Is een huis al verkocht voordat deze op funda staat? Dan heeft het toch weinig zin om online naar huizen te zoeken? De OVB afkorting schrikt veel kopers af omdat ze denken dat de verkoop al definitief is. Toch hoeft dit niet het geval te zijn. Wat is de afkorting OVB, waar betekent het en kun je nog bieden op deze woningen? De antwoorden op deze vragen en meer vind je op deze pagina.

Wat is afkorting OVB?

Bij huizen die te koop staan zie je regelmatig de afkorting OVB staan. Dit betekent letterlijk ‘Onder Voorbehoud’. Soms staat er voluit “verkocht onder voorbehoud” of “verkocht ovb van financiering” Alleen de letters OVB zeggen nog niet zoveel, het is van belang om te weten onder voorbehoud van wat de woning verkocht is. En daarmee komen we op de ontbindende voorwaarden in het contract.

OVB

Ontbindende voorwaarden

In een voorlopig koopcontract staan alle zaken die de koper en verkoper overeen zijn gekomen. De partij die de woning koopt kan ontbindende voorwaarden laten opnemen in het contract. Dit zijn redenen om de koopovereenkomst te ontbinden. De meeste voorkomende ontbindende voorwaarden in een voorlopig koopcontract zijn:

1. Onder voorbehoud van financiering

Je kunt pas de hypotheekaanvraag indienen als je een voorlopig koopcontract hebt ondertekend. Als de bank de aanvraag afkeurt, of je kunt om andere redenen toch de financiering niet rond krijgen, dan kan de koop geen doorgang vinden. Het is niet verplicht om dit voorbehoud op te nemen in de overeenkomst maar in de meeste gevallen is dit wel aan te bevelen.

2. Onder voorbehoud van bouwkundige keuring

Dit voorbehoud is ook niet verplicht, het kan wel veel zekerheid bieden. Bij een bouwkundige keuring of bouwtechnische keuring zal een inspecteur de woning visueel opnemen en vervolgens een rapport opstellen. Als er gebreken zijn dan worden ze opgenomen in dit rapport, ook worden er mogelijke verbeteringen aangegeven inclusief de kosten. Als er hoge verbouwingskosten zijn dan kan dit een reden zijn om van aankoop af te zien.

Er kunnen nog andere voorbehouden opgenomen worden in het koopcontract maar dit zijn de voornaamste twee. Er is nog een reden waarom de OVB afkorting bij een woning op een huizensite als funda staat en dat is de wettelijke bedenktijd.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Wettelijke bedenktijd

Naast de ontbindende voorwaarden is er ook nog een wettelijke bedenktijd van drie dagen na ondertekening van het koopcontract. Dit is een soort afkoelperiode, een moment van bezinning of een paar dagen om enkele praktische zaken te regelen. De koper hoeft in dit geval geen reden op te geven waarom de koop niet doorgaat. Als de koper afhaakt dan komt de woning weer op de markt beschikbaar.

Mag je een bod uitbrengen bij OVB?

Er staat OVB bij de advertentie. Mag ik nog bieden? Een verkoper mag biedingen ontvangen tot op het moment dat er een tegenbod wordt uitgebracht. Op dat moment starten de onderhandelingen. Als het voorlopig koopcontract is getekend dan mag de verkoper niet langer onderhandelen met andere kandidaten. Eigenlijk ligt het balletje nu aan de kant van de koper. Alleen als zij op basis van de ontbindende voorwaarden niet de woning kopen dan mag de verkoper weer biedingen accepteren. Als er bijvoorbeeld een overeenkomst is gesloten voor 400.000 euro en jij biedt 450.000 euro dan kan de verkoper hier niets mee. Pas als de overeenkomst is ontbonden en de OVB afkorting van de advertentie gaat mag er weer worden geboden.

Waarom gaat de koop niet door?

Een beroep doen op ontbindende voorwaarden of de wettelijke bedenktijd hoeft voor de nieuwe kandidaat koper geen problemen op te leveren, het is wel verstandig om extra goed op te letten. Als uit de bouwkundige keuring is gebleken dat er veel achterstallig onderhoud vereist is aan de woning, dan heeft dit voor een volgende koper ook consequenties. Als de eerste koper de hypotheek niet rond kon krijgen is het een ander verhaal.

Een misverstand dat regelmatig voorkomt is de betekenis van ‘voorlopig’. Dit klinkt vrijblijvend, toch betreft het een juridisch afdwingbare overeenkomst. Naast de drie dagen bedenktermijn is het gewoon een koopcontract met alle overeenkomsten die door twee partijen zijn gemaakt. Toch is de deal nog niet helemaal gesloten. Zo is het mogelijk dat er bij den eindinspectie blijkt dat de oplevering niet conform afspraak is. Zo is er bijvoorbeeld overeengekomen dat de woning inclusief keuken wordt overgenomen. Bij de eindinspectie blijkt de keuken geheel ontmanteld te zijn. Dan wordt hier een aantekening van gemaakt, bij de notaris moeten de koper en verkoper hier vervolgens afspraken over maken. Als dit echt niet mogelijk blijkt te zijn dan gaat de koop wellicht niet door. Zolang de sleuteloverdracht niet heeft plaatsgevonden is een woning niet met 100 procent zekerheid verkocht.

Verkoop zonder voorbehoud

Het tegengestelde van verkoop onder voorbehoud is verkoop zonder voorbehoud. Dit is een constructie die je regelmatig tegenkomt bij een spoedverkoop of een executie verkoop. In dat geval betekent een woning kopen dat er automatisch een aankoopverplichting van toepassing is. Je kunt niet meer onder de deal uit, er zijn geen ontbindende voorwaarden en de drie dagen bedenktermijn is ook niet van toepassing. Een bod is dus bindend. Deze woningen zul je niet snel op de bekende huizensites aantreffen omdat ze doorgaans in besloten kring worden verkocht. Je kunt dan vooraf een bod uitbrengen via een speciale website die in veel gevallen door een notariskantoor beheerd wordt.

Hoe lang staat een woning OVB?

Het traject van het koopcontract ondertekenen tot aan de sleuteloverdracht bij de notaris kan tot zes weken duren. De meeste tijd zit doorgaans in het afronden van de hypotheek. Het is dus mogelijk dat een huis anderhalve maand of langer als OVB online blijft staan. Deze periode kan nog langer worden, bijvoorbeeld als de verkoper afspreekt met de koper dat ze eerst de koop van een andere woning moeten afronden. Er zijn huizensites waar je notificaties kunt instellen, als een interessant object niet langer onder voorbehoud verkocht vermeld staat dan krijg je hier een bericht over.

Het is natuurlijk jammer dat je de perfecte woning zomaar aan je neus voorbij ziet schieten. Toch betekent OVB niet dat de woning met zekerheid verkocht is.