De meeste gestelde vraag bij een huis kopen is niet langer “moet ik overbieden?” maar “hoeveel moet ik overbieden?” Je krijgt artikel na artikel over gekte op de woningmarkt voorgeschoteld terwijl je zelf een huis wilt kopen, dat is niet bepaald geruststellend. Hoeveel moet je overbieden en waar moet je rekening mee houden? Dat en meer lees je op deze pagina.

De woningmarkt staat op zijn kop

Heel lang geleden in 2020 dachten veel experts dat huizenprijzen zouden dalen. De realiteit is heel anders gebleken; de gemiddelde huizenprijs is niet eerder zo hoog geweest. In 2021 verwachten de meeste analisten dat de huizenprijzen zeker tot 2022 blijven stijgen. Dit heeft meerdere redenen waaronder een woningtekort en minder bouwactiviteit in 2020 door de Corona pandemie. Daarnaast heeft de overheid de overdrachtsbelasting voor starters geschrapt voor kopers tussen 18 en 35 jaar. Dit heeft een nieuw segment kopers geïntroduceerd op de woningmarkt. Beleggers moeten juist meer belasting betalen.

Betekent het schrappen van de overdrachtsbelasting voor personen tot 35 jaar dat huizen goedkoper worden? Niet als verkopers hun prijs omhoog gooien. Ook kunnen beleggers meer vragen voor hun panden waarmee ze die 8% later gewoon verrekenen in particuliere huur. Terwijl de overheid regels bedenkt om de gekte op de huizenmarkt enigszins te temperen draait de echte wereld gewoon door. Huizen onder water vind je op dit moment niet vaak, huizenkopers mogen al blij zijn wanneer ze worden uitgenodigd voor een bezichtiging. Houd de moed erin, we gaan je helpen om zicht te krijgen op deze situatie.

Dit zijn de drie categorieën huizenprijzen die je tegenkomt op huizensites als funda:

  1. Standaard marktwaarde: De woning wordt getaxeerd of er is een waardebepaling uitgevoerd. De uitkomst is precies het bedrag waarvoor de verkoper de woning te koop zet. Dit is de ‘vanaf’ prijs, de kans is groot dat er overboden zal worden.
  2. Strategische prijsstelling: De verkoper gaat flink rondneuzen, op zoek naar soortgelijke huizen. Als de marktwaarde op 300.000 euro ligt en de meeste woningen voor deze prijs te koop staan, dan wordt er bijvoorbeeld een vraagprijs van 290.000 kosten koper gesteld. Zo is de kans op meer biedingen groter evenals de kans op overbieden.
  3. Hoge prijs: In een woningmarkt die op zijn kop staat is het niet verwonderlijk dat een aantal verkopers de prijs naar boven bijstelt. Denk dus niet dat je als nieuwe eigenaar automatisch een ‘koopje’ vindt als je de standaard vraagprijs betaalt.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoeveel procent boven de vraagprijs moet ik bieden?

Hoeveel bieden mensen gemiddeld over? Er is geen standaard percentage boven de vraagprijs dat je kunt hanteren bij overbieden. Je zag in het vorige hoofdstuk dat de vraagprijs op verschillende manieren berekend kan worden, dit is ook van invloed op de prijs die kunt bieden. Voor sommige huizen is 2% overbieden al voldoende, bij andere huizen kan de prijs tot wel 20% boven de vraagprijs stijgen. Voordat je meegezogen wordt in een biedingen oorlog moet je het volgende weten:

Sinds 2018 mag je niet meer lenen dan de waarde van een woning. De officiële taxatieprijs is het bedrag dat een hypotheekverstrekker maximaal kan en mag hanteren als bedrag voor de lening. Als je dus 20.000 euro overbiedt dan kun je dit bedrag niet opnemen in de hypotheek. Die moet je dus zelf financieren. Hiervoor kun je een afzonderlijke lening afsluiten maar de vraag is of je dit kunt opbrengen.

Mijn aankoopmakelaar weet het ook niet meer

Er zijn duizenden makelaars in Nederland. Verkoopmakelaars die handelen in het belang van de verkoper, aankoopmakelaars die handelen in het belang van de koper. Deze professionals hebben kennis van de markt, ze zijn verplicht volgens de wet om de belangen van hun cliënten te behartigen. Maar uiteindelijk beslis je zelf welke keuzes je maakt. Wil je 10% overbieden terwijl de aankoopmakelaar adviseert om niet hoger te gaan dan 5%? Dat mag, of het een slimme keuze is zul je achteraf merken.

Hoeveel overbieden?

Hoeveel bied je boven de vraagprijs? Een huizenkoper, of beter gezegd iemand die van plan is om een huis te kopen, bevindt zich in een soort roes waarbij emoties soms hoog op kunnen lopen. Een makelaar doet gewoon zijn of haar werk en kan de zaak nuchter bekijken. De onderlinge concurrentie tussen makelaars is groot, vergelijk naast tarieven ook zeker de wijze waarop de communicatie verloopt. Online kun je eenvoudig en gratis offertes aanvragen bij makelaars in de buurt.

Hoeveel moet ik overbieden tips

We kunnen dus geen standaard percentages opsommen, we kunnen wel een aantal tips geven om de juiste afweging te maken:

  1. Een waardebepaling is een gemiddelde van vergelijkbare woningen. Je zult altijd naar het individuele huis moeten kijken. Hoe is de staat van onderhoud? Is er later aanbouw bijgekomen? Ieder huis is uniek, standaard prijzen bestaan niet.
  1. Het bedrag dat je biedt boven de taxatiewaarde moet je uit eigen zak betalen. Dit heeft als voordeel dat je over deze kosten geen hypotheekrente verschuldigd bent. Zolang de huizenprijzen sneller stijgen dan de inflatie kan dit een goede investering zijn.
  1. Zelfs als de bank je een lening wil geven kun je zelf plannen hebben voor de toekomst die buiten de toetsbare feiten vallen. Staar je dus niet blind op “kan ik een hypotheek krijgen?” maar stel jezelf de vraag “waar wil ik naartoe in mijn leven?”. De bank is als een casino; die wint altijd.
  1. De ‘gunfactor’ bestaat echt. Zelfs een lager bod kan het winnend bod zijn als je dit goed kunt onderbouwen. Bijvoorbeeld door actief mee te denken met de verkoper die zelf ook uitdagingen heeft.
  1. Je kunt alle voorspellingen van experts ter harte nemen, uiteindelijk kunnen ook zij niet de toekomst voorspellen. Je kunt ze niet verantwoordelijk stellen voor de analyses die ze maken. Luister goed, lees veel maar beslissen doe je uiteindelijk toch zelf.

Ik ben overboden?

Als je bent overboden dan is dat natuurlijk enorm balen. Geef niet direct jezelf de schuld want op dit moment is de woningmarkt overspannen. Als je bent overboden neem dit dan niet de makelaar of de aankoopmakelaar kwalijk want ook zij weten niet altijd raad in deze markt. Een concrete oplossing is er op dit moment dan ook niet te bieden. Het enige advies wat ik je kan geven is: Blijf scherp en alert en gebruik die gunfactor.

Voorkom dat je teveel betaalt voor een woning

Bij huizenjacht komt het gezegde “wat de gek ervoor geeft” snel bovendrijven. Als de huizenmarkt gek is, dan moet je als huizenjager ook een beetje gestoord zijn om hier in mee te draaien. Naast bovenstaande tips moet je zeker nadenken over jouw plannen in de toekomst. Koop je een woning om hier de rest van je leven te slijten of wil je over een paar jaar weer verhuizen? Als je snel weer zult vertrekken dan loop je het risico in deze overspannen huizenmarkt dat jouw huis straks minder waard is. Als je langer blijft wonen dat hoef je hier minder rekening mee te houden. Houd je hoofd koel, bepaal je doelen en grenzen en laat je adviseren door specialisten.

Klik hier voor een gratis waardebepaling van jouw woning