Als je de berichten op de huizenmarkt een klein beetje bijhoudt dan is het je ongetwijfeld opgevallen dat de huizenprijzen blijven stijgen en dat het woningaanbod beperkt is. Kopers bieden ver boven de vraagprijs terwijl makelaars overuren draaien om namens hun klanten te onderhandelen voor een goede prijs. Hoe staat het er eigenlijk voor op de huizenmarkt? En kunnen we al die analyses en ‘experts’ eigenlijk wel vertrouwen? Alles wat je moet weten in 2021 over huizen kopen en verkopen in Nederland (en Europa) kun je op deze pagina lezen.

Huizenmarkt Europa

Is het belangrijk om te weten hoe het ervoor staat met de huizenmarkt in Europa? Jazeker, en wel om twee redenen. Ten eerste omdat we deel uitmaken van de Europese Unie, wat speelt in de landen om ons heen heeft ook effect op ons. Ten tweede is het best mogelijk dat je zelf op termijn wilt verhuizen. Als je een staatsburger bent in Nederland dan mag je wonen en werken binnen de EU. Als je bijvoorbeeld vanuit huis werkt en je werkzaamheden online uitvoert, dan zou je in zonnig Spanje kunnen gaan wonen om ‘Hollandse’ euro’s te verdienen. Hoe staat het met de huizenmarkt in Europa?

Huizenmarkt Europa

Het goede nieuws is dat Nederland in de top 3 staat wat betreft stijgende huizenprijzen. Dat is prachtig om te horen als je een koopwoning bezit. Ben je een starter die naar je eerste koopwoning zoekt? Dan is het waarschijnlijk minder prettig nieuws. Sinds het jaar 2000 zijn de huizenprijzen niet in de dubbele cijfers gestegen in prijs. Als we de grootste steden van Nederland niet meerekenen dan komen we zelfs hoger uit.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Huizenmarkt Nederland

Er zijn meerdere redenen aan te wijzen voor de stijgende huizenprijzen in Nederland. Ondanks de Corona pandemie valt het in Nederland relatief mee met de daling van de nationale economie. Er is een lichte stijging van werkloosheid maar die is tot op heden beperkt gebleven. Aan het begin van de lockdown leek het er even op dat huizenbezitters snel hun huis wilde verkopen maar deze trend heeft niet doorgezet.

Huizenmarkt Nederland

De extreem lage hypotheekrente maakt het heel interessant om juist nu een huis te kopen in Nederland. Er zijn landen met een lagere hypotheekrente maar daar zijn vaak weer minder subsidies beschikbaar. De Nationale Hypotheek Garantie biedt ook een zekerheid die huiseigenaren in het buitenland niet hebben, dit wekt vertrouwen op bij woningzoekenden evenals bij de banken.

Huizenmarkt Amsterdam

Het is bekend dat koophuizen in Amsterdam erg duur zijn per vierkante meter. De stijging van huizenprijzen in Amsterdam ligt momenteel lager dan in veel andere steden. Het plafond is nog niet bereikt maar de prijzen waren al op een hoog niveau waardoor de stijging minder steil is dan in andere gemeenten. Gemiddeld komen de top 15 steden in Nederland uit op een stijging van 9,7% in het laatste kwartaal van 2020, Amsterdam komt uit op een schamele 6,9%. Buiten de top 15 ligt het gemiddelde op 10,1%. Utrecht scoort wel hoog met 12,9% in hetzelfde kwartaal.

Huizenmarkt Amsterdam

De huizenmarkt in Amsterdam zit dus minder sterk in de lift, toch liggen de gemiddelde huizenprijzen aanzienlijk hoger dan in de rest van Nederland. Met een gemiddelde koopsom van 506.000 euro is wonen in deze stad veel duurder, elders betaal je gemiddeld 361.000 euro voor een huis.

Huizenmarkt CBS

Als we de statistieken van het CBS erbij nemen zien we dat rond de eeuwwisseling de huizenmarkt er ook heel goed voorstond. Zo stegen de huizenprijzen in het eerste kwartaal van 2000 gemiddeld genomen bijna 20% ten opzichte van 1999. Eind jaren negentig begonnen huizenprijzen flink te stijgen, deze opwaartse trend zou pakweg tien jaar duren. In 2009 kwam hier verandering in. Toen begonnen de huizenprijzen te dalen, ook werden er minder woningen verkocht. De cijfers verschillen sterk per regio.

Huizenmarkt CBS Nederland grafiek

De CBS cijfers van de huizenmarkt leveren objectieve data. Je kunt daar zelf je conclusies uit trekken. Zo kun je vaststellen dat over de langere termijn genomen huizenprijzen al decennia lang sterk stijgen, al zal dit geen verrassende informatie zijn voor de meeste huiseigenaren. Het geeft ook aan dat je tijdens een dip als huiseigenaar beter even niet kunt verhuizen. Je wilt immers niet dat je huis onder water komt te staan. Als je wat meer geduld hebt kom je vanzelf weer in een periode dat de prijzen weer omhoog gaan.

Wat de cijfers over de huizenmarkt van het CBS ook laten zien is het vertrouwen van consumenten. Als mensen bereid zijn om te investeren betekent dat ze zich in een sterke positie bevinden. Dit wordt ondersteund door cijfers van het CBS betreffende de consumptie door huishoudens. De beroepsbevolking stijgt, er is minder angst voor werkloosheid, burgers denken ook positiever over hun financiële toekomst. We mogen dan behoorlijk klagen in Nederland, eigenlijk voelen we ons best goed en dit blijkt uit de cijfers.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Marktcijfers Koopwoningen

De Nederlandse Vereniging van Makelaars, de NVM publiceert ieder kwartaal de laatste cijfers. Wat zeggen de marktcijfers koopwoningen eigenlijk over de huidige huizenmarkt? Laten we het eerste kwartaal van 2021 nemen en deze vergelijken met hetzelfde kwartaal in 2020.

woningmarkt Nederland NVM

In het eerste kwartaal werden er 30.739 woningen verkocht in Nederland. Dit zijn er 6,8% minder in vergelijking tot een jaar eerder. Dat is dus een daling maar het verschil valt nog mee. Als we naar het aantal woningen dat te koop staat kijken wordt het een heel ander verhaal. In het eerste kwartaal van 2020 stonden er 17.547 woningen te koop, dit is maar liefst 41,8% minder dan in het jaar ervoor. Waar het voor de individuele huiseigenaar interessant wordt is de gemiddelde huizenprijs, die ligt in 2021 op 385.000 euro. Dat is een stijging van bijna 15%, een percentage dat we sinds het jaar 2000 niet meer hebben meegemaakt.

Een huis verkopen duurt gemiddeld een maand, dit is niet wezenlijk veranderd in het afgelopen jaar. In 85% van de gevallen werd een woning binnen drie maanden verkocht, je zult dus niet lang tegen een bord in de tuin aan hoeven te kijken. Wachten op een woning die vrijkomt is een ander verhaal, sinds het begin van de metingen in 1995 werden er niet eerder zo weinig huizen te koop aangeboden. Uiteraard zullen de meeste mensen die een huis verkopen ook weer een andere woning terug moeten kopen, veel huishoudens lijken even af te wachten hoe de markt zich ontwikkelt.

Dat de kans op verkoop aanzienlijk hoger ligt zal niemand verbazen, met name starters overbieden vaak en veel om de koopmarkt te betreden. Onlangs kwam de nieuwssite Nu.nl met een artikel over het verschil tussen huren en wonen. Niet alleen is koper nog steeds goedkoper dan huren, de kloof wordt almaar groter.

Woningtekort huizenmarkt

Er wonen op dit moment ongeveer 17,5 miljoen mensen in Nederland. Naar schatting zullen er in 2069 20,4 miljoen inwoners zijn. De prognoses lopen uiteen van 18,7 tot 21,9 miljoen, dit is afhankelijk van diverse factoren zoals het aantal geboortes, sterfgevallen, immigratie en emigratie. Maar er komen zeker mensen bij, en die moeten ergens wonen.

In het eerste kwartaal van 2021 stonden er 11.000 nieuwbouwwoningen te koop via NVM-makelaars. Hoewel dit niet alle nieuwbouwwoningen in Nederland zijn is dit het laagste aantal dat de NVM sinds aanvang van registratie in 2013 heeft genoteerd. Daarbij mag zeker worden opgemerkt dat de gemiddelde prijs voor een nieuwbouwwoning momenteel op 433.000 euro ligt, dat is maar liefst 33.000 euro meer dan het jaar daarvoor het geval was.

Een reden dat er minder nieuwe huizen te koop zijn is uiteraard de Corona pandemie. Daardoor zijn werkzaamheden in 2020 voor een deel langzamer verlopen of zelfs helemaal stil komen te liggen. De stijgende kosten voor materialen en arbeidskosten hebben de prijs omhoog gedreven. Tekorten zullen in de loop van 2021 wellicht opgelost worden maar of de ambities van de regering worden gehaald?

Woningnood in Nederland

Het derde kabinet Rutte viel vanwege de toeslagenaffaire, nog geen jaar eerder zou het in de Tweede Kamer al flink beginnen te wankelen vanwege de woningnood in Nederland. De staat van de huizenmarkt werd daar in februari uitgebreid besproken tijdens een debat met de minister van Wonen. Voormalig minister van Wonen en Rijksdienst Blok verruilde niet zo lang daarvoor zijn positie voor een andere aanstelling binnen het kabinet, waarbij hij aangaf dat hij dit department ‘overbodig’ had gemaakt. Gezien de woningcrisis leek dit een op z’n minst gezegd rooskleurige voorstelling van zaken.

Woningnood Nederland

Door de verhuurdersheffing kunnen woningcorporaties niet voldoende investeren in sociale woningbouw, een nasleep van de Vestia affaire uit 2012. De particuliere verhuursector kreeg nagenoeg vrij spel wat heeft geleid tot torenhoge prijzen voor piepkleine huurhuizen voor huurders die niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Volgens de cijfers aan het begin van 2020 komen we 300.000 woningen tekort in Nederland, geen wonder dus dat kopers vaak niet eens in aanmerking komen voor een bezichtiging.

Huizenmarkt overspannen

De Autoriteit Financiële Markten, AFM kwam in april 2021 met de waarschuwing dat de aandelenmarkten niet meer verbonden lijkt te zijn met de werkelijke economie. Daarnaast werd (nogmaals) benadrukt dat de huizenmarkt overspannen is. Er werd gesteld dat “oud rijk is en jong arm”, een verwijzing naar de uitdagingen die starters moeten overwinnen om een kans te maken op de huidige woningmarkt. Het is wel mogelijk om een particuliere huurwoning van 1200 euro per maand te vinden, voor een gelijkwaardig huis met een hypotheek van 800 euro geeft de bank geen hypotheek omdat het inkomen niet volstaat. De AFM legt het initiatief bij de overheid, die nieuwbouw kan stimuleren en woekerprijzen in de huursector kan temperen.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoeveel moet ik overbieden?

Het korte antwoord op de vraag hoeveel je moet overbieden is heel eenvoudig; niet meer dan je kunt betalen. Kopers kunnen na meerdere biedingen radeloos worden en ver overbieden, maar een huis ‘winnen’ is in feite slechts het begin van een traject. Daarnaast mag de gunfactor zeker niet vergeten worden. Huiseigenaren kiezen lang niet altijd voor het hoogste bod. Kijk daarom eerst naar je eigen portemonnee en zoek naar een situatie waarbij je een dak boven je hoofd hebt zodat de druk minder hoog is. Lees hoeveel je moet overbieden

Hoeveel moet ik overbieden

Bekijk welke aan welke voorwaarden je kunt voldoen om de situatie voor de verkopende partij aantrekkelijker te maken. Een flexibele datum van sleuteloverdracht bijvoorbeeld. Als iemand overbiedt maar niet in staat blijkt te zijn om de financiering rond te krijgen maakt het niet uit welk bod er op tafel ligt. Let op met het voorbehoud van financiering te schrappen van de lijst ontbindende voorwaarden, dit kan je opbreken. Een Nationale Hypotheek Garantie biedt wel zekerheid evenals je eigen inleg.

Huizenmarkt zeepbel

Een huis kopen levert meer op dan beleggen in aandelen, met negatieve rente op de bank en de hoge inflatie kun je beter geld uitgeven dan oppotten. Huizen lijken wel gemaakt te zijn van gouden bakstenen, wanneer knapt de zeepbel? Er worden vaak vergelijkingen gemaakt met de situatie van 20 jaar geleden, toen de huizenprijzen enorm stegen. Banken kondigen al jaren aan dat huizenprijzen gaan dalen maar zelfs een wereldwijd verspreid virus kan het tij niet keren. De huizenmarkt zeepbel moet een keer barsten, of niet?

Huizenmarkt Zeepbel

Kort na de Tweede Wereldoorlog was slechts een kwart van de woningen in bezit van particuliere huiseigenaren, nu gaan we op weg naar tweederde. De regering heeft woningbezit tientallen jaren gestimuleerd met subsidies en belastingvoordelen, met de lage hypotheekrente staan kopers te popelen om nog snel even een woning te scoren.

Zolang kopers een steeds hogere hypotheeklening kunnen krijgen zullen huizenprijzen blijven stijgen. Als huizen in waarde dalen, dan verliezen banken ook veel geld. Meer huizen bouwen kan in theorie de druk verlichten, de vraag is welk type woningen en waar? Huiseigenaren kopen liever groter en duurder in plaats van een stapje terug te nemen. Voor iedereen een villa? Dat gaat niet gebeuren…

Huizenmarkt nieuws

In 2013 lagen huizenprijzen op een historisch dieptepunt, in 2021 liggen huizenprijzen juist op recordhoogte. De Huizenmarkt heeft zich binnen tien jaar tijd niet alleen hersteld maar alle verwachtingen volledig overtroffen. De prijzen liggen nu gemiddeld 63,5% hoger dan in 2013. In 2020 voorspelden zowel het Centraal Planbureau (CPB) als de banken dat huizenprijzen zouden gaan dalen. Welke cijfers zij daarvoor hebben gebruikt is niet bekend, dat ze niet stroken met de huizenmarkt zoals deze nu bestaat mag duidelijk zijn. In het kort:

  • Het aantal huizen dat momenteel verkocht wordt ligt ongeveer op het niveau van een jaar geleden.
  • Het aantal huizen dat te koop wordt aangeboden ligt aanzienlijk lager.
  • De gemiddelde huizenprijzen liggen hoger dan ooit tevoren.
  • De prognose voor het aantal nieuwbouwwoningen is niet gehaald in het afgelopen jaar.
  • Kosten voor nieuwbouwwoningen liggen aanzienlijk hoger dan voor bestaande bouw het geval is.
  • Huizenprijzen in Nederland stijgen harder dan in de meeste EU landen.
  • In de grootste steden verloopt de stijging minder snel dan in steden buiten de top 15.
  • De hypotheekrente ligt historisch laag.

Huizenmarkt grafiek

Zoals je hierboven hebt gelezen waren de prognoses van zowel het CBP als die van de banken over de huizenmarkt in 2021 niet juist. Wellicht hebben ze de grafieken per ongeluk omgedraaid, of ze weten het af te schuiven op de Corona pandemie. Op onze blog kun je lezen dat we vorig jaar al twijfelden over deze prognoses. Maar wij hebben dan ook niet dezelfde belangen die hypotheekverstrekkers hebben. Voorspellen laten we liever over aan de analisten, experts en waarzeggers met een glazen bol, we durven wel de weddenschap aan dat huizenprijzen in 2021 niet zullen dalen.