Er zijn huizen om in te wonen en panden voor zakelijk gebruik. Er zijn ook vastgoedmakelaars die woonhuizen kopen om deze te verhuren. Is er dan sprake van commercieel vastgoed of niet? Er zit veel geld in stenen, het is dus niet verbazingwekkend dat zoveel mensen en bedrijven willen investeren in panden. Wat is commercieel vastgoed ofwel zakelijk vastgoed en hoe worden commerciële doeleinden omschreven? Dat en meer leggen we uit op deze pagina.
Wat is commercieel vastgoed?
De feestvreugde van Koningsdag in Maastricht werd een beetje overschaduwd door de wijze waarop neef Bernhard jr. maar liefst vijftien panden kocht die dag. Hij liep tijdens de festiviteiten door de straten op zoek naar leuke beleggingspanden. Het is bekend dat de prins een grote speler is in commercieel vastgoed maar de wijze waarop hij bedragen riep naar bewoners die op het balkon stonden viel wel op. Niet iedereen heeft blauw bloed, in plaats van tonnen bieden tijdens Koningsdag kun je wel terecht bij een makelaar in commercieel vastgoed. Maar wat zijn commerciële doeleinden eigenlijk?
Wat zijn commerciële doeleinden?
Een fabriek die wordt gekocht door een bedrijf om producten te maken is niet automatisch een voorbeeld van commercieel vastgoed. Maar een woonhuis dat door een vastgoedinvesteerder wordt gekocht met als doel de woning te verhuren is juist weer wel commercieel vastgoed. Hoe werkt het precies?
Onder zakelijk vastgoed worden alle gebouwen verstaan die worden gekocht of verkocht die niet voor eigen gebruik worden ingezet maar met het doel deze panden te verkopen of verhuren. Een bedrijf dat een fabriek koopt zal er zelf gebruik van maken. In dat geval is er niet direct sprake van commercieel vastgoed. Bedrijven kiezen er vaak voor om een losse NV op te richten die het pand koopt, het uitvoerende bedrijf huurt het pand van deze NV. Daarmee worden inkomsten en uitgaven via een andere box belast wat in veel gevallen voordeel zal opleveren.
Een woonhuis dat verhuurd wordt door een commerciële partij en niet door de eigenaar wordt gebruikt als eigen woonruimte valt onder zakelijk vastgoed. Het eigendom is namelijk gekocht met als doel hiermee inkomsten te genereren. Woonhuizen kunnen dus wel degelijk onder commercieel vastgoed vallen, denk hierbij bijvoorbeeld aan de woningen van prins Bernhard jr.
Huizen van een woningcorporatie vallen in principe niet onder zakelijk vastgoed omdat ze een sociale functie vervullen. Woningcorporaties werken dan ook niet met een winstoogmerk, ze investeren hun inkomsten in zaken van woningbezit en onderhoud. Er is echter een percentage van het bezit dat commercieel geëxploiteerd mag worden. Dit zijn bijvoorbeeld de woningen in de vrije sector boven de huurtoeslaggrens of objecten zonder woonfunctie zoals een garagebox.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
McVastgoed
De fast food keten McDonalds wordt door de consument vooral beschouwd als een hamburger restaurant waarmee het dus een horeca onderneming is. Binnen vastgoed wordt het bedrijf echter gezien als een makelaar in commercieel vastgoed. Ze kopen namelijk locaties die ze verhuren aan de franchisenemer. De huurder runt het restaurant terwijl de moedermaatschappij een aanzienlijk deel van de inkomsten genereert uit vastgoed verhuur. Deze constructie is overigens niet exclusief voor de Amerikaanse fast food keten, vanwege het grote aantal franchises wereldwijd is het wel een grote speler op de zakelijke vastgoedmarkt. Veel bedrijven verdienen geld met de panden die ze bezitten, soms meer dan ze genereren uit inkomsten met bedrijfsactiviteiten.
Combinatie privé en zakelijk
Een particulier woonhuis is geen commercieel vastgoed zolang de eigenaar hier zelf woont met het huishouden. Als er een kamer wordt verhuurd aan een derde partij, of een huis wordt verhuurd omdat de eigenaar elders nog een woning bezit, dan is er wel sprake van zakelijk vastgoed. In dat geval zal er een scheiding van privé en zakelijk in de administratie en in de belastingaangifte van toepassing zijn. Dit is ook het geval als er sprake is van gedeelde woon- en werkruimte in een pand. Denk aan een deel van de woning dat als kantoor wordt gebruikt, als magazijn of een kapperszaak beneden met een woonruimte op een hoger gelegen etage.
Makelaar in commercieel vastgoed
De meeste makelaars lijken zich te richten op particuliere huiseigenaren, toch zijn er ook zeker makelaars in commercieel vastgoed. Deze makelaarskantoren richten zich op investeerders, ondernemers en andere partijen die geld willen verdienen met de aankoop, verkoop en verhuur van vastgoed objecten. Omdat (een deel van) deze dienstverlening afwijkt van woonhuizen zullen deze makelaars vaak hun diensten specifiek richten op de zakelijke markt. In het geval van een overlap tussen privé en zakelijk gebruik zijn er makelaars die hier ervaring mee hebben.
Zakelijk beheer van vastgoed
Het klinkt goed; een pand kopen voor een paar ton, kamers verbouwen tot studentenkamers en winst maken. Toch ligt het niet zo eenvoudig. In de eerste plaats moet het beoogde gebruik overeenstemmen met het bestemmingsplan. Als tweede hebben huurders naast plichten ook rechten. Zo moet je als verhuurder zorgen voor een woon- of werkruimte die voldoet aan wettelijke normen, er wordt onderhoud uitgevoerd en contracten moeten worden nageleefd. Naast makelaars in commercieel vastgoed zijn er ook vastgoedbeheerders die deze diensten uitvoeren voor eigenaren. Zo kun je een pand bezitten en hier inkomsten uit genereren met een minimum aan betrokkenheid. Je hoeft dan ook niet op de hoogte te zijn van alle juridische details.
Kopen, lenen, beheren en splitsen
De regels omtrent vastgoedbezit zijn aan verandering onderhevig. Zo zijn er in 2022 nieuwe regels doorgevoerd met betrekking tot leningen vanuit een BV door een directeur-grootaandeelhouder. Als je boven 500.000 euro leent dan wordt het deel erboven belast als dividenduitkering. Bij overdracht van een pand aan het eigen bedrijf is er 6 procent overdrachtsbelasting van toepassing, bij woningen ligt dit percentage veel lager met slechts 2 procent. Of een heffing in box 1 of box 3 valt zal van invloed zijn op de belasting die je moet betalen. Raadpleeg hiervoor naast een makelaar in commercieel vastgoed ook een belastingconsulent. Zo weet je zeker dat jouw bezit het hoogst mogelijke rendement oplevert.
Koop, verkoop of herfinanciering van zakelijk vastgoed kan voordelig zijn, zeker gezien de wetswijzigingen is het van belang om de vinger aan de pols te houden.
