Wat is een zelfbewoningsplicht? Een huis kopen met als doel de woning te verhuren. Het mag, maar niet altijd. Het onderwerp zelfbewoningsplicht speelt een belangrijke rol in de “Integrale Visie op de Woningmarkt” die in 2019 verscheen en in 2022 waarschijnlijk ingevoerd zal worden. Wat is de zelfbewoningsplicht, waarom zouden eigenaars een zelfbewoningsclausule opnemen in het contract en bestaat er de mogelijkheid om deze verplichting te omzeilen? Op deze pagina kun je lezen wat er nu bekend is over deze controversiële regel.

Het probleem met de woningmarkt

Misschien is het je opgevallen dat het aanbod aan koopwoningen in Nederland momenteel beperkt is. Daarnaast liggen de huizenprijzen hoger dan ooit. Er wordt tienduizenden euro’s overboden op woningen die kopers niet hebben gezien en waar nog geen energielabel van bekend is. Het is niet zomaar een huis maar een gekkenhuis. Hoe is dit probleem ontstaan en is een zelfbewoningsplicht de oplossing?

De woningcrisis is niet nieuw. Na de Tweede Wereldoorlog was er ook een groot tekort aan betaalbare woningen, voor een deel omdat huizen in puin lagen door bombardementen. Er moest snel en goedkoop gebouwd worden. Slechts een jaar of vijf geleden worstelde de woningmarkt zich uit een diep dal, veel huizen kwamen onder water te staan. Dit betekent dat er sprake is van onderwaarde. Dat is nu heel anders, huizenprijzen zijn nog nooit zo hoog geweest en de stijging is niet eerder zo snel verlopen.

Er zijn meerdere redenen aan te wijzen voor het woningtekort, waar de schuld ligt is niet eenvoudig te bepalen. De regering heeft de woningbouw te weinig gestimuleerd, gemeenten doen moeilijk met vergunningen, veel huurders willen kopen en het aantal inwoners stijgt. Dan zijn er nog de vastgoedinvesteerders die veel meer verdienen aan de huizenmarkt dan op de beurs. Zij kopen huizen op en gaan deze verhuren. Daarmee wordt er woonruimte onttrokken aan de koopmarkt. Er moeten naar schatting 1 miljoen woningen bijgebouwd worden, de kans dat de wooncrisis in 2030 geheel opgelost is lijkt klein. Woningnood is geen nieuw probleem, het lijkt nu wel serieus uit de hand te lopen. Maar wat is nu die zelfbewoningsplicht?

Wat is de zelfbewoningsplicht?

De reden dat vastgoedinvesteerders zo vaak genoemd worden in de kwestie zelfbewoningsplicht is de wijze waarop koopwoningen getransformeerd worden naar huurwoningen of huurappartementen. Deze investeerders hebben diepe zakken en overbieden met gemak de particuliere kandidaten. Dit stuwt de prijzen omhoog en het onttrekt koopwoningen uit het aanbod. Als een groot huis verhuurd wordt aan meerdere huishoudens door bijvoorbeeld kamers te splitsen dan ontstaat er ook meer druk op de omgeving. Denk aan een gebrek aan parkeerruimte of meer afval op straat. Daarnaast hebben expats en andere tijdelijke bewoners minder binding met de omgeving waardoor de kans op verloedering van het pand en de wijk groter wordt.

De zelfbewoningsplicht stelt dat een koper zelf in het huis moet gaan wonen. Hier is doorgaans een termijn op gesteld maar er bestaat ook een eeuwigdurende zelfbewoningsplicht. Een vastgoedinvesteerder ziet doorgaans niet eens de woning laat staan dat ze er gaan wonen. Deze groep wordt daarmee uitgeschakeld wat de druk op de woningmarkt kan verminderen.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

 

Wat vinden tegenstanders van de zelfbewoningsplicht?

Niet iedereen ziet het zelfbewoningsplicht wetsvoorstel met vreugde tegemoet. Vastgoedinvesteerder zitten er uiteraard niet op te wachten, er zijn ook elders kritische signalen te horen. Zo wordt gesteld dat er geen woonruimte verloren gaat, een woning gaat alleen van koop naar huur. Hiermee worden huizen juist bereikbaar voor een groep die nu niet kan of wil kopen. Dit is vooral het geval met woningen binnen de sociale verhuur, boven de huurtoeslaggrens mogen verhuurders de marktprijs vragen. En die tarieven kunnen hoog oplopen.

Een andere kritiek is dat de zelfbewoningsplicht niet een oplossing is voor een veel groter probleem. Er zijn gewoon te weinig huizen voor het aantal woningzoekenden. Bouwen is de oplossing om de druk van de ketel te halen. De Corona pandemie heeft de bouw een aantal flinke klappen uitgedeeld, naast werken in de bouw is er ook een flink tekort aan materialen. De kosten voor huizen bouwen is ook enorm gestegen in de laatste jaren.

Is er nu al een zelfbewoningsplicht?

Op dit moment is er nog geen wet, het zelfbewoningsplicht wetsvoorstel voor 2022 kan hier verandering in brengen. Het is wel mogelijk voor gemeenten of woningcorporaties die huizen verkopen om een zelfbewoningsclausule op te nemen in het contract. In dat geval wordt de koper verplicht om een afgesproken periode zelf het huis te gaan bewonen. Verhuur of doorverkopen is niet toegestaan. Het bestaat dus al langer, de regering is van mening dat hiervoor een landelijke wet voor moet komen. Er zijn mogelijkheden tot ontheffing van deze verplichting maar deze lat ligt hoog. De zelfbewoningsplicht omzeilen is daarmee niet eenvoudig.

Hoe lang duurt een zelfbewoningsplicht?

Bij nieuwbouwwoningen in nieuwbouwwijken wordt doorgaans een zelfbewoningsclausule voor drie jaar in het contract opgenomen. Als de wijk in ontwikkeling is dan is de kans groot dan de woningwaarde in de daaropvolgende jaren flink gaat stijgen. Er worden meer voorzieningen gemaakt, er komen winkels in de buurt etc. Gemeenten willen voorkomen dat hier mensen komen te wonen die als enige doel stellen veel meer te vragen bij verkoop. Dit wordt een anti-speculatiebeding genoemd. Ook kan er getoetst worden op de samenstelling van het huishouden. Één persoon in een grote eengezinswoning is niet wenselijk. Als er een eeuwigdurende zelfbewoningsplicht van kracht is dan mag de koper nooit de woning verhuren of doorverkopen met als doel verhuur.

Zelfbewoningsplicht wetsvoorstel

Een anti-speculatiebeding is niet zo ingrijpend als de zelfbewoningsplicht zoals deze er waarschijnlijk aan gaat komen. Want dan moet de koper ook daadwerkelijk zelf in het huis gaan wonen. Deze verplichting kan voor enkele jaren gelden of voor onbepaalde tijd. Dit zou het buy-to-let model moeten voorkomen. Voormalig minister Ollongren onderzocht de opkoopbescherming. Dit is een wetsvoorstel dat minder ingrijpend is dan een zelfbewoningsplicht maar waarbij gemeente op wijkniveau beperkingen mogen stellen. Het gaat dan met name over buurten met een tekort aan koopwoningen.

Grote gemeenten als Amsterdam pleiten al langer voor een landelijke wetgeving. Daarmee zou het eenvoudiger moeten worden voor particulieren om een huis te kopen omdat ze niet langer concurreren met investeerders. Hoewel de nieuwe wetgeving ervoor kan zorgen dat huizen daadwerkelijk door de koper bewoond gaan worden lijkt het een pleister op de wond. Er is nog steeds behoefte aan meer huizen bouwen en het liefst zo snel mogelijk.