Wet Onroerende Zaken (WOZ) en Woningwaarderingsstelsel (WWS). Beide methoden hebben ze te maken met de waardebepaling van huizen, ze zijn ook met elkaar verbonden. In 2022 zijn de regels voor het WWS veranderd. Wat is het woningwaarderingsstelsel, hoe werkt het en wanneer werk je ermee?
Wat is woningwaarderingsstelsel?
In artikel vijf van het Besluit huurprijzen woonruimte staat gedefineerd wat woningwaarderingsstelsel precies betekent. Het betreft een systeem met punten waarmee een redelijke huursom bepaald wordt. Het is een systeem dat gehanteerd wordt in de gereguleerde sector.
Het kan echter ook van toepassing zijn op woningen in de vrije sector. In dat geval moet binnen zes maanden nadat de huur is gestart bepaald worden of een redelijke huur voor de woning onder de liberalisatiegrens ligt of niet. Als dit het geval is dat zal de huur tot dit bedrag worden verlaagd, deze woning komt dan in de gereguleerde sector terecht. Daarover kun je verder op deze pagina meer lezen wat betreft de wijzigingen in 2022.
Hoe werkt het?
In Bijlage I van het Besluit huurprijzen woningen is de puntentelling voor het woningwaarderingsstelsel vastgelegd. Woningen die 142 punten of meer scoren kunnen in aanmerking komen om geliberaliseerd te worden.
Tot deze grens valt de woning automatisch binnen de gereguleerde sector omdat de huursom naar verwachting niet boven de liberalisatiegrens zal uitkomen. Een woning met meer dan 142 punten kan echter tot gereguleerde huurwoningen behoren als de aanvangshuur van de woning lager is.
Hoe werkt de puntentelling?
In het woningwaarderingsstelsel worden diverse meetpunten bepaald waar een score aan gekoppeld is. Als de punten bij elkaar opgeteld worden dan komt hier een totaalscore uit. Deze criteria zijn hierbij van toepassing:
- Voor de oppervlakte van vertrekken wordt 1 punt per vierkante meter gerekend.
- De oppervlakte van overige ruimten wordt ¾ punt per vierkante meter gerekend.
- Voor een verwarmd vertrek worden er 2 punten gerekend, voor overige ruimtes 1 punt. Als het stadsverwarming betreft dan wordt 1 ½ punt geteld.
- Privé-buitenruimte tot 25 vierkante meter krijgen 2 punten toegekend. Bij het ontbreken hiervan worden er 5 punten afgetrokken.
Kun je zelf het aantal punten berekenen?
Ja, het is mogelijk om zelf het aantal punten te berekenen. De meest eenvoudige methode is de huurprijscheck die je op de website van de Huurcommissie kunt vinden. Dit is de informatie die je nodig hebt om deze puntentelling uit te voeren:
- De oppervlakte van alle kamers inclusief badkamer en keuken.
- De WOZ-waarde van de woning. Ga hiervoor naar het WOZ-waardeloket.
- De lengte van het aanrecht in de keuken.
- Het aantal vierkante meters extra wandtegels in de keuken (boven 1,50 meter).
- Het aantal vierkante meters extra wandtegels in de badkamer (boven 1,50 meter voor bad, boven 1,80 meter voor douche).
- De oppervlakte van ruimten of kamers die worden gedeeld met andere huurders. Denk hierbij aan een gemeenschappelijke woonkamer, berging, tuin of garage.
Dan worden er nog punten toegekend voor de keuken, het sanitair en energieprestaties. De WOZ-waarde maakt onderdeel uit van de totaalscore in het woningwaarderingsstelsel. Met ingang van 1 mei wordt de berekening van de WOZ-waarde in het puntenstelsel aangepast.
Het totaal aantal punten dat een woning krijgt toebedeeld komt overeen met de maximale huur. Hiervoor zijn tabellen opgesteld die onderdeel uitmaken van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. De exacte cijfers worden jaarlijks vastgesteld door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Als de huurprijs boven deze berekeningen uitkomt dan is de huursom onredelijk. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen zelfstandige en onzelfstandige woningen.
Wanneer werk je met woningwaarderingsstelsel?
Als er sprake is van een geschil dan zal de Huurcommissie gebruik maken van het woningwaarderingsstelsel. Ook verhuurders kunnen dit systeem hanteren om te bepalen welke huur ze vragen. Bij bestaande contracten kan dit van toepassing zijn op de maximaal toegestane huurverhoging.
Ten slotte kunnen ook huurders gebruik maken van het woningwaarderingsstelsel om in te schatten of bezwaar maken tegen een huurverhoging zin heeft. Wellicht zijn er mogelijkheden om een huurverlaging aan te vragen.
Woningwaarderingsstelsel in 2022
In 2022 heeft Hugo de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, bepaald dat de WOZ-waarde per 1 mei 2022 minder bepalend zal zijn voor het bepalen van de huurprijs. Vanaf die datum mag de WOZ-waarde nog voor maximaal 33 procent meetellen in het bepalen van de huursom. Dit is de waarde die door de gemeente wordt vastgesteld en gebruikt wordt om gemeentelijke belastingen te heffen.
In regio’s waar een groter woningtekort bestaat zal het gebruik van de WOZ-waarde in de berekening van het woningwaarderingsstelsel bovenmatig impact hebben op de berekening. De prijzen schieten omhoog waarmee ze onbetaalbaar worden voor de doelgroep waar de huizen voor zijn bedoeld. Door de WOZ-waarde minder bepalend te maken in de berekening van de huur kunnen deze huizen binnen de gereguleerde sector blijven.
Wat is de invloed van de WOZ-waarde op de woningwaarderingsstelsel?
De wijziging vanaf 1 mei 2022 heeft als gevolg dat ongeveer 23.000 huizen beschikbaar komen voor de sociale woningvoorraad. Daarnaast komen er pakweg 15.000 huizen met een hogere huurprijs terug in het sociale domein. Deze verandering zal de meeste impact hebben op huizen met 142 of meer punten volgens het woningwaarderingstelsel.
Huizen op deze grens zouden anders geliberaliseerd worden of worden nu al in de vrije sector verhuurd omdat de WOZ-waarde teveel invloed heeft op de oude rekensom. De nieuwe huursom zal beter aansluiten met de werkelijke kwaliteit van de woning. Volgens minister Hugo de Jonge zorgt deze maatregel ervoor dat woningen in de sociale sector daar ook blijven. Zo maken huishoudens met een lager inkomen meer kans op een betaalbare woning.
Wie heeft recht op huurverlaging?
Mensen die al eerder in een geliberaliseerd huis zijn gaan wonen heeft de verandering in het woningwaarderingsstelsel geen effect op de huursom die betaald moet worden. met nieuwe huurders kan dit wel het geval zijn. Voor huurders in een sociale huurwoning is het mogelijk dat de huur verlaagd wordt als ze in een huis wonen die anders over de grens zou komen.
Huurders die in een vrije sector huis wonen kunnen tot uiterlijk zes maanden na aanvang van het huurcontract bezwaar maken tegen de huursom. Huurders in de sociale sector kunnen ook na zes maanden naar de Huurcommissie stappen om bezwaar in te dienen.
