Planschade wat is het? Je woont in een droomhuis met prachtig zicht op de vrije natuur. En dan wordt er een groot kantoorpand gebouwd dat het zicht verpest. Wat nu? Je kunt niet altijd voorkomen dat er gebouwd wordt, het is wel mogelijk dat je recht hebt op compensatie. Dit wordt planschade genoemd. Wat is planschade, heb je er recht op en is planschade belastingvrij? We leggen uit hoe het zit en wat jouw opties zijn. (Wiki planschade)
Wat is planschade?
Planschade is schade die wordt geleden door eigenaren van onroerend goed als gevolg van wijzigingen in bestemmingsplannen of vergunningen door de overheid. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren wanneer een nieuw bouwproject wordt goedgekeurd en de waarde van aangrenzende woningen daalt.
Dit kan leiden tot vermindering van de kwaliteit van het leefklimaat. In sommige gevallen kunnen getroffen eigenaren compensatie vragen voor de planschade.
Planschade staat voor de waardevermindering van onroerende zaken of de inkomensschade als gevolg van een wijziging in de planologie. Dit is vastgelegd in artikel 3.6 van de wet Ruimtelijke Ordening, het kan ook voortkomen uit een wijziging van het bestemmingsplan.
Wat er valt er onder planschade? Hier zijn enkele voorbeelden:
- Je woont op een locatie met uitzicht op de natuur maar er wordt een kantoorpand of appartementencomplex gebouwd dat het zicht verstoord.
- Een investeerder koopt een stuk land met de belofte dat hier een zakelijk pand mag worden gebouwd. Achteraf blijkt dit niet het geval te zijn.
- Het beleid wordt aangepast waardoor bouwwerken die voorheen niet toegestaan waren nu wel mogelijk zijn. Zo kan het zicht worden belemmerd voor de huidige bewoners.
- Er wordt een nieuwe snelweg aangelegd of er komt een vliegveld in de buurt wat zorgt voor geluidsoverlast.
- Als de grond wordt verkocht nadat de nieuwe plannen zijn uitgevoerd komt de verkoopwaarde lager te liggen.
Hoe bepaal je of er sprake is van planschade? Heel eenvoudig gesteld kun je dit niet zelf bepalen, je kunt wel planschade indienen. Hoe wordt de schade berekend? Als eerste wordt er onderscheid gemaakt tussen directe en indirecte planschade.
1. Directe planschade
Deze schade heeft betrekking op schade die gekoppeld is aan de mogelijkheden voor het gebruik en/of bebouwing van het eigen perceel. Zo is het mogelijk dat iemand een perceel bezit waar een huis op gebouwd mag worden. Na wijzigingen in het plan voor de omgeving is het niet langer toegestaan om hier een huis te bouwen maar is er alleen een tuin toegestaan. In dat geval kun je recht hebben op planschade. In de meeste gevallen betreft het echter indirecte planschade.
2. Indirecte planschade
In deze situatie is er sprake van een bestemmingsplan waardoor de waarde van percelen in de omgeving daalt. Zo kan een voormalig stuk landbouwgrond met een wijziging in het bestemmingsplan een locatie worden voor een groot winkelpand. Dit gebouw kan ervoor zorgen dat het naastgelegen perceel minder waard wordt. Het is niet altijd zo dat een nieuwe situatie automatisch voor waardevermindering zorgt. Het is ook zeker mogelijk dat nieuwbouw juist zorgt voor een toename in waarde.
Bij het bepalen van planschade wordt altijd rekening gehouden met het normaal maatschappelijk risico. Dit staat voor de schade die iedere burger moet accepteren, de situatie kan nou eenmaal veranderen. Er is een eigen risico van twee procent gesteld op de waarde van de onroerende zaak of twee procent van het inkomen als het om inkomstenderving gaat.
Is er sprake van planschade?
Bij de toetsing wordt er als eerste berekend wat de maximale invulling is van de oude planologie, vervolgens wordt hetzelfde bepaald voor de nieuwe situatie. Hier komt een som uit waaruit kan blijken dat er sprake is van een slechtere situatie. Een onafhankelijke deskundige zal vervolgens bepalen wat de hoogte is van de geleden schade. Op basis van deze uitslag kan er een planschadevergoeding worden toegekend aan de indiener.
Is planschade belastingvrij? Dit is afhankelijk van de situatie.
Planschade en BTW
Als er een claim wordt ingediend door een particulier dan is er geen sprake van BTW op de schadevergoeding. Als het een bedrijf betreft met BTW-verplichting dan is dit wel het geval. Dit komt bijvoorbeeld voor op bedrijventerreinen waar een nieuw bedrijf wordt gebouwd. Aanwezige bedrijven kunnen een planschadevergoeding eisen, als dit wordt toegekend dan zal er een vergoeding met BTW volgen. De ondernemer moet hiervoor een rekening sturen die later met de Belastingdienst verrekend wordt. Een particuliere huiseigenaar die niet bedrijfsmatig een claim indient zal bij toekenning een bedrag zonder BTW ontvangen.
Heb je recht op planschade?
Het komt niet altijd als een grote verrassing als er iets verandert in de omgeving. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen actieve en passieve risicoaanvaarding. Er is sprake van actieve aanvaarding als je een perceel of huis koopt naast een gebied met een structuurvisie voor een woonwijk. Als er dan na verloop van tijd inderdaad huizen worden gebouwd dan mag dit geen verrassing zijn, dit was namelijk al bekend op het moment van aankoop.
Men spreekt van een passieve aanvaarding als de bezitter van een perceel geen gebruik maakt van de mogelijkheden die er zijn. Als er een beleidswijziging komt waarin het perceel niet langer op een bepaalde wijze gebruikt mag worden dan heb je in feite je kans niet genomen toen het wel mogelijk was.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Hoelang duurt de procedure?
Als eerst moet je wachten tot het bestemmingsplan of de verandering volledig afgerond is, je kunt niet in een vroegtijdig stadium al een claim indienen. Dan is het namelijk niet mogelijk om de oude en nieuwe situatie met elkaar te vergelijken. Het gaat hierbij dus om een voldongen feit, je kunt als reclamant niet een stokje steken voor de plannen. Daarmee is planschade anders dan een bezwaar indienen tegen een plan, de schadevergoeding is altijd achteraf. Je dient een verzoek tot planschade in bij de gemeente, het volledige traject kan meerdere jaren duren voordat er definitief besluit wordt genomen.
Wat kost de procedure?
Er is een bedrag van 300 euro vastgesteld om een verzoek tot planschade in te dienen, gemeenten behouden zich het recht voor om minder of meer te vragen. Het bedrag moet minimaal 100 euro bedragen en maximaal 500 euro. Als er sprake is van toekenning dan wordt dit bedrag terugbetaald. Er zal wel een mindering van twee procent toegepast worden, dit is het eigen risico zoals hierboven beschreven. Mocht er een afwijzing plaatsvinden dan heeft de indiener zes weken om bezwaar te maken. Als het bezwaarschrift wordt afgeven dan is er nog de optie om in beroep te gaan bij de rechtbank, sector bestuursrecht. Ook hierbij is er weer een periode van zes weken om te reageren op een afwijzing waar er ruimte is voor een hoger beroep.
