Zelfs met een vrijstaande woning zal het perceel grenzen aan het bezit van iemand anders. De Rijdende Rechter heeft meerdere burenruzies moeten temperen door een vonnis te vellen met betrekking tot de erfgrens. Dan is er ook nog mandeligheid, een minder bekende term maar wel een onderwerp dat vaak ter sprake komt. Wat is mandeligheid, hoe ontstaat het en is een mandelig terrein openbaar toegankelijk? Waar je ook woont, je hebt buren. Lees deze pagina en je weet wat jouw rechten en plichten zijn.
Wat is mandeligheid?
Mandeligheid heeft betrekking op een afsluiting die zich tussen twee percelen bevindt. Denk bijvoorbeeld aan een muur, schutting, haag, pad of een gracht. De eigenaars van de percelen zijn samen eigenaar van de afsluiting tussen de percelen. Naast de voordelen van het gebruik delen de buren ook de verantwoordelijkheid voor het onderhoud. Dit betekent dat een mede-eigenaar niet eenzijdig kan besluiten om een schutting te verwijderen. Het woord ‘mandelig’ komt van het woord ‘mande’ uit de Noordoostelijke regio van Nederland. Dit woord komt weer voort van het Oudfriese woord ‘mand’ of ‘monda’ komt wat ‘meente’ betekent. Dit woord heeft de oorsprong in de Germaanse taal. Hoe ontstaat mandeligheid eigenlijk?
Ontstaan van mandeligheid
Als er twee percelen zijn waarvan minimaal één perceel met bebouwing dan kan een eigenaar vorderen dat er meegewerkt wordt aan een gemene afsluiting. Een voorwaarde hierbij is dat er nog geen scheidslijn bestaat. De andere eigenaar is verplicht om hier medewerking aan te verlenen op basis van een gelijke kostenverdeling. Als er echter geen aantoonbaar nut bestaat dan kan de eigenaar vrijgesteld worden van deze verplichting. Naast gedeelde plichten moet er dus ook voor beide partijen een voordelige situatie ontstaan. Als slechts één partij aantoonbaar voordeel geniet dan is het niet terecht om de kosten te delen.
Hoe weet ik of er mandeligheid is?
Als je bij aankoop van een woning mandelig terrein hebt gekocht dan zal dit op de kennisgeving vermeld staan. Als je bijvoorbeeld een huis koopt dat naast een ander huis staat met een pad tussen deze twee woningen dan zal er sprake zijn van mandeligheid. Door gemeenschappelijk nut vast te leggen in een notariële akte is het mogelijk om de ruimte voor beide partijen bruikbaar te maken. Zo kunnen de buren via het pad naar de poort van hun eigen tuin lopen. Naast het gebruik van deze gemeenschappelijke ruimte delen de eigenaars ook de kosten voor het onderhoud. In de basisregistratie van het Kadaster wordt vermeld welke eigenaren in het bezit zijn van mandelig terrein. Wiki mandeligheid
Wat mag je met een mandeligheid doen?
Hoewel de mandeligheid gedeeld eigendom betreft mag je er wel naar eigen inzicht gebruik van maken mits de andere eigenaar hier geen hinder van ondervindt. Als er bijvoorbeeld een schutting staat dan mag een mede-eigenaar besluiten om de eigen zijde in een andere kleur te schilderen. De kwaliteit, bruikbaarheid en het aanzicht van de schutting voor de andere eigenaar mag hierbij niet in het geding komen. In principe kun je gebruik maken van de mandeligheid alsof het eigen bezit is zolang de rechten van de andere partij niet worden aangetast.
Het is toegestaan om tegen de mandeligheid aan te bouwen. Het is dan verplicht om eerst toestemming te vragen en wat er gebouwd wordt mag maximaal de helft van de dikte van de mandeligheid zijn. Als de mede-eigenaar hier niet mee instemt dan kunnen er bij de rechter modaliteiten vastgelegd worden. Een verhoging is mogelijk, als deze wens eenzijdig is dan hoeven de kosten van de verhoging niet gedeeld te worden.
Daarnaast kan er sprake zijn van een schadevergoeding als hier lasten uit voortvloeien. Als de originele constructie niet voldoende stevig is om de verhoging te dragen dan zal de initiatiefnemer geheel op eigen kosten de muur moeten afbreken en weer opbouwen. Wanneer dit gepaard gaat met een dikkere muur dan moet deze extra ruimte geheel van de zijde van de initiatiefnemer gebouwd worden.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Toegankelijkheid mandeligheid
Is mandelig terrein openbaar toegankelijk? Bij een hek of gracht is de toegankelijkheid niet van toepassing. Je kunt niet zomaar een gracht gevuld met water oversteken. Als het een looppad betreft dan moet dit gedeelte vrij zijn voor de eigenaars die aan het pad grenzen, ze mogen gedeeld gebruik maken van dit pad. Dit betekent overigens niet dat buitenstaanders zonder toestemming het pad mogen betreden. Hiervoor hebben ze toestemming nodig van de eigenaars. Het recht van overpad heeft betrekking op een eigendom van één eigenaar waar iemand anders toegang toe heeft om eigen terrein te bereiken. Dit is dus niet hetzelfde als mandeligheid waarbij wel degelijk sprake is van gedeeld eigendom.
Verkoop van mandeligheden
Het is mogelijk om het eigen deel van de mandeligheid te kopen voor eigen gebruik en bestemming. In dat geval zal de helft van de waarde die het perceel oppervlak vertegenwoordigt en de helft van de afscheiding betaald moeten worden aan de mede-eigenaar. De opbouw kan niet worden verkocht zonder verkoop van de onderliggende oppervlakte. Je kunt dus niet jouw zijde van een hekwerk verkopen zonder de onderliggende grond te verkopen. Bij verkoop van een woning neemt de nieuwe eigenaar automatisch de rechten en plichten over.
Ruzie over mandeligheid
We hebben de Rijdende Rechter al genoemd aan het begin van dit artikel. Het is mogelijk dat je andere ideeën hebt over de afscheiding tussen twee percelen. Als er afspraken worden gemaakt leg deze dan duidelijk vast. Bij het delen van de kosten wordt uitgegaan van een ‘normale’ afscheiding met dito kosten. Als de buren graag een zeer luxe muur bouwen dan is dit mogelijk maar je hoeft niet automatisch de helft mee te betalen als je liever een meer bescheiden schutting plaatst.
Zelfs als de buren weigeren te betalen blijft het in beginsel gemeenschappelijk eigendom. Betaling en gebruiksrecht zijn namelijk twee verschillende zaken. Als je het volledige bedrag voorschiet en de buren betalen niet mee dan mogen ze nog steeds aan hun zijde de schutting schilderen. De gebruikers van de mandeligheid genieten namelijk juridische bescherming waar je zonder aantoonbare overeenkomst niet zomaar van mag afwijken. Leg daarom alles vast en teken samen een overeenkomst alvorens te gaan bouwen of breken.
