Wat is een opeethypotheek?

In het sprookje van Hans en Grietje snoepte Hans van een huisje gemaakt van koek. Dat gaat niet lukken met een huis van stenen, je kunt het geld in de woning wel ‘opeten’ met een opeethypotheek. Als je veel overwaarde hebt en deze winst graag gebruikt voordat je de woning verkoopt dan kan deze hypotheekvorm interessant zijn.

Er kleven echter ook nadelen aan deze hypotheek. Zorg dat je niet zoals Hans in de problemen komt en lees het antwoord op de volgende vragen: Wat is een opeethypotheek, hoe hoog is de rente en waar moet je aan voldoen voor een opeethypotheek?

Wat is een opeethypotheek?

Een opeethypotheek is een hypotheekvorm waarbij huiseigenaren geld kunnen lenen tegen de overwaarde van hun huis, waardoor ze extra geld kunnen genereren zonder te hoeven verhuizen. Het geld kan worden gebruikt voor bijvoorbeeld onderhoud, een nieuwe auto of vakantie, maar er zijn wel risico’s en nadelen verbonden aan deze vorm van financieren.

Een opeethypotheek of verzilver hypotheek is een hypothecaire lening die gericht is op personen die een huis bezitten en rond de AOW-gerechtigde leeftijd zitten. De overwaarde die op een huis rust kan voor een deel verzilverd worden als je nog in het huis woont. Je hoeft dus niet te wachten op het moment dat je de woning verkoopt en verhuist. Het bedrag dat vrijkomt kun je elders besteden.

Je kunt een huis zien als een soort spaarpot. Je stopt er geld in door de hypotheekschuld af te lossen, daarnaast groeit dit bedrag als de woningwaarde stijgt. Je kunt echter niet zomaar geld uit dit potje halen, het is wel mogelijk om geld van de hypotheekverstrekker te lenen met de overwaarde als onderpand. Is een opeethypotheek verstandig? Laten we even naar de voordelen en nadelen kijken:

Voordelen opeethypotheek

• Er komt geld vrij dat nu in de woning zit. Dit geld is vrij besteedbaar.
• De maandlasten worden lager, je betaalt niet langer een hoge maandpremie.
• Het kan een aanvulling zijn op een AOW-uitkering of een pensioen dat niet voldoende financiële ruimte biedt.

Nadelen opeethypotheek

• De rente van een opeethypotheek ligt hoger dan bij een standaard hypotheek omdat er een hoger risico voor de geldverstrekker bestaat.
• De hypotheekrente over een opeethypotheek is niet fiscaal aftrekbaar omdat er geen aflossing plaatsvindt op de schuld.
• Niet alle hypotheekverstrekkers bieden deze hypotheekvorm aan.

Hoe hoog is de rente bij een opeethypotheek?

De rente bij een opeethypotheek zal hoger liggen dan voor een standaard hypothecaire lening het geval is. De hypotheekverstrekker loopt namelijk meer risico omdat overwaarde een fictief bedrag is zonder zekerheid. Het is een gecalculeerd risico maar je moet moet wel betalen voor het geld dat vrijkomt door de overwaarde ‘op te eten’. Als de schuld hoger wordt dan stijgt ook de rente die je moet betalen.

De rente wordt niet maandelijks geïncasseerd maar het wordt opgeteld bij de totale hypotheekschuld. De hypotheek zal daarmee groeien en de overwaarde zal hierdoor dalen. We gaan hierbij uit van een woningwaarde die gelijk blijft.

Als je wilt weten wat jouw huis waard is om te bepalen of verkoop interessant is dan kun je gratis en vrijblijvend offertes aanvragen bij lokale makelaars. Op basis van een waardebepaling kun je de opties overwegen. Wellicht kies je om te blijven wonen op basis van de oude hypotheek, misschien stap je over op een opeethypotheek of je gaat verkopen en verhuizen.

Waar moet je aan voldoen voor een opeethypotheek?

Er zijn geen standaard voorwaarden voor een opeethypotheek, per hypotheekverstrekker zullen er andere voorwaarden worden gesteld. Om de maximale waarde van de verzilver hypotheek te bepalen worden zaken als woningwaarde en de huidige rente die je moet betalen in acht genomen. Vraag aan de hypotheekverstrekker welke voorwaarden er zijn of maak een afspraak met een hypotheekadviseur om de mogelijkheden naast elkaar te leggen.

Welke banken bieden een opeethypotheek aan?

Er zijn niet zoveel banken die een opeethypotheek aanbieden. ABN AMRO, Florius en SNS bieden deze optie aan. Er zijn ook andere opties zoals een aflossingsvrije hypotheek. Dan los je niet af op de hypotheekschuld. Dit is mogelijk tot 50 procent van de woningwaarde. Er zijn ook nog andere manieren om de overwaarde te verzilveren waar je verder op deze pagina meer over kunt lezen.

Opeethypotheek en nabestaanden

Sommige ouders kiezen voor een opeethypotheek om hun kinderen geld te geven, ze hoeven dan niet te wachten op een erfenis na overlijden. Andere huiseigenaren willen graag zelf het geld besteden om nu comfortabel te leven. Als je er niet meer bent dan kun je het ook niet meer uitgeven. Als er sprake is van twee partners dan kan de overgebleven partner wel blijven zitten met een hoge schuld. Als de overwaarde bij verkoop niet toereikend is dan kan dit problemen opleveren. De overwaarde verzilveren kan zeker risico’s opleveren, maak daarom een weloverwogen keuze.

Hoe kun je de overwaarde verzilveren?

Er zijn nog meer manieren om geld uit je hypotheek te halen. Zo is er de overbruggingshypotheek als je een nieuw huis koopt en de vorige woning nog niet hebt verkocht. Dit bedrag komt uit de overwaarde van de oude woning. Verder kun je de hypotheek verhogen. Als je inkomen voldoende is dan kun je de hypotheekschuld verhogen tot aan het bedrag waarvoor destijds de lening is afgesloten. Je hoeft hiervoor niet naar de notaris te gaan.

Bij een tweede hypotheek is er wel een notariële akte nodig, je kunt een tweede hypotheek in principe alleen bij dezelfde geldverstrekker afsluiten waar de eerste hypotheek loopt. De hypotheek oversluiten is ook nog een optie. Je kunt in dat geval wel geconfronteerd worden met een boeterente. Als je besluit om de woning te verkopen dat komt de overwaarde automatisch vrij. Vanwege de bijleenregeling zul je die winst in een nieuwe woning moeten steken. Als je bijvoorbeeld gaat huren dan kun je niet langer aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek.

Huis verkopen en terughuren

Er zijn meerdere vastgoedinvesteerders die aanbieden om jouw huis te kopen en deze vervolgens weer aan je te verhuren. Dan word je in plaats van huiseigenaar dus huurder. Dit betekent andere rechten en plichten. Een nadeel van deze constructie is de verkoopsom die lager ligt dan de marktwaarde, een voordeel is dat je minder verantwoordelijkheden hebt als huurder. Laat dergelijke overeenkomsten altijd toetsen door een onafhankelijk adviseur omdat er haken en ogen aan kunnen zitten.

Is het verstandig om een opeethypotheek af te sluiten? De goedkoopste optie zal het niet zijn, het is wel een manier om kapitaal vrij te maken uit de woning. Laat je vooraf in ieder geval goed adviseren en laat berekeningen maken zodat je precies weet welke voor- en nadelen er zijn.