Wat is de waarde van een woning in verhuurde staat?

Over huizenprijzen van koopwoningen kun je veel informatie vinden op het internet. Maar hoe zit het met de waarde van een woning in verhuurde staat? Omdat veel huurwoningen tot een grotere corporatie of vastgoedinvesteerder behoren kun je niet zoveel informatie vinden over dit onderwerp. Als je interesse hebt om een tweede huis te kopen of te investeren in vastgoed dan moet je weten wat de gangbare prijzen zijn. Zo kun je een berekening maken van de inkomsten uit verhuur. Hoe je erachter komt wat de waarde van een woning in verhuurde staat is leggen we uit op deze pagina.

Investeren in vastgoed

Voor veel mensen is het bezit van een eigen woning al een enorme overwinning. Als huiseigenaar moet je vooral kosten maken, alleen als je later met overwaarde je huis kunt verkopen kun je winst maken. Als je een huis koopt met als doel deze te verhuren dan ben je bezig met een lange termijn planning én met het genereren van een passief inkomen. Er zijn daarbij twee opties:

1. Een huis kopen met als doel de woning te verhuren
2. Een huis kopen dat reeds verhuurd wordt

Op deze pagina gaat het specifiek over de tweede optie. Je koopt een huis waar al mensen in wonen. Die betalen maandelijks een huursom. Wat is de waarde van een woning in verhuurde staat?

Wat betekent LTV?

LTV is een afkorting die staat voor Loan To Value. Dit is belangrijk als je een hypotheekaanvraag gaat indienen voor een huis dat je verhuurt. Dit wordt een verhuur hypotheek genoemd. Bij een koophuis voor eigen gebruik kun je tot 100 procent van de taxatiewaarde lenen. Het uiteindelijke bedrag kan verschillen op basis van jouw persoonlijke financiën maar meer dan de woningwaarde lenen is niet mogelijk. Bij kopen om te verhuren ligt dit percentage lager. Gemiddeld wordt een LTV aangehouden tussen 70 en 80 procent van de taxatiewaarde. Als we bijvoorbeeld een koopwoning nemen van 400.000 euro met een Loan To Value van 75 procent dan kun je dus 300.000 euro lenen. Voor de overige 100.000 euro moet je een andere oplossing zoeken zoals het saldo op je spaarrekening.

Als je wilt investeren in een huurwoning dan moet je altijd eigen geld inleggen. Dit kan uit persoonlijke middelen komen of een andere lening. Als je elders geld leent of schulden hebt lopen dan moet je deze schulden opgeven bij de hypotheekaanvraag. Hierdoor kan de som die je kunt financieren via een hypotheek verder dalen. Houd er dus rekening mee dat je altijd meer geld op tafel moet leggen dan je kunt financieren via de verhuur hypotheek.

Waarde woning in verhuurde staat

Een huis dat leeg staat is niet hetzelfde als een woning die verhuurd wordt. De marktwaarde voor twee huizen met dezelfde kenmerken kan dus anders zijn. In de praktijk zal een woning met huurder minder waarde hebben dan koophuis zonder bewoners. Je bent als koper namelijk verplicht om de voorwaarden in het huurcontract ook over te nemen wat betekent dat je als koper minder vrijheid hebt. Over het algemeen kun je stellen dat de waarde ongeveer 20 procent lager uitvalt. Het voordeel is dat je iedere maand inkomsten genereert uit huur, je bent als verhuurder wel verplicht om een aantal zaken voor de huurder te regelen. De huurder zal in aanmerking komen voor huurbescherming, je moet kennis nemen van de regels omtrent verhuur.

Wat bepaalt de woningwaarde?

De kenmerken die van toepassing zijn op koopwoningen komen ook terug bij de waardering van huurwoningen. Denk hierbij aan kenmerken als:

• De locatie van de woning: De regio, de omgeving en de vraag vanuit de markt bepalen voor een groot deel de waarde.
• Het type woning: Een appartement met een beperkt oppervlak zal goedkoper zijn dan een naastgelegen vrijstaande woning. Een appartement in hartje Amsterdam kan daarentegen duurder zijn dan een villa in Overijssel.
• De staat van onderhoud: Een bouwtechnische keuring is niet verplicht maar het is de investering absoluut waard. Als je niet weet wat de kwaliteit is van het pand dan kun je bij onderhoud voor flinke kosten komen te staan.
• Vraag en aanbod: Een courante woning betekent dat het object in trek is. Als er reeds een huurder is dan heeft dit voor de eigenaar niet direct consequenties maar het heeft wel invloed op de woningwaarde.
• De kosten voor beheer: Naast inkomsten heb je ook uitgaven. Denk aan onderhoud, reparatie en kosten voor de VvE als het een appartement betreft.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Beleggingspand en de belastingen

De waarde van een woning in verhuurde staat is van belang bij het invullen van de belastingaangifte. Je moet de waarde van je bezittingen opgeven in box 3 van het aangiftebiljet. Als het een beleggingspand betreft in box 3 dat wordt de WOZ-waarde als uitgangspunt genomen. Als er sprake is van een verhuurd pand met huurbescherming dan zal dit de waarde verlagen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de WOZ waardebepaling voor huizen die op hun grondgebied staan. Om de marktwaarde van je beleggingspand vast te stellen zal de standaard WOZ-waarde worden bepaald, daar wordt een percentage van afgetrokken om zo tot de marktwaarde te komen van jouw investering. Dit wordt de leegwaarderatio genoemd.

Wat zegt de taxateur?

Los van de WOZ-waarde zal er nog steeds een taxateur langskomen die de werkelijke waarde van het pand bepaalt voor aanvraag van de verhuur hypotheek. Deze berekening is specifiek gericht op het pand in kwestie en daarmee niet een algemene calculatie zoals dit met de WOZ-waarde het geval is. Dit geeft de hypotheekverstrekker zekerheid betreffende de lening en risico’s worden beperkt.

Hoe bepaal je de waarde in verhuurde staat?

Voordat je een hypotheek aanvraag indient voor verhuur van een woning wil je eerst weten wat ongeveer de waarde van het pand is. Je kunt een verkoopmakelaar vragen om een waardebepaling uit te voeren. Als het een beleggingspand betreft dan zijn er gespecialiseerde vastgoedmakelaars die precies weten wat er allemaal komt kijken bij woningverhuur. Zo is het mogelijk dat de huurder stopt met betalen van de huur. Je kunt een wanbetaler niet zomaar uit huis zetten als deze huurder recht heeft op huurbescherming. Als verhuurder loop je inkomsten mis waar je op gerekend had waardoor je zelf in de financiële problemen kunt komen. Grote commerciële verhuurders lopen minder risico omdat ze meerdere panden beheren. Als een particuliere eigenaar investeert in één huurhuis of appartement dan is het risico groter.