Als je besluit om een huis te kopen of verkopen, dan zul je waarschijnlijk een makelaar inschakelen. Het hoeft officieel niet maar het zal in de meeste gevallen wel voordeel opleveren. Ze kennen de markt beter, ze kunnen snel schakelen en komen op voor jouw belangen. Uiteindelijk zijn het wel gewoon mensen, dus kunnen ze fouten maken. Wanneer is de makelaar aansprakelijk en waar moet je als koper of verkoper rekening mee houden?

Makelaar als spreekbuis van de klant

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een makelaar die bemiddelt voor de klant optreedt als ‘bode’ van de opdrachtgever. De overeenkomst tussen de koper of verkoper en de makelaar is een bemiddelingsovereenkomst volgens artikel 7:245 van het Burgerlijk Wetboek.

Wanneer is de makelaar aansprakelijk?

Hier zijn de voornaamste zaken waarbij de makelaar aansprakelijk gesteld kan worden:

  • Een makelaar heeft een zorgplicht, daarmee is het niet zomaar een overeenkomst van opdracht. Er moet gehandeld worden zoals redelijkerwijs verwacht mag worden van deze professional.
  • Aanwijzingen die een opdrachtgever geeft moeten ook uitgevoerd worden, daarnaast is er de verplichting om de klant te informeren over de stand van zaken.
  • Volgens de waarschuwingsplicht moeten fiscale gevolgen kenbaar gemaakt worden. Wanneer dit niet het geval is, en de klant lijdt financiële schade, dan is het mogelijk dat de makelaar de geleden schade moet vergoeden.
  • Er is een onderzoeksplicht van kracht, bijvoorbeeld om te controleren of de waarborgsom daadwerkelijk door de koper is overgemaakt.
  • De resultaten van onderzoeken moeten kenbaar gemaakt worden aan de klant. Wanneer bijvoorbeeld de waarborgsom niet overgemaakt is dan moet de makelaar dit melden bij de klant.
  • Ook naar de andere partij toe kunnen er aansprakelijkheden bestaan, niet alleen naar de eigen klant toe. Wanneer een makelaar onzorgvuldig of onrechtmatig handelt, dan is deze persoon als uitvoerder aansprakelijk te stellen.

Wanneer is de makelaar niet aansprakelijk?

En voor deze zaken kan een makelaar niet aansprakelijk gesteld worden:

  • Een opdracht aan de makelaar is geen volmacht tot het sluiten van een koopovereenkomst. De makelaar mag deze schijn ook niet wekken. Alleen wanneer de klant een uitdrukkelijke machtiging geeft kan de aannemer beslissingen maken.
  • In de algemene voorwaarden kan de aansprakelijkheid van de makelaar worden beperkt.

Zorgplicht

In basis gaat het om een zorgplicht naar de opdrachtgever toe. De klant stelt bepaalde verwachtingen aan de aannemer die nageleefd moeten worden. Dit betekent een open en eerlijke communicatie naar alle betrokken partijen. Wanneer dit niet het geval is dan is het mogelijk om de opdrachtnemer aansprakelijk te stellen voor mogelijk geleden schade. Soms komt dit tot een rechtszaak maar dit is gelukkig lang niet altijd het geval.

Klacht indienen over de makelaar

Veel makelaars zijn aangesloten bij een belangenvereniging zoals de NVM. Die zijn er niet alleen om de belangen van makelaars te behartigen maar ook om klanten een mogelijkheid te bieden een klacht in te dienen over een aangesloten makelaar. In dat geval zal een onafhankelijke klachtencommissie bepalen of de makelaar verwijtbare fouten heeft gemaakt en wat hier de gevolgen van zijn.

Je mag van een makelaar verwachten dat de overeengekomen diensten goed uitgevoerd worden. Lees altijd goed de algemene voorwaarden en onthoud dat je als klant een juridische rechten hebt.