Vruchtgebruik betekent dat je goederen mag gebruiken die feitelijk gezien niet van jou zijn. Je krijgt dus toestemming van de eigenaar om er gebruik van te maken. Een voorbeeld hiervan is vruchtgebruik van een woning. Dit is een bepaling die je kunt laten opnemen in een testament. Zo kan iemand in jouw huis blijven wonen op het moment dat je komt te overlijden. Wat is vruchtgebruik, wie betaalt WOZ bij vruchtgebruik en hoe wordt vruchtgebruik berekend? Dat en meer leggen we uit op deze pagina.

Wat is vruchtgebruik?

Hoewel bij vruchtgebruik in brede zin wordt gesproken van goederen of vermogen, gaat het in de praktijk meestal over vruchtgebruik van huizen. In een testament kun je laten vastleggen dat de woning na overlijden naar de kinderen gaat, dus niet naar je partner. Als je niet wilt dat jouw wederhelft de dag na overlijden op straat komt te staan, dan kun je deze partner vruchtgebruik van je huis schenken. Dan is het mogelijk voor de nabestaande om in de woning te blijven of deze te verhuren.

Iemand die eigenaar is van een zaak waarbij vruchtgebruik van toepassing is wordt ‘blote eigenaar’ genoemd. De persoon die recht heeft op het vruchtgebruik noemt men een vruchtgebruiker. Het betreft een zakelijk recht dat meestal van toepassing op een onroerende zaak. Recht van bewoning is een specifiek recht van vruchtgebruik. Het is meestal van toepassing op het overlijden van één van de ouders. Het kind of de kinderen erven de woning die de ouders bezitten, de overgebleven ouder mag hier gebruik van blijven maken terwijl het juridisch gezien niet de eigenaar is.

Het vruchtgebruik op een onroerende zaak wordt in Nederland door een notaris ingeschreven in de openbare registers.

Voor welke periode geldt vruchtgebruik?

Als de vruchtgebruiker komt te overlijden dan vervalt ook het vruchtgebruik. Als het een rechtspersoon betreft dan komt het gebruik ten einde op het moment dat de rechtspersoon wordt ontbonden. Dit zal in ieder geval 30 jaar na de dag van vestiging zijn. In het verleden zijn er uitzonderingen van toepassing geweest zoals waterschappen die onbeperkt vruchtgebruik rechten hebben gekregen.

Onderhoud bij vruchtgebruik

Gebruik is wat anders dan misbruik. Met andere woorden; als iemand in een huis mag blijven wonen, of dit pand mag verhuren, dan moet het standaard onderhoud uitgevoerd worden en door deze partij worden betaald. Dit geldt ook voor de verzekering. Als je dit als vruchtgebruiker nalaat dan is het mogelijk dat de rechtmatige eigenaar een advocaat in de arm neemt en gerechtelijke stappen onderneemt.

WOZ en vruchtgebruik woning

Wie betaalt WOZ bij vruchtgebruik van een huis? Bij de berekening van vruchtgebruik voor de erfbelasting wordt de WOZ waarde als uitgangspunt genomen. Een hogere leeftijd van de partner betekent een lagere waarde van het recht. De resterende waarde wordt bij de eigenaar belast. Als de langst levende persoon in de leeftijd van 75 tot 80 jaar oud is, dan is er sprake van een vruchtgebruik waarde van 30 procent. De leeftijdscategorie wordt vermenigvuldigd met 6 procent. Dit bedrag wordt van de WOZ waarde afgetrokken en het resterende bedrag komt dan voor rekening van de eigenaar.

De vruchtgebruiker is belastingplichtig wat betreft de onroerendezaakbelasting van het eigendom evenals de waterschapsbelastingen.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Berekenen van vruchtgebruik

Hoe wordt vruchtgebruik berekend? Bij vruchtgebruik van een woning zal dit door de gebruiker als eigen woning in box 1 van de belastingaangifte komen te staan. Voor de eigenaar is er geen sprake van box 3 vermogen als de langstlevende persoon het vruchtgebruik via de erfenis heeft gekregen. Dit betekent dat de eigenaar geen belasting hoeft te betalen over dit vermogen. Als deze vrijstelling voor jou niet van toepassing is, dan zul je een percentage moet opgeven in box 3 van het aangiftebiljet. Dit percentage verschilt op basis van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Voor mannen wordt een ander percentage berekend dan bij een vrouw het geval is. Er is een verschil van 5 levensjaren van toepassing bij de berekening van het vruchtgebruik. Het percentage van een 75-jarige man is dus hetzelfde als voor een vrouw van 70 jaar oud. Er wordt hiervoor een tabel met alle leeftijden en percentages gebruikt.

Naarmate de jaren verstrijken neemt het blote eigendom toe. Naast overdrachtsbelasting zijn er nog andere zaken om rekening mee te houden zoals successierechten en erfbelasting. De rekensom zal per situatie anders uitvallen, laat je dus goed voorlichten voordat je beslissingen neemt.

Vruchtgebruik afkopen

Is het mogelijk om vruchtgebruik af te kopen? Ja, dit is een optie. In dat geval kan de vruchtgebruiker het eigendom kopen en daarmee volledig eigenaar worden van de woning. Het is ook mogelijk dat de gebruiker uitgekocht wordt. Er zal dan een bod moeten komen. Beide partijen kunnen hier aan meewerken maar hier ligt geen verplichting op. Als de vruchtgebruiker niet zelf in het pand woont, dan zal bij verkoop 8 procent overdrachtsbelasting afgedragen moeten worden. Bij afkoop zal dit op basis van een notariële akte moeten plaatsvinden.

Is een huis verkopen mogelijk?

Het vruchtgebruik van een huis bij verkoop kan betekenen dat de woningwaarde lager uitvalt. De koper neemt namelijk niet alleen de woning over maar ook de bewoner. Die mag namelijk blijven wonen in het huis na overname. Er zijn mogelijkheden om het blote eigendom aan te bieden via huizensites zoals funda. In de praktijk blijken dergelijke woningen niet populair te zijn omdat ze niet direct gebruikt mogen worden. Het is mogelijk om een huis met vruchtgebruik te verkopen aan een commerciële partij die de bewoner maandelijks een bedrag toekent. De eigenaar heeft in dat geval geen betrokkenheid meer bij de woning. De woning blijft nog wel op de naam van de blote eigenaar staan. De overdracht vindt dan plaats op het moment dat de vruchtgebruiker de woning verlaat.

In bovenstaande constructie kan de vruchtgebruiker maandelijks een vergoeding tegemoet zien en de blote eigenaar kan de woning verkopen voordat de bewoner overleden is. De commerciële partij die de woning koopt zal de vruchtgebruiker hier laten wonen met garantie van overname bij overlijden. Als je een dergelijke overeenkomst overweegt laat je dan eerst goed voorlichten. Niet alleen door de potentiële vastgoedinvesteerder maar ook bij een neutrale partij die je de voordelen en nadelen kan uitleggen.