Ben je een starter op de woningmarkt en ben je tussen 18 en 35 jaar oud? Dan is het mogelijk dat jij in aanmerking komt voor de vrijstelling overdrachtsbelasting. Dit betekent 2% minder betalen dan normaal gesproken het geval is. Hoe dit werkt en of jij in aanmerking komt voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting leggen we uit op deze pagina.

Wat is overdrachtsbelasting?

Als een huis van eigenaar wisselt dan moet er overdrachtsbelasting betaald worden. Dit is een percentage van 2% bovenop de koopsom die je als nieuwe eigenaar moet betalen. Als het een nieuwbouw woning betreft is er geen sprake van overdracht en vervalt deze belasting. Naast woonhuizen geldt deze belasting ook voor bedrijfspanden, kantoren, garageboxen of een stuk grond. In Nederland zijn er momenteel drie tarieven: 0%, 2% en 8%. Omdat het steeds lastiger is geworden voor starters om een huis te kopen is er de vrijstelling overdrachtsbelasting ingevoerd.

Overdrachts belasting starters

Als je een koper bent tussen 18 en 35 jaar oud en je koopt een woning dan kun je vrijstelling krijgen van de overdrachtsbelasting. Als je ouder bent dan 35 jaar dan betaal je het normale tarief van 2 procent. Ben je een belegger die niet zelf in de woning zal gaan wonen dan ligt het tarief momenteel op 8 procent. De bedoeling van de vrijstelling is de kansen voor starters en doorstromers te verhogen.

Hoe werkt vrijstelling overdrachtsbelasting precies?

In de eerste plaats moet je een natuurlijk persoon zijn die een woning gaat kopen. Het is de bedoeling dat jij zelf in de woning gaat wonen, dit wordt vastgelegd in een verklaring. Je bent op het moment van overdracht minimaal 18 jaar oud en maximaal 34 jaar, dus niet op het tijdstip dat het koopcontract wordt getekend. De woningwaarde mag niet hoger liggen dan 400.000 euro. Je komt slechts eenmaal in aanmerking voor de vrijstelling overdrachtsbelasting, je moet vastleggen in een verklaring dat je niet eerder deze vrijstelling hebt ontvangen.

Sinds 1 april 2021 is er een extra voorwaarde bijgekomen. De woning mag niet meer dan 400.000 euro kosten. Op dit moment hebben we het dan over starterswoningen want de gemiddelde huizenprijs ligt erg hoog. In het tweede kwartaal van 2021 was de gemiddelde prijs voor een bestaande koopwoning namelijk 410.000 euro. Nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld genomen nog duurder maar in dat geval hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Er is namelijk geen sprake van een overdracht omdat de woning niet eerder bewoond is geweest. Het voordeel is dus bedoeld voor de ‘goedkopere’ woningen om starters een kans te geven.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Wat zijn de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting?

Om alles even duidelijk op een rijtje te krijgen zijn hier de voorwaarden om in aanmerking te komen voor de vrijstelling overdrachtsbelasting:

  • De koper moet meerderjarig zijn (18+) en jonger dan 35 (maximaal 34 jaar dus).
  • De koper zal zelf in de woning gaan wonen. Dit valt onder het ‘hoofdverblijf criterium’. Dit bewijs je met een verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling.
  • De koper heeft niet eerder deze startersvrijstelling ontvangen, ook dit moet schriftelijk worden vastgelegd.
  • De woning mag niet duurder zijn dan 400.000 euro (nieuwe voorwaarde sinds 1 juli 2021).

Houd er rekening mee dat het moment dat de overdracht bij de notaris plaatsvindt geldt als datum, dus niet het moment dat de koopovereenkomst wordt getekend. Als je dus bijna 35 kaarsjes gaat uitblazen dan moet je goed op de kalender letten.

Wat als er één koper ouder is dan 35 jaar?

Als je 35 jaar of ouder bent dan komt de vrijstelling overdrachtsbelasting te vervallen. Het is uiteraard wel mogelijk dat twee personen samen een huis kopen waarvan er één persoon binnen de leeftijdsgrenzen valt terwijl de andere persoon ouder is. In dat geval moet de persoon van 35 jaar of ouder 2% overdrachtsbelasting betalen over het aandeel van die persoon. De persoon die wel binnen de grenzen valt hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen.

Het is niet mijn eerste koopwoning, kom ik toch in aanmerking?

Je mag slechts eenmaal gebruik maken van de vrijstelling. Als je al eerder een huis hebt gekocht en toen aanspraak hebt gemaakt op de vrijstelling dan mag je dit een volgende keer niet meer doen. Maar als je nog niet eerder gebruik hebt gemaakt van de regeling mag dit wel. Dit ook als het je tweede, derde of vierde aankoop betreft. Dat je er niet eerder gebruik van hebt gemaakt wordt in de verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling vastgelegd. Deze verklaring moet je bij de notaris indienen.

Is het niet je hoofdverblijf?

Als de woning die je koopt niet je hoofdverblijf is dan geldt de vrijstelling niet. Denk aan een situatie waarbij je een huis koopt als vakantiewoning, als de woning voor verhuur bestemd is of als je een woning voor je kind koopt. Al zal dat laatste scenario in dit geval onwaarschijnlijk zijn. In deze situatie moet je gewoon de volle 8% overdrachtsbelasting betalen die vastgoedmakelaars ook moeten afdragen.

Onder hoofdverblijf wordt verstaan dat er een inschrijving bij de gemeente is en dat je hier een duurzaam bestaan opbouwt. Denk aan inschrijven bij een school, sportvereniging, kinderopvang, gebedshuis of vrienden en familieleden in de buurt. Niet alle criteria zijn even duidelijk aantoonbaar maar het is doorgaans vrij eenvoudig te bepalen of het een hoofdverblijf betreft.

Hoe zit het met de belastingvrije schenking?

Die 2% voordeel is heel mooi, maar de huidige huizenprijzen blijven natuurlijk erg hoog. Wellicht heb je ouders die wat bij willen leggen. In 2021 is de schenkingsvrijstelling verruimd naar 105.302 euro als het bedrag gebruikt wordt om een huis te kopen. In dit geval geldt een leeftijd van 18 tot 40 jaar (t/m 39 jaar oud dus). Overigens telt hier de dag van de 40e verjaardag nog wel mee.

Hoewel er meestal aanspraak wordt gemaakt op deze regeling door ouders en kinderen maakt het niet uit wat de relatie tussen de schenker en ontvanger is. Wel of geen familie, iedereen mag dit doen. De vrijstelling geldt per schenker. Als moeder en oma besluiten om beide het volledige bedrag te schenken dan is de totale vrijstelling dus 210.604 euro. In tegenstelling tot de vrijstelling overdrachtsbelasting wordt een koppel in dit geval als één persoon gezien. Als er dus één partner jonger is dan 40 jaar dan kun je gebruik maken van deze regeling.