Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet je eigenlijk minimaal tien jaar ingeschreven staan bij de woningbouwcorporatie. Dat is lastig als je pas op 18-jarige leeftijd kunt inschrijven. Kopen is geen optie dus je gaat op zoek naar een vrije sector huurwoning. Maar wat is een vrije sector huurwoning en hoe kom je hiervoor in aanmerking? Heb je recht op huurbescherming of ben je overgeleverd aan huisjesmelkers? Wat je moet weten over huren in de vrije sector leggen we uit op deze pagina.

Wat is een vrije sector huurwoning?

Heel eenvoudig gesteld zijn er twee soorten huurwoningen; sociale huur en geliberaliseerde huur. Een sociale huurwoning mag maximaal € 763,47 kosten per maand (grens 2022). Het maakt daarbij niet uit of het een klein appartementje is of een vrijstaande woning. Meestal gaat het in deze prijsklasse om appartmenten in flatgebouwen en rijtjeswoningen. Een vrije sector huurwoning ligt boven de grens en kan alles zijn, van een piepkleine kamer tot een luxe villa. De enige overeenkomst is dat er geen maximumprijs is.

Dit zijn de voornaamste kenmerken van een geliberaliseerde huurwoning:

  • De huursom ligt hoger dan € 763,47 per maand.
  • Er is geen limiet aan de huursom.
  • Er wordt niet getoetst op inkomen.
  • Huurtoeslag is meestal niet mogelijk.

Waarom zou je kiezen voor een vrije sector huurwoning? Je betaalt vaak meer per vierkante meter en je hebt waarschijnlijk geen recht op huurtoeslag. De voornaamste reden om voor een vrije sector huurwoning te kiezen is beschikbaarheid. De meeste huizen in het sociale domein worden verhuurd op basis van inschrijfjaren of loting. De kans dat je snel aan een woning komt is klein. Daarnaast is er minder keuze in locatie, woningtype en kwaliteit. De keuzevrijheid is groter in de vrije sector, hoewel ook hier het aanbod niet bepaald ruim is.

Een andere reden om in een vrije sector huurwoning te gaan wonen is het inkomen. Als jouw salaris te hoog is dan kom je bij een sociale verhuurder niet in aanmerking voor een woning onder de liberalisatiegrens. Dit is om voldoende woningen aan te kunnen bieden voor mensen met een lager inkomen. Als je eenmaal in een huis woont en meer gaat verdienen dat word je overigens niet zomaar uit huis gezet, in dat geval is het mogelijk dat je doorstroomt naar een koopwoning wat voor een natuurlijk verloop kan zorgen. Hoe kom je aan een vrije sector huurwoning? Daar zijn verschillende opties voor.

Wie verhuurt vrije sector huurwoningen?

Sociale verhuurders kunnen naast sociale huurwoningen onder de maximumgrens ook een aantal geliberaliseerde woningen aanbieden. Die hebben ze wellicht ooit overgenomen of bestaande huizen zijn in de loop der jaren over de grens geschoten. Dit aanbod is echter beperkt. Je maak meer kans bij een verhuurmakelaar. Dit is een makelaar die gespecialiseerd is in de verhuur van vrije sector huurwoningen. Makelaars zullen doorgaans niet de vastgoed eigenaar zijn, de huiseigenaar kan een vastgoedinvesteerder zijn of een particuliere huiseigenaar die een woning verhuurt.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Naast huizen en appartementen zijn er ook kamers die in de vrije sector verhuurd worden. Omdat de prijzen van deze ruimtes doorgaans onder de grens kunnen vallen is het mogelijk dat je hiervoor wel in aanmerking komt voor huurtoeslag. Er zijn ook sociale verhuurders die kamers verhuren, denk aan studentenflats. De prijzen zullen bij sociale verhuurders vaak lager uitvallen, de wachttijd kan dan wel een nadeel zijn.

Heb je recht op huurtoeslag?

Om in aanmerking te komen voor huurtoeslag mag de rekenhuur van jouw woonruimte maximaal € 763,47 zijn in 2022. Dit is de kale huur plus servicekosten. Daarbij zijn er servicekosten die niet meetellen voor het totaalbedrag. Er wordt getoetst op basis van de huursom toen het huurcontract afgesloten werd. Gaat de huur later over deze grens heen? Dan behoud je het recht op huurtoeslag tot het moment dat je gaat verhuizen. Naast de maximumgrens worden er ook eisen gesteld aan jouw inkomen als het een huurwoning bij een sociale verhuurder betreft. Dit geldt niet voor vrije sector huurwoningen.

Huurverhoging in een vrije sector huurwoning

Bij een sociale huurwoning is de huurverhoging aan banden gelegd. Ook in de vrije sector zijn er beperkingen gesteld die wat ruimer zijn. In 2022 mag de huur met maximaal 3,3 procent verhoogd worden. Dit moet in het huurcontract vermeld staan. De huurverhoging mag niet hoger zijn dan het maximum, zelfs als dit vermeld staat in het huurcontract. Sinds 2021 is er een limiet gesteld aan de huurverhoging. Daarnaast mag de verhuurder geen nieuw huurcontract aanbieden met een hogere kale huur. Ook mag het huurcontract niet worden ontbonden als je niet instemt met een hogere huur. Deze regels zijn van kracht tot in ieder geval 1 mei 2024.

Heb je recht op huurbescherming?

Met de verhalen over huisjesmelkers kun je de vraag stellen of je in een vrije sector huurwoning recht hebt op huurbescherming. Het korte antwoord is “ja, daar heb je recht op”. Iedereen die een woning huurt heeft recht op huurbescherming. Dit houdt in dat de verhuurder niet zomaar de huur mag opzeggen. Als je een huurcontract hebt voor onbepaalde tijd, een huis, appartement, kamer, woonwagen op een vaste plek of standplaats voor een woonwagen op een vaste plek (uitgezonderd vakantieparken), dan heb je recht op huurbescherming. Dit geldt voor de huurder, partner en huisgenoten. Deze rechten kunnen wel komen te vervallen als de hoofdelijk huurder komt te overlijden.

Er zijn echter uitzonderingen zoals woningen met gedeelde zakelijke functie. Controleer daarom goed welke regels voor jou van toepassing zijn. Wat er in een huurcontract staat is lang niet altijd juridisch afdwingbaar. Zelfs als je hiervoor hebt getekend. Als je twijfelt over de voorwaarden die een verhuurder stelt neem dan contact op met Het Juridisch Loket voor advies. Mondelinge afspraken zijn in theorie juridisch afdwingbaar maar zonder afspraken vast te leggen is dit lastig te bewijzen. Als je met de verhuurder iets overeenkomt laat het dan altijd vastleggen zodat je hier achteraf geen discussie over zult krijgen.

Zelfs als je snel op zoek bent naar woonruimte moet je niet zomaar iedere woning of huurcontract accepteren. Er zijn helaas verhuurders die misbruik van maken van deze situatie.