Als je gaat verbouwen dat kan dit flink in de kosten lopen. Die hoef je gelukkig niet uit eigen zak te betalen als je kiest voor een bouwdepot. En daar hoort een verbouwingsspecificatie bij. Dit potje met geld maakt onderdeel uit van de hypotheek maar ook weer niet helemaal. Wat is een verbouwingsspecificatie, waar heb je die voor nodig en wanneer?

Hoe werkt een bouwdepot?

Met jouw persoonlijke bankrekening kun je in principe doen wat je wilt. Een hypotheek is een lening bij de bank die de kosten voor jouw huis heeft voorgeschoten. Een bouwdepot is een rekening waar een bedrag op gereserveerd wordt dat bestemd is voor een verbouwing of nieuwbouw. Het maakt dus onderdeel uit van de hypotheek maar het is wel een aparte rekening met een specifiek doel.

Op het moment dat de hypotheek gaat lopen dan wordt er een bedrag op een rekening gestort met geld waar je zelf niet bij kunt. Als er rekeningen binnenkomen dan worden de facturen gedeclareerd bij de geldverstrekker. Als de verbouwing of nieuwbouw voltooid is dan zal het bouwdepot gesloten worden. Als er een bedrag resteert in deze pot dan wordt dit als aflossing op de hypotheek overgeheveld. Om inzichtelijk te maken welke kosten gemoeid zijn met het project dien je een verbouwingsspecificatie op te stellen. Hoe werkt dit precies?

Wat is een verbouwingsspecificatie?

Een verbouwingsspecificatie is een lijst met zaken die verbouwd zullen worden aan de woning. Je kunt hiervoor een standaard specificatie gebruiken of baseer de kosten op basis van offertes die aannemers uitschrijven. Er zijn geen officiële offertes vereist, je kunt de bedragen ook baseren op schattingen en vrijblijvende offertes.

Is er een uniforme verbouwingsspecificatie?

Het is niet efficiënt om het wiel opnieuw uit te vinden, dit kan tevens tot fouten leiden. Je kunt op basis van een uniforme verbouwingsspecificatie invullen welke werkzaamheden er worden uitgevoerd, wat de kosten zijn en of je het werk zelf uitvoert. Bespreek deze specificatie in eerste instantie met de hypotheekadviseur. Vervolgens ga je naar een taxateur om een officieel taxatierapport op te stellen.

Bij het opstellen een verbouwingsspecificatie is het van belang om te weten dat je alleen geld kunt reserveren voor werkzaamheden die van invloed zijn op de waardevermeerdering van de woning. Als dit niet het geval is dan moet je zelf voor de kosten opdraaien. Je moet aangeven in de verbouwingsspecificatie of je de werkzaamheden uitbesteed of zelf uitvoert. Dit vul je in op het formulier. Het is namelijk van belang dat je aangeeft of de werkzaamheden extern uitgevoerd worden of dat je het werk zelf doet.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoe werkt een verbouwingsspecificatie?

Gelukkig hoeft een verbouwingsspecificatie geen boekwerk te zijn. Het zou al op een A4-tje passen. De volgende zaken zullen op de specificatie komen te staan:

  • De gegevens van de aanvrager
  • De gegevens van het object (huis)
  • Specificatie van de werkzaamheden
  • Specificatie van de kosten
  • Specificatie van energiebesparende voorzieningen
  • Of de werkzaamheden uitbesteed worden of zelf worden uitgevoerd
  • Of het noodzakelijk achterstallig herstel betreft

Wat doet een taxateur?

Je kunt niet zelf een bouwdepot aanvragen. Tenminste, als het een verbouwing betreft dan zul je een taxatierapport moeten overleggen. En daarvoor heb je een taxateur nodig. Je zult de verbouwingsspecificatie moeten overleggen bij de taxateur. Die zal vervolgens een taxatierapport opstellen met de situatie voor en na de verbouwing. Dit levert twee bedragen op, het verschil in waarde is wat je kunt lenen. Je mag maximaal 100 procent van de marktwaarde na de verbouwing lenen. Als je de woning naast verbouwen ook wilt verduurzamen dan is het mogelijk om 6 procent extra te lenen waarmee het totaal op 106 procent uitkomt.

Geen taxatie bij nieuwbouw

Als het een nieuwbouw woning betreft dan zal een taxatie doorgaans niet nodig zijn. Stem dit af met de hypotheekadviseur want hier is geen vaste regel voor. Bij nieuwbouw zijn er kosten voor de grond, bouwen en extra werkzaamheden. Normaal gesproken zal de hypotheek langs de notaris gaan op het moment dat het bouwen begint. Op dat moment wordt de grond aan jou overgedragen. Dit is het moment dat de grond wordt betaald, de rest van de hypotheek wordt in het bouwdepot gestort. Omdat de marktwaarde in basis een optelsom van alle kosten inclusief meerwerk vertegenwoordigt zullen alle kosten onder de hypotheeklening vallen. Als de bank om een taxatierapport vraagt dan is het mogelijk dat het bedrag lager uitvalt. In dat geval zul je zelf een deel van het totaalbedrag moeten voorschieten.

Heb je een bouwdepot nodig?

Als de taxateur bij opname al rekening heeft gehouden met een verbouwing en zo tot een woningwaarde is gekomen, dan is een bouwdepot ook verplicht. In het taxatierapport wordt dan een waarde voor en na de verbouwing berekend. Het depot is een verzekering dat de werkzaamheden daadwerkelijk uitgevoerd worden. Zo wordt de uiteindelijke waarde behaald. Een bouwdepot aanvragen doe je als de taxateur een verbouwing heeft meegenomen in de waardebepaling, ook bij nieuwbouw is het in dit geval verplicht. Als je een woning koopt en je weet bij aankoop al dat je wilt gaan verbouwen, dan is het goed om de hypotheek direct hoger te laten inschrijven bij de notaris. Voorwaarde hiervoor is wel dat je de financiële ruimte hebt om een hoger bedrag te lenen bij de geldverstrekker.

Wat kost een bouwdepot?

Het goede nieuws is dat een bouwdepot op zich niets kost. De rekening wordt geopend als onderdeel van de hypotheek. De keerzijde van de munt is de invloed die dit bedrag heeft op de hypotheeksom. Het bedrag wordt opgeteld bij de hypotheek wat betekent dat je voor hogere maandlasten komt te staan. Daarom is het van belang dat er een nauwkeurige verbouwingsspecificatie opgesteld wordt. Daar wordt in vastgelegd welke werkzaamheden er plaatsvinden en welke kosten hiermee gemoeid zijn. Normaal gesproken zal een bouwdepot voor 2 jaar beschikbaar zijn. De werkzaamheden dienen dus binnen deze periode plaats te vinden.

Moet je eigen geld inbrengen?

Als je een woning koopt voor 325.000 euro en je gaat voor 25.000 euro verbouwen, dan is het niet zeker dat de taxatiewaarde automatisch op 350.000 euro uitkomt. De taxateur kan namelijk op een lager bedrag uitkomen, bijvoorbeeld 345.000 euro. In dat geval kun je voor dat bedrag lenen, je moet dan nog 5000 euro eigen geld in het bouwdepot storten.