De ouderdom komt met gebreken. Soms kun je ze zien maar niet altijd. We hebben het natuurlijk over verborgen gebreken in woningen. Voor andere zaken kun je contact opnemen met je huisarts. Hoe vind je eigenlijk een probleem dat niet zichtbaar is en wat valt er onder verborgen gebreken? Lees snel verder want je zult op tijd melding moeten maken als je een mankement tegenkomt.

Wat zijn verborgen gebreken?

Als er een raam stuk is en de verkoper hangt er een gordijntje voor tijdens de bezichtiging dan valt dit niet onder verborgen gebreken. Dit is een schade die bekend is bij de eigenaar en netjes opgelost moeten worden. Het gaat juist om zaken waar de huidige eigenaar zelf geen weet van heeft. Wanneer spreken we over een verborgen gebrek? Hier zijn enkele voorbeelden van verborgen gebreken:

  • Lekkage in de leidingen, er zijn geen zichtbare vochtplekken op het moment van aankoop.
  • Een slechte fundering die niet opgemerkt is door de vorige bewoners.
  • Een dakconstructie die rot blijkt te zijn.
  • Houtworm of boktorren in het hout.
  • Grond op het perceel dat sterk vervuild is.

Het gaat hierbij om zaken die normaal gebruik van de woning in de weg staan. De verkoper hoeft niet van dak tot kelder mogelijke gebreken op te sporen. Als er zaken aan het licht komen bij normaal gebruik dan moeten deze wel kenbaar worden gemaakt.

Plichten voor kopers en verkopers

De koper van een huis heeft een onderzoeksplicht. De verkoper van een huis heeft een mededelingsplicht. Laten we beginnen met het onderzoek. Als je een huis wilt kopen dan moet je kritisch zijn. Zo wordt er verwacht dat je onderzoek uitvoert naar de bouwtechnische staat van de woning. Je hoeft niet zelf door de kruipruimte te kruipen, normaal gesproken schakel je hier een bouwkundig inspecteur voor in die een onderzoek uitvoert. De uitkomst van het het bouwtechnisch onderzoek behoort tot de standaard ontbindingsvoorwaarden die in het koopcontract worden opgenomen. Je bent als koper niet verplicht om dit onderzoek uit te laten voeren, als je dit nalaat dan kun je later doorgaans geen beroep doen op compensatie van de verkoper. De huiseigenaar is verplicht om de inspecteur toegang te verlenen om dit onderzoek uit te voeren.

Dan is er de mededelingsplicht aan de zijde van de verkoper. Als er gebreken bekend zijn of schade aan de woning bestaat waar de eigenaar van op de hoogte is, dan zal dit kenbaar gemaakt moeten worden. Denk aan een lekkage, schade aan een marmeren vloer en dat soort zaken. Als de eigenaar dit nalaat en later blijkt dat deze informatie bekend had moeten zijn dan kan de koper je hiervoor aansprakelijk stellen. De verkoper hoeft echter geen bouwtechnisch onderzoek uit te laten voeren. Als de eigenaar aangeeft dat er gebreken zijn dan kun je hier samen een oplossing voor bedenken. Dit kan reparatie zijn alvorens de woning over te dragen of een korting op de koopsom.

Wie is aansprakelijk voor gebreken?

Waar de aansprakelijkheid ligt is afhankelijk van de situatie. Enerzijds zijn er veel rechtszaken gevoerd wat betekent dat er een grijs gebied bestaat, anderzijds is er zoveel rechtspraak dat een advocaat of juridisch adviseur vaak al een antwoord kan geven zonder een nieuwe rechtszaak aan te spannen. Koop je een sloopwoning en blijkt er houtrot aanwezig te zijn? Dan zal dit doorgaans niet op conto van de verkoper geschreven worden.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Als er sprake is van een ouderdomsclausule dan moet je als koper accepteren dat er verborgen gebreken aanwezig kunnen zijn. Een oud pand is niet perfect meer, daar kun je de vorige eigenaar niet aansprakelijk voor stellen. Dit is niet altijd een zwart-wit kwestie, let er wel op wanneer de ouderdomsclausule in het koopcontract wordt opgenomen. Er zijn situaties waarbij de makelaar aansprakelijk gesteld kan worden voor het niet aangeven van verborgen gebreken in de woning.

Tot wanneer kun je melding maken van een verborgen gebrek?

Als iets verborgen is dan vind je dit niet altijd direct. Is het moment van sleuteloverdracht ook het moment dat de nieuwe eigenaar voor alle kosten moeten opdraaien? De vraag met verborgen gebreken over hoe lang na aankoop ze nog gemeld kunnen worden is niet bij alle huiseigenaren even duidelijk.

Voordat jullie naar de notaris gaan om de overdracht te regelen zal er nog een eindinspectie plaatsvinden. Denk hier niet te licht over. Zeker als er sprake is van een niet-zelfbewoningsclausule. In dat geval is de eigenaar niet de bewoner van het pand en zal daarmee niet altijd op de hoogte zijn van gebreken. Het is ook mogelijk dat er tijdens het uitruimen nieuwe zaken aan het licht komen of dat er schade ontstaat. De eindinspectie is dus geen formaliteit. Als jullie iets tegenkomen dan kan dit vaak al opgelost worden door afspraken te maken en deze in de notariële akte vast te laten leggen. Dan kan de koop doorgaan en worden de problemen op een later tijdstip opgelost.

Wanneer de nieuwe eigenaar is ingetrokken en alsnog een verborgen gebrek ontdekt, dan zul je dit binnen een redelijke termijn aan moeten geven. De vraag is uiteraard wat ‘redelijk’ is. Dit hangt af van de aard van het gebrek en hoe ingrijpend het is. Probeer in ieder geval binnen twee maanden na de sleuteloverdracht een claim in te dienen. Hoe langer je wacht hoe groter de kans dat jouw claim verworpen zal worden. De vraag is ook hoe zichtbaar het gebrek is. Als je pas na een half jaar vochtplekken ontdekt die kunnen wijzen op een lekkage in de waterleiding, dan ben je te laat. Let dus goed op voordat je in de nieuwe woning gaat behangen of andere werkzaamheden uitvoert waarmee je gebreken verder verbergt.

De verkoper is twee jaar na melding van het gebrek aansprakelijk. Deze termijn kan verlengd worden als de koper de verkoper opnieuw aansprakelijk stelt. Het is mogelijk dat een gebrek dat niet eerder redelijkerwijs geconstateerd had kunnen worden pas jaren na overname ontdekt wordt. In dat geval kan die twee jaar termijn pas veel later beginnen. Als de schade meer dan 25.000 euro kost om te herstellen dan is het inschakelen van een advocaat verplicht. Anders kun je het wellicht al via een bouwrecht adviseur regelen.