Bij aankoop van een appartement ben je eigenaar van je eigen woonruimte, daarnaast is er een deel van het gebouw dat je deelt met andere bewoners. Sinds 1951 is een splitsingsakte verplicht voor appartementseigenaren die een woonruimte kopen binnen een appartementencomplex. In de splitsingsakte zal een splitsingsreglement wordt opgenomen die mogelijk verwijst naar een modelreglement. Ook is een splitsingstekening opgenomen in deze akte. Hoe kom je aan een splitsingsakte en kun je hier wijzigingen in laten opnemen? Dat en meer leggen we uit op deze pagina.

Wat is een splitsingsakte?

Als je een appartement koopt dan ontvang je een eigendomsakte. Dit is hetzelfde bij een koopwoning. Het voornaamste verschil is dat je de woonruimte moet delen met andere bewoners in het pand. Deze eigenaars maken deel uit van een Vereniging van Eigenaars. Als er naast koopappartementen ook huurders zijn dan zal de verhuurder onderdeel uitmaken van de VvE. Deze eigenaar woont dus zelf niet in het betreffende appartement. Naast de eigendomsakte zul je ook een splitsingsakte ontvangen. Dit is een notariële akte waarin de splitsing van het gebouw en de grond zijn vastgelegd in een aantal appartementsrechten. In de artikel 5:111 van het Burgerlijk Wetboek staat beschreven wat de akte van splitsing inhoudt.

Dit zijn een aantal punten die in de splitsingsakte zijn opgenomen:

  • Het gebouw wordt tot in detail beschreven.
  • Er wordt aangegeven welke delen gemeenschappelijk of privé bezit zijn.
  • De breukdelen worden beschreven, dit is het aandeel dat iedere eigenaar bezit binnen het volledige gebouw.
  • De oppervlakte van ieder appartement, dit is mede van belang voor de bijdrage die een eigenaar moeten leveren.
  • Het splitsingsreglement en de splitsingstekening maken onderdeel uit van de splitsingsakte.
  • Als er een modelreglement van toepassing is dan kunnen er aanvullingen of wijzigen van kracht zijn.
  • De oprichting van een VvE, iedere appartementseigenaar zal automatisch lid worden.

Het is mogelijk dat er in de splitsingsakte een andere verdeling van kosten wordt opgenomen dan de berekening in oppervlakte per appartement.

Wat is een splitsingsreglement?

Het splitsingsreglement maakt deel uit van de splitsingsakte. Het is mogelijk dat in het reglement wordt verwezen naar een modelreglement. Wat is leidend, splitsingsakte of modelreglement? In de splitsingsakte wordt aangegeven of er een modelreglement van kracht is. In een standaard splitsingsreglement kunnen de volgende zaken aan bod komen:

  • De rechten die eigenaars hebben.
  • De plichten die eigenaars hebben.
  • De wijze waarop de exploitatierekening wordt opgesteld.
  • Een stemrecht om besluiten te vormen.
  • Een verdeling van de schulden en kosten binnen de VvE.
  • Hoe gemeenschappelijke delen gebruikt, beheerd en onderhouden worden.
  • Alle verzekeringen die van toepassing zijn inclusief de verantwoordelijke partijen.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Wat is een splitsingstekening?

Normaal gesproken behoort een splitsingstekening standaard bij de splitsingsakte. Dit is een document waarin de grenzen staan aangegeven tussen de gemeenschappelijke delen in het pand en de privé delen. Als het gemeenschappelijke delen betreft dan zijn deze herkenbaar door een dunne lijn op de tekening, de privé delen wordt aangeduid door een dikke lijn. Deze tekening wordt eveneens ingeschreven in de openbare registers.

Hoe kom je aan een splitsingsakte?

De akte worden ingeschreven in zowel de openbare registers van het Kadaster als de Kamer van Koophandel. Dit is zo vastgelegd in de Appartementenwet uit 1951. Als je niet in het bezit bent van een splitsingsakte of splitsingstekening dan kun je die bij het Kadaster opvragen tegen betaling. Het is tevens mogelijk om de splitsingsakte op te vragen bij het bestuur van de VvE of bij een andere eigenaar in het gebouw.

Hoe kan een splitsingsakte gewijzigd worden?

Een wijziging in de splitsingsakte moeten worden vastgelegd in een notariële akte. Daarnaast moeten de wijzigingen worden ingeschreven in de openbare registers. Om een wijziging door te voeren moet ⅘ van het totaal aantal stemmen voor deze wijziging zijn. Dit betekent overigens niet dat 80 procent van eigenaars moeten instemmen. Als de verdeling in breukdelen namelijk anders ligt dan kan één eigenaar meer of minder breukdelen bezitten en daarmee ook meer invloed uitoefenen bij een stemming.

Hoe werkt een modelreglement?

Normaal gesproken zal een splitsingsreglement onderdeel uitmaken van de splitsingsakte. Toch is het niet nodig om voor ieder complex een compleet nieuw reglement op te stellen. Er kan namelijk worden verwezen naar een modelreglement. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie heeft een aantal algemene regels opgesteld die vastgelegd zijn in het modelreglement of afgekort MR.

Het modelreglement werd geïntroduceerd in 1973. De kosten om een splitsingsreglement op te stellen kunnen hoog oplopen terwijl de meeste zaken binnen appartementsgebouwen overeenkomstig zijn. Een notaris kan daarom een modelreglement gebruiken als sjabloon voor het splitsingsreglement dat onderdeel uitmaakt van de splitsingsakte. Dit MR biedt wel mogelijkheden om eigen beleid te maken waar dit gewenst is. Afwijkende bepalingen worden dan in het huishoudelijk reglement opgenomen. In de vergadering van eigenaars worden hier beslissingen over gemaakt. Het is niet verplicht om gebruik te maken van het MR, in de meeste gevallen zal dit tijd en kosten besparen.

Is het modelreglement nog actueel?

Sinds 1973 zijn er veel nieuwe ontwikkelingen geweest in de samenleving. Het modelreglement is meerdere malen aangepast. In het MR van 2017 werd bijvoorbeeld een bepaling omtrent laadpalen voor elektrische auto’s toegevoegd. Als je wilt weten welke MR van toepassing is op jouw VvE dan kun je dit opzoeken in de splitsingsakte. Dit is een overzicht van de modelreglementen:

  • 1973
  • Serviceflats 1975
  • 1983
  • Serviceflats 1987
  • 1992
  • 2006
  • Ondersplitising 2006
  • 2017
  • Kleine VvE’s 2021

Ook de Appartementswet is een aantal keren aangepast. Daarvoor is een transponeringstabel ontwikkeld voor de jaren 1973, 1983, 1992 en 2006. De modelreglementen worden beheerd door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.

Dit moet je weten over de VvE

VvE staat voor Vereniging van Eigenaars. Als je een appartement koopt dan zul je automatisch lid worden van de VvE in jouw complex. Deze organisatie is verantwoordelijk voor het onderhoud van het gebouw. Er is een bestuur dat kan bestaan uit eigenaars of externe bestuurders zoals een administratiekantoor. Als het een actieve VvE betreft dan wordt er minimaal eenmaal per jaar een vergadering georganiseerd waarin verantwoording wordt afgelegd over het financiële beheer. Een Vereniging van Eigenaars moet worden ingeschreven in het Handelsregister bij de Kamer van Koophandel.