Sinds 2013 is de spaarhypotheek niet langer een populaire optie in Nederland. Dit komt omdat er in dat jaar een wetswijziging is doorgevoerd waardoor de fiscale voordelen beperkt zijn. Er zijn nog wel huiseigenaren die een hypotheek hebben lopen of een bestaande hypothecaire lening willen oversluiten. Wat is een spaarhypotheek en is het slim om deze hypotheek over te sluiten? Wat het voordeel en nadeel is van een spaarhypotheek lees je op deze pagina.
Wat is een spaarhypotheek?
Een spaarhypotheek is een hypotheekvorm waarbij maandelijks wordt gespaard om aan het einde van de looptijd de hypotheek af te lossen. De hypotheekrente is gekoppeld aan de spaarrente, wat betekent dat de maandlasten over de gehele looptijd gelijk blijven.
Een spaarhypotheek kan bestaan uit twee delen:
- Een hypotheeklening die aflossingsvrij is.
- Vermogensopbouw voor de aflossing.
Bij een spaarhypotheek is er dus sprake van twee rekeningen. Er is een rekening voor de lening waarbij verder geen aflossing plaatsvindt en een rekening die bestemd is voor de opbouw van kapitaal. Er zijn diverse vormen van aflossing en sparen zoals de KEW (Kapitaalverzekering Eigen Woning), SEW (Spaarrekening Eigen Woning) of BEW (Beleggingsrecht Eigen Woning). Banksparen was tot 2008 geen optie. Om de kosten meer transparant te maken werd banksparen geïntroduceerd.
Hoe werkt een spaarhypotheek?
Het idee achter een spaarhypotheek is eigenlijk heel eenvoudig. Je koopt een huis en je sluit een hypotheek af. In plaats van je huis af te betalen los je alleen de rente af op het geleende bedrag. Je lost niet de schuld af die je bij de bank hebt staan. Dit gebeurt uiteindelijk wel maar dan in een later stadium. Aan het einde van de looptijd betaal je namelijk in één keer het bedrag af. Hoe weet je dat je aan het einde van de overeenkomst voldoende geld hebt om de woning te betalen? Daar is een spaarverzekering voor. Dit is een verzekering die je gedurende de looptijd spaart.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Je betaalt iedere maand twee delen af; het risico deel en het spaar deel. De risico premie komt ten goede aan de verzekering. Het deel dat je spaart betekent dat er gegarandeerd een bedrag beschikbaar is. Daarmee is het zeker dat aan het einde van de hypotheek de uitstaande schuld afgelost kan worden. De hoogte van de spaarpremie wordt namelijk zo berekend dat het saldo inclusief de hypotheekrente gelijk is aan de schuld van de hypotheek. Als de rente stijgt dan moet je iedere maand meer betalen. De premie zal echter dalen omdat de spaarrente omhoog gaat. Ook bij variabele rentestanden zullen de maandlasten ongeveer gelijk blijven. Bekijk hier de hypotheekrente verwachting van 2020
Wat is het voordeel van een spaarhypotheek?
Het lage risico dat je loopt als koper is zeker een voordeel van een spaarhypotheek. Je weet namelijk zeker dat je aan het einde van de looptijd de woning kunt afbetalen. Dit zijn andere voordelen van een spaarhypotheek:
- Het is zeker dat het volledige bedrag bij elkaar wordt gespaard.
- De woonlasten blijven vrij stabiel ongeacht wisselingen in rente.
- Het kapitaal dat wordt opgebouwd is vrij van belasting.
Wat is het nadeel van een spaarhypotheek?
Een belangrijk nadeel van een spaarhypotheek merk je wanneer de hypotheekrente en de spaarrente laag is. Dan vallen andere hypotheken vaak voordeliger uit. Dit zijn andere nadelen van een spaarhypotheek:
- Je kunt niet meer sparen dan het bedrag van de hypothecaire lening.
- Er is een direct verband tussen hypotheek en spaarrekening wat betekent dat je niet erg flexibel bent.
- Het is lastig om tussentijds over te stappen naar een andere bank of geldverstrekker omdat hier doorgaans hoge kosten mee verbonden zijn.
Voordeel spaarhypotheek voor de bank
Een bekend gezegde is “De bank wint altijd”. Dit is zeker het geval bij een spaarhypotheek omdat de hypotheeknemer voor de volledige looptijd rente zal blijven betalen op het volledige bedrag. Via de spaarrekening wordt het bedrag terug betaald maar dat bedrag valt aanzienlijk lager uit. De helft van het bedrag is namelijk pas na 21 jaar bereikt bij een looptijd van 30 jaar. Daarnaast loopt de bank nauwelijks risico omdat er sprake is van recht op hypotheek en pandrecht op het gespaarde bedrag.
Spaarhypotheek oversluiten
Of een spaarhypotheek slim is als keuze is niet langer een relevante vraag. Je hebt een spaarhypotheek of niet, sinds 2013 kunnen starters niet langer kiezen voor deze hypotheekvorm. Maar als je voor 2013 een spaarhypotheek hebt afgesloten en vermoedt dat je beter voor een andere hypotheek kunt kiezen dan zijn er opties. De vraag is echter of oversluiten voordeel oplevert en zo ja, hoeveel. Begin met de vraag: Wat is de waarde van mijn spaarhypotheek? Door eerst zicht te krijgen op de waarde en schuld kan er een berekening worden gemaakt door een hypotheekadviseur.
Bij een spaarhypotheek betaal je maandelijks een bedrag voor de kapitaalverzekering. Hiermee zul je uiteindelijk de hypotheek aflossen. Het rendement is vooraf al vastgesteld en is gelijk aan de rente die je verschuldigd bent. Als je een spaarhypotheek oversluit naar een andere hypotheek met een lagere rente, dan zal de inleg opnieuw worden berekend wat een stijging tot gevolg heeft. Oversluiten naar een hypotheek met lagere rente pakt doorgaans niet voordelig uit.
De rente op je lening is aftrekbaar van de belasting, de inleg is dit niet. Als je al voor een langere tijd de spaarhypotheek hebt lopen dan is het mogelijk dat je na oversluiten meer gaat betalen dan je nu betaalt. Omdat per hypotheeknemer de situatie weer net iets anders zal zijn kom je met online rekentools niet ver. Je kunt beter op zoek gaan naar een hypotheekadviseur die een berekening voor je kan maken.
Wat doe je aan het einde van de looptijd?
Als de rentevaste periode van jouw hypotheek binnenkort zal verlopen dan is het mogelijk dat oversluiten voordelig uitpakt. Je zult eerst een bericht ontvangen van de bank of geldverstrekker met een voorstel op basis van de huidige rente. Momenteel ligt de rente erg laag waardoor je recht hebt op minder hypotheekrenteaftrek. Je moet wel meer spaarpremie gaan betalen omdat het rendement op je spaardeel lager wordt. Als het mogelijk is om met een lagere rente en een hogere spaarpremie op lagere netto maandlasten uit te komen dan is oversluiten van de hypotheek wel interessant. Een onafhankelijk hypotheekadviseur kan een compleet beeld schetsen, het is namelijk niet gegarandeerd dat de huidige hypotheekverstrekker dit doet. Die heeft er namelijk belang bij om je als klant te houden.
