De grote finale van een huis kopen is de sleuteloverdracht. Na het ondertekenen van de laatste papieren bij de notaris worden de sleutels overhandigd van de voormalige eigenaar naar de nieuwe huiseigenaar. Gefeliciteerd! Toch komt het regelmatig voor dat de sleutels al eerder aan de koper worden overhandigd. Bijvoorbeeld om alvast wat werk in huis te verrichten. In dat geval zul je een sleutelverklaring opstellen. Tenminste, dat is wel aan te bevelen. Wat is een sleutelverklaring en wat kun je met een sleutelovereenkomst? Je leest het op deze pagina.

Wat is een sleutelverklaring?

Een sleutelverklaring of sleutelovereenkomst is een document waarin de verkoper en koper van een huis vastleggen dat de koper toegang krijgt tot de woning voor de koop definitief gesloten is. Deze overeenkomst zal opgesteld worden na het tekenen van het voorlopig koopcontract maar voor de officiële sleuteloverdracht bij de notaris. Waarom zou je een sleutelverklaring opstellen? Bijvoorbeeld als de koop zo goed als rond is en de nieuwe eigenaar wil alvast werkzaamheden in huis uitvoeren. Dan kunnen ze na afronding direct intrekken. Het is vooral een manier om het proces wat vlotter en soepeler te laten verlopen. De sleutels mogen ook op basis van mondelinge afspraken overhandigd worden maar wat kan ik ermee als koper of verkoper?

Wanneer een sleutelverklaring opstellen?

Je bent een huiseigenaar. Eerst heb je de koper ontmoet tijdens een bezichtiging, er is een bod uitgebracht en er zijn onderhandelingen gevoerd. Je hebt verhalen uitgewisseld en je weet ondertussen wat voor vlees je in de kuip hebt. Je bent zelf druk bezig in de nieuwe woning en je geeft de sleutels alvast aan de koper zodat ze de boel op orde kunnen brengen. Dan gaat de hypotheek niet door en er moet een nieuwe koper komen.

Jouw huis is nu half gerenoveerd maar nog lang niet af. Het kost je klauwen vol geld om de woning weer verkoopklaar te maken. Maar je hebt zelf de sleutels gegeven met toestemming om in jouw huis te klussen. Dan sta je niet bepaald sterk als je geld eist van de mensen die toch niet je huis gaan kopen. Met een sleutelverklaring leg je vast wat mag, wat niet mag en wat de consequenties zijn.

Je bent een koper. Alles is rond behalve de hypotheek maar dat mag geen probleem zijn. Je kunt niet wachten om in te trekken, er moet nog wel wat verspijkerd worden. De verkoper zit al in een nieuwe woning, het huis staat leeg. In plaats van een paar weken op je handen zitten kun je alvast de muren in orde maken en die vloerverwarming leggen.

Je vraagt om de sleutels van de woning en je gaat aan de slag. En dan gaat de koop op het laatste moment niet door. Je hebt nu gratis een woning gerenoveerd voor de volgende koper. Je kunt die muurverf niet van de wanden schrapen voor je volgende appartementje. Zonder sleutelovereenkomst heb je geen poot om op te staan. De huiseigenaar is er niet rouwig om want de woning is nu duizenden euro’s meer waard dankzij jouw inspanningen!

Zowel de huidige eigenaar als de nieuwe eigenaar hebben er dus baat bij om een sleutelverklaring op te stellen. Wat zijn eigenlijk de risico’s van toegang verlenen voordat de koop definitief is?

Financiering wordt afgewezen

In het voorlopige koopcontract staat waarschijnlijk ‘voorbehoud van financiering’ als ontbindende voorwaarde. Als de hypotheekaanvraag wordt afgewezen dan gaat de koop niet door. Als de woning in de steigers staat met een halve Sixtijnse Kapel op het plafond geschilderd dan hebben jullie toch een probleem. Je kunt niet even de klok terugdraaien, wie is verantwoordelijk voor de nieuwe situatie in huis?

Verzekering

De opstalverzekering die de huiseigenaar heeft afgesloten dekt niet wat er gebeurt als iemand anders de sleutels van jouw huis heeft. Je moet dit doorgeven aan de verzekering die zal vragen naar een sleutelverklaring. Dit geldt voor de volledige periode tot het bezoek aan de notaris, dus ook het weekend voor de officiële sleuteloverdracht plaatsvindt. Geef daarom nooit de sleutels af voordat je toestemming hebt van de verzekering.

Hypotheek

Een huiseigenaar is niet helemaal eigenaar van de woning, dat is de hypotheekverstrekker. Die heeft het geld voor je huis voorgeschoten. Als jij vindt dat de sleutels best overgedragen mogen worden aan de koper dan zul je eerst de hypotheek om toestemming moeten vragen. Dit is namelijk ook een belanghouder in het traject. Als je hier niet om vraagt en de bank ontdekt dat je de toegang hebt verleend dan zijn ze gemachtigd om het restant van de lening op te eisen.

Risico overdragen

Als er een sleutelverklaring wordt opgesteld en de sleutels worden overgedragen dan is de koper in beginsel de eigenaar van de woning. In ieder geval voor de Belastingdienst. Dit betekent dat de koper de overdrachtsbelasting moet afdragen. Als dit niet binnen de gestelde termijn gebeurt dan kan er een boete worden opgelegd. De koper bevestigt eigenlijk de aankoop van de woning.

Wat staat er in een sleutelovereenkomst? Deze zaken zullen zeker aan bod komen:

  • Toestemming dat de koper de woning in gebruik mag nemen voor de eigendomsoverdracht afgerond is.
  • De aard van de aanpassingen die toegestaan zijn zoals het schilderen van de wanden maar nog niet het uitbreken van de vloer voor vloerverwarming.
  • De eindinspectie die normaal gesproken plaatsvindt vlak voor de afspraak bij de notaris wordt voor het overhandigen van de sleutels uitgevoerd. Dit is de staat die de koper accepteert bij oplevering.
  • Overdracht van vaste lasten zoals gas, licht en water evenals onroerendezaakbelasting, waterschaps- en afvalstoffenheffing.
  • De koper moet de woning verzekeren voor deze periode, de verkoper zal de eigen verzekeringen wel moeten aanhouden voor het geval de verzekeraar van de koper niet uitkeert.
  • De ontbindende voorwaarden komen te vervallen. Daarom biedt het zekerheid om een bankgarantie aan te vragen of een waarborgsom te laten stellen.
  • De koper kan om een vergoeding vragen voor deze extra periode van gebruik. Let er wel op dat het geen huurovereenkomst is want dan heeft de koper mogelijk recht op huurbescherming.

Het is heel begrijpelijk dat zowel de koper als verkoper willen meewerken aan een sleuteloverdracht voordat de notariële akte is ingediend. Jullie willen beiden verder. De meeste makelaars adviseren echter om niet voortijdig de sleutels over te dragen en in ieder geval een sleutelovereenkomst op te stellen om risico’s in te perken. Bespreek het daarom eerst met de makelaar.