Scheefwonen heeft niets te maken met een appartement in de Toren van Pisa of een huis op de Groningse gasbel. Het is een term die gekoppeld is aan de sociale huursector. Wat is scheefwonen, mag je blijven wonen in je huis en wat betekent scheefgroei voor de woningmarkt? Als je momenteel huurt of naar een huurwoning zoekt dan moet je zeker deze pagina even lezen.
Wat is scheefwonen?
Scheefwonen verwijst naar een situatie waarin huurders in een sociale huurwoning wonen met een relatief hoog inkomen, waardoor zij eigenlijk niet meer in aanmerking zouden moeten komen voor deze woning. Dit kan leiden tot een gebrek aan beschikbare sociale huurwoningen voor mensen met een lager inkomen.
De eerste keer dat de term ‘scheefwonen’ werd gebruikt was in 1989. In de nota “Volkshuisvesting in de jaren ‘90” stond dat woningbouwverenigingen zelfstandig moesten worden. De sociale woningsector moest kleiner, eigen woningbezit zou worden gestimuleerd. Daarnaast moesten huurders een woning betrekken met een huursom die direct in relatie stond tot het inkomen.
We praten over scheefwonen als je een woning huurt en je inkomen is naar verhouding te hoog voor de huur die je moet afdragen.
Er waren al eerder initiatieven om eigenwoningbezit te stimuleren zoals de HAT woningen, in de nota uit 1989 werd doorstroming gepromoot om scheefwonen tegen te gaan. Wat kunnen we aan scheefwonen doen?
In de praktijk bleek het niet zo eenvoudig om huurders door te laten stromen naar koopwoningen. De transitie van woningbouwverenigingen naar woningcorporaties met nieuwe doelstellingen verliep ook niet zonder slag of stoot. Ruim dertig jaar later is scheefwonen nog altijd niet opgelost, wellicht zijn er zelfs meer huurders die in een huis wonen dat eigenlijk niet aansluit op de situatie.
Scheefwonen in 2023
Wonen is een recht. In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens is bepaald dat inwoners recht hebben op een woning en ongestoord van hun eigendom mogen genieten. Hoewel een huurwoning strikt genomen geen eigendom is van de huurder wordt dit wel als zodanig aangemerkt. Het is daarom niet toegestaan om iemand uit een woning te zetten als er sprake is van scheefwonen.
Er zijn opties om verhuizen aan te moedigen en er kunnen restricties worden gesteld om scheefwoners te vermijden maar uitzetten is geen optie. Mag je scheefwonen? Ja, dit mag als je via de reguliere kanalen een woning hebt gekregen en eerlijk bent geweest over je inkomen. Of als je bijvoorbeeld meer of minder bent gaan verdienen.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Scheefgroei woningmarkt verdeling
Er zijn twee categorieën te definiëren in de scheefgroei woningmarkt. Enerzijds is er de groep huurders die teveel verdient voor hun woning, anderzijds is er juist een groep huurders die te weinig verdient voor het huis waarin ze woonachtig zijn.
1. Hoog inkomen, lage huur
Een huishouden geniet een relatief hoog inkomen en woont in een goedkope huurwoning. Op basis van dit inkomen zouden ze ook een vrije sector woning kunnen huren of een huis kunnen kopen. Door hier te blijven wonen houden ze een goedkoop huurhuis bezet voor starters, minima of statushouders. Uitzetten mag niet van de wet, de keuze moet van de bewoners komen.
Maar als je goed zit en lekker kunt sparen, of graag een luxueus leven buiten je huisje leidt dan heb je als scheefwoner niets te klagen. Je hebt wellicht geen recht op huurtoeslag maar je betaalt voor een sociale huurwoning aanzienlijk minder dan voor een woning buiten het sociale domein.
2. Laag inkomen, hoge huur
Je bent vanwege persoonlijke omstandigheden werkloos geworden. Van een riant inkomen moet je nu met een veel kleiner bedrag rond zien te komen. Gelukkig heb je recht op huurtoeslag zodat je niet naar een goedkopere woning op zoek hoeft te gaan. Dit betekent wel dat de regering de maximale huurtoeslag moet uitkeren iedere maand.
Daarnaast woon je misschien alleen in een kast van een huis waar een gezin al jarenlang op zit te wachten. Kortom; je bent aan het scheefwonen en dat is niet de bedoeling. Je mag echter wel scheefwonen dus er is geen risico dat je wordt uitgezet.
Recht op huurtoeslag
We hebben de huurtoeslag al even genoemd. Deze toeslag (voorheen huursubsidie) wordt bepaald op basis van het inkomen en de huurprijs. Als jouw inkomen onder een bepaalde grens ligt dan heb je recht op huurtoeslag mits je een zelfstandig woonruimte huurt.
Daarnaast moet de huursom ook onder een maximale grens liggen die ieder op jaar opnieuw wordt vastgesteld. Deze grens wordt de liberalisatiegrens genoemd. Sociale verhuurders hebben geen of slechts een klein aantal geliberaliseerde woningen in hun bezit.
Naast de liberalisatiegrens is er ook nog de aftoppingsgrens. Dit is een grens die gebruikt wordt om te bepalen welke huishoudens het beste passen bij een goedkopere woning of een wat duurdere woning. Daarnaast wordt de huurtoeslag anders berekend voor huishoudens die in een woning boven de aftoppingsgrens wonen.
Wat kunnen we aan scheefwonen doen? Er zijn gemeenten die een verhuis bonus toekennen maar over het algemeen zijn er weinig middelen om scheefwonen te voorkomen. Dit heeft voor een deel te maken met de motivatie van de huurders. Er zijn zes standaard soorten huurders gedefinieerd door de Rijksoverheid:
- De plakker is iemand die niet wil verhuizen ongeacht opties die worden aangeboden.
- De klamper is iemand die dusdanig gehecht is aan de omgeving en het sociale leven dat ze niet willen verhuizen.
- De spaarder woont liever goedkoop om zo geld te sparen voor een koopwoning.
- De genieter heeft geen behoefte aan een villa maar geniet liever van andere zaken in het leven.
- De zoeker wil best verhuizen maar alleen naar een woning die voldoet aan specifieke eisen.
- De wachter is ook bereid om te verhuizen maar heeft hier niet direct haast mee.
De manier waarop sociale huurwoningen worden toegewezen verschilt per woningcorporatie. Als toewijzing op basis van inschrijfjaren verloopt dan wordt de huurder eigenlijk gemotiveerd om niet te verhuizen.
Eerst spaar je een aantal jaren, naarmate je langer wacht maak je meer kans op een betere woning. Daarnaast is het aanbod in iedere klasse momenteel beperkt wat scheefwonen in de hand werkt. Er kan op korte termijn dus niet veel aan gedaan worden. Het woord stamt dan ook uit 1989, ruim dertig jaar geleden.
Huurverhoging bij mutatie
Naast profielen van huurders zijn er ook levensfasen bepaald. Denk aan starters zonder kinderen, daarna ouders met kinderen en vervolgens senioren zonder kinderen. Bij iedere fase verhuizen is niet voor iedereen een optie of aantrekkelijk, daarnaast worden huurprijzen bijgesteld na mutatie.
Dit betekent in de praktijk dat een alleenstaande weduwe vaak goedkoper uit is in een grote gezinswoning dan in een kleine seniorenflat. Er zijn naast economische factoren ook allerlei andere redenen waarom scheefwonen niet eenvoudig oplosbaar is.
