Wat is er meer Nederlands dan een rijtjeshuis? Een aantal identieke woningen netjes naast elkaar geplaatst. Duidelijk, netjes, uniform en onopvallend. Samen met het Verenigd Koninkrijk staan we aan de top wat betreft het gemiddeld aantal rijtjeshuizen. Met een totale afstand van 16.000 kilometer mogen we gerust stellen dat de rijtjeswoning het straatbeeld bepaalt.

Wat is een rijtjeshuis?

Een rijtjeshuis maakt onderdeel uit van vier of meer woningen die met elkaar verbonden zijn. Aan weerszijden bevindt zich een hoekhuis, die mogelijk een grotere tuin heeft. Traditioneel is er een voor- en achtertuin aanwezig, het meest voorkomende type is voorzien van één of twee woonlagen, een zolder en een zadeldak. Andere bouwstijlen zijn ook mogelijk.

Wat zijn de kenmerken van een rijtjeshuis?

Met name in de verhuursector zijn er veel rijtjeshuizen gebouwd en dan in het bijzonder de sociale huursector. Toch zijn er ook zeker koopwoningen als rijtjeshuis. Daarbij zijn er wijken met alleen koopwoningen, huurwoningen of een combinatie van beiden. In tegenstelling tot een appartementencomplex is er geen sprake van een VvE bij aaneengeschakelde woningen.

rijtjeshuis

Een rijtjeshuis staat tussen twee andere woningen in zonder gang of tuin om de huizen van elkaar te scheiden. De gevels vormen een geheel en in de meeste gevallen zullen de daken ook met elkaar verbonden zijn. Dit betekent dat bij renovatie en groot onderhoud vaak een compleet huizenblok wordt aangepakt. Bij onderhoud aan individuele wooneenheden zullen er beperkingen en regels van toepassing zijn.

Rijtjeshuis eigenschappen

Omdat rijtjeshuizen al lange tijd gebouwd worden kunnen de eigenschappen per rijtjeshuis ook sterk verschillen. De voornaamste overeenkomst is de aaneenschakeling van meerdere huizen. We spreken van een rij als er minimaal vier huizen tegen elkaar gebouwd zijn, bij drie huizen spreekt men van twee hoekwoningen en een tussenwoning. Een straat met rijtjeswoningen kan opgedeeld zijn in series huizen met een gangpad of andere afscheiding tussen de huizenblokken.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoewel buren niet de beste vrienden hoeven te zijn biedt het wel voordeel als de bewoners met elkaar kunnen communiceren. Zo kan de tuin tussen twee huizen gedeeld worden, een woning met beperkte akoestische isolatie kan voor ongemakken zorgen. Ook zullen er afspraken gemaakt moeten worden over bijvoorbeeld de schutting die tussen twee huizen staat.

De betekenis van een rijtjeswoning

In Nederlandse steden werden vroeger hofjes gebouwd die bestemd waren voor oudere mensen om veilig en beschut te wonen in kleinere woningen. De huizen in deze hofjes waren gelijk van architectuur en tegelijkertijd gebouwd waarmee er een uniformiteit aanwezig was die in andere wijken niet bestond. De industrialisatie bracht een ander type rijtjeshuis, deze woningen waren bestemd voor arbeiders die in de fabrieken werkzaam waren. Er werden in hoog tempo goedkope woningen gebouwd om aan de sterk toenemende vraag te voldoen.

Rijtjeswoning

In de eerste helft van de twintigste eeuw werden rijtjeswoningen voornamelijk als tuigdorpen gebouwd in nieuwbouwwijken. Na de Tweede Wereldoorlog was er een grote vraag naar eengezinswoningen. De regering zou de bouw van goedkopere laagbouw en flatgebouwen stimuleren waarbij kwantiteit boven kwaliteit ging. In de jaren zeventig zou de bouwkwaliteit verbeteren waarbij de ‘bloemkoolwijken’ hun intrede deden. Deze woningen waren nog steeds met elkaar verbonden maar de plaatsing was minder geordend als voorheen.

De jaren negentig brachten de Vinex-wijken voort, waarbij er meer vrijheid was voor architecten om het concept rijtjeshuis ten uitvoer te brengen. De bouwkwaliteit lag hoger dan voorheen, deze wijken waren met name bestemd voor huishoudens met een hoger inkomen. Zo kon goedkopere sociale woningbouw ontlast worden. Daarmee ontstond er een type woning tussen goedkopere woningbouw en luxere panden.

Wat is de bouwstijl van deze woning?

De bouwstijl van een rijtjeshuis kan sterk variëren. Zo kunnen de huizen met één, twee of drie verdiepingen gebouwd worden. Er zijn huizen met een zadeldak of met een plat dak. Een duplex woning is ook mogelijk, in dat geval heeft iedere woonlaag een eigen toegang. De meest herkenbare bouwstijl is de rijtjeswoning met twee woonlagen en een zolder, een tuin voor en achter met hetzelfde type gevelbekleding en een zadeldak dat over de gehele strook woningen geplaatst wordt.

De ‘zaagtandwoningen’ in Slotervaart laten zien dat niet alle rijtjeshuizen in een rechte rij hoeven te staan. Door de individuele wooneenheden te laten verspringen ontstaat er een zaagtand effect.

Hoe kun je een rijtjeswoning bouwen?

In de Gouden Eeuw is er veel gebouwd aan de Amsterdamse grachten. Welvarende personen kochten één of meerdere percelen. Soms werden er meerdere soortgelijke woningen door een eigenaar naast elkaar gebouwd. Deze huizen werden tegen elkaar aan geplaatst waarmee ze een eenheid leken te vormen. Toch worden woningen in de Grachtengordel doorgaans niet als rijtjeshuizen gedefinieerd omdat het individuele panden betreft die ‘toevallig’ tegen elkaar aan staan.

Een rijtjeshuis wordt niet individueel gebouwd maar maakt deel uit van een groter bouwproject. De opdrachtgever kan een commerciële vastgoed organisatie zijn of een sociale verhuurder. Particuliere initiatieven komen voor maar zijn zeldzaam. Naast het bouwen zal onderhoud van huurwoningen doorgaans ook op wijkniveau uitgevoerd worden. Bij mutatie zal er onderhoud plaatsvinden aan de binnenzijde, de buitenschil zal planmatig worden onderhouden of gerenoveerd.

Dit betekent wonen in een rijtjeshuis

Omdat er aan weerszijden een woning staat zullen de energiekosten doorgaans lager liggen dan bij hoekhuizen in dezelfde rij omdat de isolatie van nature al beter is. Omdat de muren tussen twee woningen gedeeld worden met de buren kunnen deze huizen gehorig zijn. Dit is afhankelijk van diverse criteria zoals de materialen die gebruikt zijn en de constructie.

In huurwoningen wordt groot onderhoud en renovatie doorgaans planmatig uitgevoerd, bij koopwoningen kan het onderhoud per wooneenheid sterk afwijken. Aan de buitenzijde zijn er regels gesteld aan bijvoorbeeld de kleur van de gevel, buiten Nederland zijn de regels hiervoor doorgaans minder streng. In een vrij recente ontwikkeling is het mogelijk om rijtjeshuizen te bouwen met een overeenkomstige indeling maar met een afwijkende gevels. Zo ontstaat er meer diversiteit in stijlen wat het aanzicht van de wijk levendiger maakt.

Bij koopwoningen in een rij zijn er enkele uitdagingen zoals de dakbedekking. Als een individuele bewoner de keuze maakt om nieuwe dakpannen te leggen dan mogen deze zonder toestemming niet op het dak van de buren komen te liggen. Omdat dakpannen elkaar overlappen zal de dakbedekking binnen de grenzen van de individuele woning moeten blijven wat er niet altijd even aantrekkelijk uitziet. Zonnepanelen plaatsen is wel mogelijk op een individueel dak, hierdoor zal het totaalaanzicht van een wijk wel minder uniform worden.