Wat is het recht van opstal?

Recht van opstal is een zakelijk recht waarbij iemand eigendom bezit in, op of boven een onroerende zaak. Opstal is dan een gebouw of ander type bouwwerk dat op grond staat dat eigendom is van iemand anders. Het is een uitzondering op het recht van natrekking. Op basis daarvan zouden opstallen automatisch tot het eigendom van de grondeigenaar behoren. Wat is het recht van opstal precies en waarom is dit recht van belang? Dat en meer lees je op deze pagina.

Wat is opstalrecht?

Opstalrecht is een recht op het bezit en gebruik van gebouwen op een stuk grond, zonder het eigendom van die grond. De grondeigenaar behoudt de grond en het opstalrecht kan op elk moment door de grondeigenaar beëindigd worden.

Waarom is er een opstalrecht?

Naast de vraag wat recht van opstal is, rijst ook de vraag waarom dit recht bestaat. Wat er op de grond van de eigenaar gebouwd wordt zal in basis ook eigendom zijn van de grondeigenaar. Dit wordt het recht van natrekking genoemd. In dit recht is vastgelegd dat een kleinere zaak die op zichzelf staat deel gaat uitmaken van een grotere zaak. Het eigendomsrecht van de kleinere zaak wordt dan overgedragen naar de eigenaar van de grotere zaak. Als iemand een huis bouwt op het land van een andere partij, dan wordt deze woning automatisch eigendom van de grondbezitter. Alle gerelateerde rechten waaronder pand- en vruchtgebruik worden ook overgeheveld naar de landeigenaar. Recht van opstal is niet hetzelfde als recht van overpad.

Hoe werkt recht van opstal?

Als je een stuk land huurt en daar een huis op bouwt, dan zou je wellicht denken dat het gebouw jouw eigendom is. Je hebt de materialen gekocht, er zit veel tijd aan de bouw en je gaat hier wonen. Maar vanwege het recht van natrekking zullen de eigendomsrechten van dit bouwwerk automatisch overgeheveld worden naar de eigenaar van wie je het land huurt. Omdat dit doorgaans niet de bedoeling is, kun je in plaats van het standaard recht een recht van opstal overeenkomen. In dat geval zal in een notariële akte worden vastgelegd dat de eigenaar van het land niet automatisch eigenaar van het pand wordt.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Op het moment dat er een bouwwerk wordt geplaatst dat grondgebonden is en niet zomaar verwijderd of verplaatst kan worden, dan zal het recht van natrekking in werking treden. Dit is ook de reden waarom een caravan niet eigendom wordt van de eigenaar van de camping. De caravan kan namelijk eenvoudig verplaatst worden. Dit is niet het geval bij een huis of schuur dat op gehuurd land wordt gebouwd. Het maakt daarmee onderdeel uit van de grond wat betekent dat de rechten worden overgedragen aan de grondbezitter.

Het recht van opstal wordt vaak toegepast in situaties waar gebouwd wordt op land dat gehuurd wordt of in erfpacht wordt gebruikt.

Hoe werkt erfpacht?

Binnen het erfpachtrecht heeft de gebruiker (erfpachter) nagenoeg dezelfde rechten als de feitelijke eigenaar van het land waar de erfpachter gebruik van maakt. Denk bijvoorbeeld aan het overlijden van een ouder waarbij het kind de woning erft. De achtergebleven ouder mag gebruik blijven maken van de woning maar is niet langer de rechtmatige eigenaar. In het recht van opstal en bij erfpacht worden er een overeenkomst gesloten middels notariële akte om aan te geven dat de rechten niet zomaar ten gunste van de grondbezitter komen. Bij erfpacht zal er doorgaans sprake zijn van een bepaalde tijd waarbij 49 en 99 jaar de meest voorkomende termijnen zijn. Aan erfpacht wordt een waarde verbonden die geleidelijk aan afneemt volgens een vaste rekenmethode.

Wat kost recht van opstal?

Als je op zoek bent naar een akte waarin het recht van opstal voor een woning of gebouw geregeld is, dan kun je hiervoor terecht bij het Kadaster. Voor 16 euro per mail of 18 euro per post kun je de akte vestiging van opstalrecht aanvragen zoals deze destijds door de notaris werd ingeschreven in de openbare registers. Als je een akte wilt opvragen dan heb je een deel en nummer nodig zoals deze vermeld is in het systeem. Dit kun je op de eigendomsinformatie vinden. In deze akte staat onder andere:

• De gegevens van de persoon die het recht heeft van opstal. Deze persoon wordt ‘opstaller’ genoemd.
• De gegevens van de (grond)eigenaar van het betreffende perceel.
• Voor welk perceel het opstalrecht van toepassing is.
• Hoe lang het opstalrecht duurt.
• Een mogelijke vergoeding voor het opstalrecht. Dit wordt retributie genoemd.

Het is mogelijk dat er onderzoek uitgevoerd moet worden om de akte te vinden. Dit komt met name voor bij akten die niet de meest recent ingeschreven versies zijn. Daarvoor wordt 50 euro aan extra kosten gerekend. Deze kosten moet je altijd betalen, ook als uit onderzoek blijkt dat er geen akte vindbaar is. Bij het bestellen is het mogelijk om dit onder voorbehoud te doen. Als je geen bevestiging geeft op de aanvraag dan hoeven de kosten niet voldaan te worden. Kijk op de website van het Kadaster voor alle informatie en mogelijk aanvullende voorwaarden.

Als er sprake is van recht van opstal, dan zal dit vermeld worden in de eigendomsinformatie met het deel en nummer van de akte. Op basis daarvan is het mogelijk om een kopie van de akte op te vragen via de website van het Kadaster. Als er in de eigendomsinformatie sprake is van ‘opstalrecht nutsvoorzieningen’ dan is er sprake van kabels of leidingen die in het perceel aanwezig zijn. In dat geval zal de netbeheerder een recht van opstal hebben.

Hoelang heb je recht van opstal?

Er is onderscheid te maken tussen zelfstandig recht van opstal en afhankelijk recht van opstal.

• Zelfstandig recht van opstal kan op verschillende manieren tot stand komen. Door opzegging bijvoorbeeld, tenzij er iets anders is bepaald in de akte van vestiging. Of na het aflopen van de duur die bepaald is in de akte. Als de opstaller ernstig in verzuim is dan kan dit ook een reden zijn om de overeenkomst te ontbinden.
• Afhankelijk recht van opstal betekent dat het recht wordt gevolgd waar het aan verbonden is zoals erfpacht of huur. Als dit recht komt te vervallen dan geldt dit ook voor het recht van opstal.

Er is naast een notariële akte ook een andere manier om recht van opstal te vestigen, dit wordt verjaring genoemd. Als de opstalhouder van goeder trouw is, dan zal het opstalrecht in werking treden na 20 jaar. Van goeder trouw betekent dat de opstalhouder op de hoogte is en geen bezwaar maakt. Als de onderliggende grond wordt verhuurd dan is het niet mogelijk dat opstalrecht ontstaat door verjaring.