Als je een huis hebt gekocht voor een lagere prijs dan het nu waard is dan heb je waarschijnlijk een overwaarde op je huis rusten. Dat is momenteel voor veel huiseigenaren het geval maar over welk bedrag hebben we het eigenlijk? De overwaarde van je huis berekenen kan een behoorlijk complexe rekensom worden. Met termen als bijleenregeling en opeethypotheek raak je de draad op een gegeven moment kwijt. Hoe bereken je de overwaarde van je huis? Dat en meer leggen we uit op deze pagina.

Wat betekent overwaarde op een huis?

Als de netto verkoopopbrengst van je woning hoger uitvalt dan de schuld die je nog op de hypotheek hebt uitstaan dan is er sprake van overwaarde. Als je de verkoopkosten van de koopsom afhaalt is het bedrag dat je ontvangt de overwaarde. Maar dat bedrag krijg je niet zomaar op je rekening gestort.

Wat is de bijleenregeling?

Tot 2004 was het gebruikelijk om het geld dat je kreeg voor je oude woning niet direct in een nieuw huis te stoppen. Je ging dan opnieuw een lening aan voor het volledige bedrag en hield de overwaarde. Sinds 2004 is de bijleenregeling ingevoerd wat betekent dat je niet langer gebruik kunt maken van de volledige hypotheekrenteaftrek. Je bent nu eigenlijk verplicht om de extra waarde die je hebt opgebouwd in je nieuwe woning te steken. Anders betaal je er de hoofdprijs voor. Als je dit niet doet dan zal een deel van je nieuwe hypotheek namelijk niet aftrekbaar zijn. De bijleenregeling geldt voor een periode van drie jaar. Als je binnen die periode een nieuw huis koopt kun je profiteren van de volledige hypotheekrenteaftrek.

Overwaarde huis berekenen

De huizenprijzen zijn hoger dan ooit, grote kans dus dat jouw huis aanzienlijk meer waard is geworden. Je wilt nu de overwaarde van je huis berekenen en dan begint het probleem. Laten we met een eenvoudig voorbeeld beginnen:

Je gaat je huis verkopen voor het bedrag van 400.000 euro. Op dit moment heb je een hypotheek lopen waar nog 250.000 euro op rust. Dit noemen we de eigenwoningschuld. Jouw eigenwoningreserve is dan 400.000 – 250.000 = 150.000 euro. Dit is het bedrag dat je meer krijgt dan je schuld hebt uitstaan bij de bank. Dat is een flink bedrag dat je weer in je nieuwe woning gaat steken. Je koopt nu een woning van 500.000 euro. Daar trek je als eerste de eigenwoningreserve van 150.000 euro vanaf. Daarvoor sluit je een nieuwe hypotheeklening af voor het bedrag van 350.000 euro. De rente op dit bedrag is aftrekbaar.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Je kunt zo vrij eenvoudig de overwaarde berekenen. Maar wat gebeurt er als je geen nieuw huis wilt kopen maar je wilt iets anders doen met je geld? Bij de overwaarde voor opnemen berekenen werkt het anders, laten we de opties even op een rijtje zetten:

  • Na de overwaarde van je woning berekenen besluit je deze op te nemen. Je wilt dit geld gebruiken als aanvulling op je huidige inkomen. Als dit bedrag toereikend is dan kun je bijvoorbeeld een krediethypotheek of een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.
  • Als je een inkomen hebt dat eigenlijk te laag is en je wilt profiteren van de waarde in je huis dan zou je een opeethypotheek kunnen overwegen. Je begint dan met het incasseren van de waarde op je woning.
  • Het is ook mogelijk om de overwaarde van je huis te berekenen met als doel dit bedrag (voor een deel) te besteden aan aanpassingen voor je woning. Zo kun je bijvoorbeeld alvast de woning levensloopbestendig maken. Dit kan een betere optie zijn dan verhuizen naar een seniorenwoning.
  • Het is ook mogelijk dat je de woning wilt gaan verduurzamen. In plaats van je spaarrekening aan te spreken kun je dit uit de overwaarde van je huis halen. Dit geldt ook voor andere verbouwingen aan je huis.

Wil je een ander huis kopen? Met de overwaarde berekenen ontdek je de financiële ruimte die je hebt om te gaan verhuizen. Let uiteraard op zaken als de overdrachtsbelasting, makelaarskosten, notariële kosten en alle andere uitgaven die bij een verkoop en aankoop om de hoek komen kijken.

Wat is eigenwoningreserve?

Bij de overwaarde van je huis berekenen hebben we het feitelijk over de eigenwoningreserve berekenen. Dit is namelijk de fiscale benaming voor overwaarde. De Belastingdienst zal de verkoopopbrengst van de woning in mindering brengen op de kosten voor verkoop en de hypothecaire schuld die nog uitstaat. De fiscus hanteert soms andere termen dus zorg dat je alle zaken goed regelt en berekent.

Betaal schulden af met je huis

Als je elders schulden hebt uitstaan dan kun je de overwaarde berekenen van je huis en de opties bekijken om een deel van je huis te gebruiken om deze schuld in te lossen. Je hoeft geen slaapkamer af te staan aan de schuldeiser, je kunt wel berekenen of een hogere hypotheek, een tweede hypotheek of een opeethypotheek wellicht interessant is. Een hypotheek is namelijk een lening, de rente kan echter aanzienlijk lager uitvallen dan een lening elders. In dit geval is de rente op deze lening niet aftrekbaar van de belasting.

Bereken overwaarde huis voor je kind

Als je een kind hebt dat niet zelfstandig een huis kan financieren dan wil je deze graag een steuntje in de rug geven. Maar je hebt niet voldoende geld op de bank om een ton te lenen. Bereken de overwaarde van je huis voor je kind en kijk wat je daarmee kunt bereiken. Je neemt de waarde op die in je huis zit, die gebruik je om een lening af te sluiten met je kind of om te schenken. Dit kun je zien als een voorschot op de erfenis, de fiscus weet dit ook. Daarom zijn dergelijke giften aan strenge regels gebonden. Laat je daarom goed informeren door een fiscalist en/of een hypotheekadviseur.

Als je een nieuw huis gaat kopen maar de overwaarde van je oude woning is nog niet vrijgekomen, dan heb je een overbruggingshypotheek nodig. Bijvoorbeeld als je de kosten koper moet betalen. In dat geval leen je tijdelijk een bedrag, dit wordt direct afgelost zodat de vorige woning overgedragen wordt. De rente op een overbruggingshypotheek is aftrekbaar op het aangiftebiljet inkomstenbelasting.