Belasting hier, belasting daar. Als er ergens geld binnenkomt dan weet je ook vrij zeker dat de fiscus een deel gaat incasseren. Bruto salaris als je werkt, BTW als je iets koopt en wegenbelasting als je auto rijdt (of stil staat). Bij een huis kopen krijg je ook te maken met belastingen zoals de overdrachtsbelasting. Over deze belasting bestaan er veel vragen, hoe werkt de overdrachtsbelasting in 2021?
Hoeveel overdrachtsbelasting 2021?
De Belastingdienst kan het niet leuker maken, makkelijker wel. In 2021 zijn er twee tarieven voor de overdrachtsbelasting:
- 2 procent voor een woning waar de koper voor een langere periode zelf gaat wonen en voor wie de startersvrijstelling niet van toepassing is.
- 8 procent voor alle onroerende zaken die hier niet onder vallen zoals bedrijfspanden of een garage bij de woning die afzonderlijk wordt gekocht.
Tot zover lijkt het eenvoudig, maar als we wat verder kijken komen we diverse uitzonderingen, mitsen en maren tegen. Zo geldt er een vrijstelling voor kopers onder 35 jaar.
Waarom geen overdrachtsbelasting?
Als je tussen 18 en 35 jaar oud bent dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Sinds 1 april is er een nieuwe voorwaarde bijgekomen; de woning mag niet duurder zijn dan 400.000 euro. Verder gelden dezelfde regels die ook voor kopers boven 35 jaar van toepassing zijn. Je moet er zelf gaan wonen en je moet een natuurlijk persoon zijn.
Je moet een schriftelijke verklaring afleggen dat je de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder hebt ontvangen. Ook dien je een verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in te vullen waarin staat dat je zelf in de woning gaat wonen. Het moment dat de overdracht bij de notaris plaatsvindt is bepalend, niet wanneer de koopovereenkomst is getekend. Je mag al eerder een koopwoning hebben gekocht maar je komt maar eenmaal in aanmerking voor de vrijstelling.
Wie is overdrachtsbelasting verschuldigd?
Kopers tussen 18 en 35 jaar hoeven dus geen overdrachtsbelasting te betalen zolang ze voldoen aan de voorwaarden. Hoe zit het als één van de kopers 35 jaar of ouder is? In dat geval zal er voor het deel dat de oudere koper betaalt 2 procent belasting afgedragen moeten worden, voor de rest niet. Verder moeten alle burgers en bedrijven overdrachtsbelasting betalen. 2 procent voor burgers die zelf in het gekochte huis gaan wonen en 8 procent voor de rest. Denk hierbij aan vastgoedmakelaars die huizen kopen met als doel deze te gaan verhuren.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Overdrachtsbelasting grond
Het is mogelijk dat particuliere kopers toch 8 procent belasting moeten betalen. Bijvoorbeeld als er later een tuin, garage of schuur wordt gekocht. Voor grond die bestemd is voor woningbouw geldt eveneens 8 procent overdrachtsbelasting en percelen onbebouwde grond. Een gekochte steiger of het water dat bij een woonark hoort valt onder hetzelfde belastingtarief.
Overdrachtsbelasting tweede huis
Als het een tweede huis of recreatiewoning betreft dan geldt in 2021 het 8 procent tarief voor overdrachtsbelasting. Dit kan ook een stacaravan of chalet zijn die je koopt op een vakantiepark. Dit wordt ook wel ‘economisch’ eigendom genoemd. Er zijn meerdere redenen om een huis te kopen waar je niet gaat wonen. Bijvoorbeeld als je een huis koopt om te verhuren, als het als vakantiewoning gebruikt wordt en niet als primair woonadres, of bij het kopen van een huis voor je kinderen.
Overdrachtsbelasting beleggers
Beleggers betalen in principe 8 procent overdrachtsbelasting sinds 2021. Dit zijn ondernemers die niet zelf in het pand zullen wonen of werken maar het vastgoed op een andere wijze zullen gebruiken zoals voor de verhuur. Dit percentage is verhoogd om starters een betere positie te geven. Er worden namelijk veel particuliere panden opgekocht door beleggers en vastgoedmakelaars. Of dit hogere tarief het gewenste effect teweeg zal brengen is echter nog de vraag, dit extra bedrag kan via verhuur weer verrekend worden in de huursom.
Overdrachtsbelasting bedrijfspand
Voor een bedrijfspand geldt een percentage van 8 procent, toch zijn er uitzonderingen om rekening mee te houden. Als je bijvoorbeeld een bedrijfspand koopt waar je zelf voor langere tijd in het woongedeelte gaat wonen dan geldt voor dit deel het lagere tarief van 2 procent, ook de startersvrijstelling is hier van toepassing. Wanneer de oppervlakte van de bedrijfsruimte 10 procent of minder van het pand bedraagt dan zal voor het gehele pand een tarief van 2 procent van toepassing zijn. Denk aan een kantoor of webshop aan huis.
Overdrachtsbelasting nieuwbouw
De belasting hoeft alleen betaald te worden bij een overdracht van eigenaar. Als het een nieuwbouw woning betreft waarbij je de eerste eigenaar bent dan is de overdrachtsbelasting niet van toepassing. De aannemer of vastgoedmakelaar is namelijk niet de huiseigenaar. Daarmee kan een nieuwbouw woning iets goedkoper uitvallen hoewel hier weer andere kosten en kenmerken van toepassing zijn.
Vrijstelling overdrachtsbelasting ouders 2021
Het bedrag dat ouders hun kinderen mogen schenken is tijdelijk verhoogd in 2021. Ouders mogen nu 6604 euro schenken aan hun kind en 3244 aan iemand anders. Bij het kopen of verbouwen van een huis hoeft er over de eerste 105.302 euro geen schenkbelasting betaald te worden. In dat geval mogen de kinderen niet ouder zijn dan 40 jaar. Dit bedrag kan worden gebruikt om een eigen woning te kopen of verbouwen, de hypotheek of restschuld af te lossen of om zaken af te kopen zoals erfpacht, opstal of beklemming.
Wat moet je weten over de overdrachtsbelasting in 2021?
In praktijk blijkt het toch weer niet zo makkelijk uit te vallen als je zou hopen. In conclusie moet je weten dat er in 2021 drie tarieven overdrachtsbelasting van toepassing zijn:
- 0 procent (ontheffing) voor kopers tussen 18 en 35 jaar voor huizen van maximaal 400.000 euro.
- 2 procent voor particuliere kopers die zelf in het aangekochte huis zullen gaan wonen.
- 8 procent voor ondernemers en voor objecten die later gekocht zijn of niet als primaire woning dienen.
In welk tarief (een deel van) je aankoop valt kan verschillen per situatie. Als je geld van een andere partij krijgt moet je rekening houden met schenkbelasting en de belastingvrije voet. Als je er zelf niet uitkomt neem dan contact op met een belastingadviseur.