Hoeveel overdrachtbelasting betaal ik als ik een huis koop?

Overdrachtsbelasting hoe zit ook al weer? Als je een huis of een stuk grond koopt in Nederland, dan zul je waarschijnlijk te maken krijgen met de overdrachtbelasting. Naast belasting op een woning betaal je ook voor rechten op onroerende zaken zoals aandelen en erfpandrecht. Het is mogelijk dat je in aanmerking komt voor vrijstelling van overdrachtsbelasting. Hoe het precies werkt en hoeveel overdrachtsbelasting je voor een woning moet betalen leggen we uit op deze pagina.

Wie betaalt overdrachtsbelasting?

Er zijn eigenlijk twee belangrijke vragen om te stellen: Wie betaalt overdrachtbelasting en wanneer? Eigenlijk kun je op beide vragen hetzelfde antwoord geven. Je betaalt namelijk overdrachtbelasting op het moment dat je eigenaar wordt van:

• Een onroerende zaak zoals een huis, zakelijk pand of een stuk grond.
• Rechten die rusten op onroerende zaken waaronder opstalrecht en erfpachtrecht.
• Aandelen in een BV of NV waarvan de bezittingen grotendeels bestaan uit onroerende zaken.
• Lidmaatschapsrecht van een flatvereniging.

Voordat we verdergaan met hoeveel overdrachtbelasting je voor een woning moet betalen nog enkele termen die vaak voorkomen bij rechtenkwesties:

• Wat is opstalrecht? Dit is het recht om iets te bouwen op het eigendom van iemand anders. De eigenaar van de grond wordt geen eigenaar van wat je bouwt.
• Wat is erfpachtrecht? Dit is het recht om de grond waar een huis of ander pand op staat te gebruiken voor onbepaalde tijd. Je wordt in dit geval geen eigenaar van het land.
• Wat is lidmaatschapsrecht? Dit is het recht om gebruik te maken van een gebouw of deel hiervan zonder eigenaar te worden van dit gebouw.

Tot zover wie de belasting betaalt. Maar hoeveel overdrachtsbelasting op je woning moet je eigenlijk betalen?

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoe wordt de overdrachtsbelasting berekend?

De rekensom om de overdrachtsbelasting te berekenen is eigenlijk heel eenvoudig. Als je in aanmerking komt voor de vrijstelling overdrachtsbelasting dan betaal je niets. Als één van de kopers in aanmerking komt voor vrijstelling dan hoeft die koper voor dat deel geen overdrachtsbelasting te betalen.

Als het een woning betreft waar de koper zelf voor een langere periode gaat wonen dan ligt het tarief op 2 procent. Als het andere onroerende zaken betreft zoals een vakantiewoning, bedrijfspand of garage die later wordt gekocht dan is een tarief van 8 procent van toepassing. Bijvoorbeeld:

• 2 procent op een koopsom van 420.000 euro is 8400 euro.
• 8 procent op een koopsom van 420.000 euro is 33.600 euro.

Vrijstelling van overdrachtsbelasting

Niet iedereen moet overdrachtsbelasting betalen. Het is mogelijk dat je hiervoor in aanmerking komt voor een vrijstelling. De startersvrijstelling is het meest bekende voorbeeld maar er zijn ook andere situaties waarbij een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing is. Denk bijvoorbeeld aan:

• Als je zowel overdrachtsbelasting als omzetbelasting moet betalen.
• Als er onroerend goed tussen samenwonende personen wordt verdeeld.
• Als je een landgoed koopt.
• Als er sprake is van een bedrijfsoverdracht aan familieleden.
• Als er sprake is van inbreng in een maatschap.
• Als een rechtspersoon gaat fuseren, splitsen of reorganiseren.
• Als je landbouwgrond of natuurgrond koopt.
• Als er landerijen worden heringericht.
• Als er sprake is van stedelijke herstructurering.

Als je niet zeker weet of je in aanmerking komt voor de vrijstelling overdrachtsbelasting neem dan contact op met de Belastingdienst voor meer informatie.

Wat is de startersvrijstelling?

Als je na 1 januari 2021 een woning koopt met als doel hier zelf voor een langere periode te gaan wonen en voldoet aan aanvullende voorwaarden, dan is het mogelijk dat je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling. Je moet in dit geval aan deze voorwaarden voldoen:

• Je krijgt de woning na 1 januari 2021. Dat mag geen probleem zijn in 2022 en verder!
• Je gaat hier zelf voor een langere periode wonen.
• Je bent meerderjarig maar jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning in bezit krijgt.
• Na 1 april 2021 geldt dat de woningwaarde niet hoger mag liggen dan 400.000 euro. Aanhorigheden zoals de tuin, garage of schuur vallen binnen dit bedrag.
• Je hebt niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting.

Ook als je eerder een koopwoning hebt gehad waarbij je geen gebruik hebt gemaakt van de startersvrijstelling kun je hier de volgende keer gebruik van maken. Zolang je maar aan de voorwaarden voldoet. Let op als je de woning samen met iemand anders koopt. In dat geval moeten jullie beide aan de voorwaarden voldoen, anders geldt de vrijstelling alleen voor de persoon die wel aan de voorwaarden voldoet en voor dat deel van het eigendom.

Uitzondering Overdrachtsbelasting

Er zijn enkele uitzonderingen en afwijkende zaken bij de startersvrijstelling die van belang kunnen zijn:

• Als je de woning gaat verbouwen voordat je hier gaat wonen dan kom je nog steeds in aanmerking voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting. Je moet er dan later wel zelf gaan wonen.
• Als je een woning koopt waar je een deel van gaat verhuren, dan geldt de vrijstelling niet voor het te verhuren deel. Hiervoor geldt de standaard 8 procent overdrachtsbelasting. Als je maximaal 10 procent van de woning verhuurt hoef je geen belasting af te dragen.
• Als de woning deel uitmaakt van een zakelijk pand met woonbestemming en je daar zelf gaat wonen, dan geldt de vrijstelling voor de waarde van het woongedeelte.

Je hoeft overigens geen gebruik te maken van de startersvrijstelling. Je kunt ook kiezen voor een lager tarief van 2 procent. Op die manier is het mogelijk om later een andere woning te kopen met behoud van de vrijstelling voor starters. De voorwaarden blijven van kracht. Niet iedereen komt in aanmerking voor vrijstelling. Hoe wordt de overdrachtsbelasting berekend als je deze wel moet afdragen?

Hoe wordt de overdrachtsbelasting berekend?

De wijze waarop je de overdrachtsbelasting moet betalen is afhankelijk van de wijze waarop je eigenaar bent geworden. Als je een notariële akte hebt laten opstellen dan zal de notaris digitaal aangifte doen en namens de nieuwe eigenaar de overdrachtsbelasting betalen. Als je geen notariële akte hebt laten opmaken dan zul je zelf binnen één maand nadat je eigenaar bent geworden de aangifte moeten indienen en de belasting moeten betalen.

Als je het niet eens bent met de overdrachtsbelasting op een huis dan kun je hier bezwaar tegen maken. Dit kun je zelf doen of samen met de notaris.