Gebreken komen met de jaren. Dat geldt voor mensen, dieren en voorwerpen. Een huis is ook aan slijtage onderhevig, daarnaast zijn oudere woningen volgens andere eisen en regels gemaakt. Wat is een ouderdomsclausule en is een ouderdomsclausule normaal om op te nemen in het koopcontract?
Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule beperkt de aansprakelijkheid van de verkoper bij verborgen gebreken die onbekend waren tijdens de verkoop. Deze clausule geldt alleen voor gebreken die na de verkoop aan het licht komen.
Je hoort steeds vaker dat huiseigenaren een ouderdomsclausule laten opnemen in het koopcontract. Een koper zal doorgaans ontbindende voorwaarden laten opnemen in het contract zoals voorbehoud van financiering of de uitslag van een bouwkundige keuring.
Daarnaast mag de koper tot uiterlijk 3 dagen na ondertekenen van het contract de overeenkomst ontbinden. De verkoper heeft wat dat betreft minder ruimte om uitzonderingen te maken en op besluiten terug te komen. De ouderdomsclausule is echter een deel van een koopcontract waarmee het risico van mogelijke gebreken aan een ouder huis wordt overgedragen aan de koper. Is een ouderdomsclausule normaal om op te nemen in het koopcontract?
Wat zijn verborgen gebreken?
Een koper heeft de plicht om zich goed te informeren over de koopwoning inclusief de bouwkundige staat van het pand. De verkoper heeft de plicht om eerlijke informatie te verschaffen inclusief mogelijke gebreken die er bestaan. Als er bijvoorbeeld een lekkage op de overloop aanwezig is waardoor er schimmel op de wand is gekomen dan mag de verkoper niet even een behangetje over dit gebrek plakken. Maar in een woning zijn er ook zaken die niet direct zichtbaar of merkbaar zijn. Misschien staat er een leiding op springen maar de waterdruk in de badkamer is op dit moment nog helemaal in orde.
Mochten er verborgen gebreken aan het licht komen na de sleuteloverdracht dan kan de koper de kosten verhalen op de verkoper. Dit moet snel gebeuren en er is geen zekerheid dat de verkoper voor de kosten moet opdraaien, het is wel een mogelijkheid. Als het een ouder huis betreft wordt het een soort Russische roulette voor de verkoper omdat de kans bestaat dat er ergens in huis een verborgen gebrek is. Een woning moet in basis geschikt zijn voor normaal gebruik. Als dit niet het geval is dan is de verkoper aansprakelijk te stellen. Om later niet voor hoge kosten komen te staan is het mogelijk voor de verkoper om een ouderdomsclausule in het koopcontract op te nemen.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Wat is een ouder huis?
Er is geen standaard datum te bepalen voor een ouder huis. In 1992 trad het Bouwbesluit in werking. Dit heeft een flinke impact gehad in de kwaliteit van woningbouw. Je kunt echter niet zomaar stellen dat een huis uit 1991 een ‘ouder’ huis is. Na de Tweede Wereldoorlog werden er in korte tijd veel huizen gebouwd, daarbij werd niet altijd even goed op de bouwkwaliteit gelet. Een jaren 50 woning kan dus voorzien zijn van een ouderdomsclausule. Als koper moet je er dan rekening mee houden dat er gebreken zijn die zich in de jaren na aankoop kunnen openbaren. Voor de koper is het risico te groot om de clausule niet in het contract op te nemen.
Mag er een ouderdomsclausule in het koopcontract staan?
Wanneer is ouderdomsclausule van toepassing? Niet voor nieuwbouwwoningen uiteraard, het moet een ouder huis betreffen. Maar de datum van oorspronkelijke oplevering is niet het enige aspect om rekening mee te houden. Als bijvoorbeeld in de ouderdomsclausule vermeld wordt dat er geen garantie is dat de fundering in orde is, terwijl deze fundering ooit vervangen is geweest, dan kan dit onder de clausule vallen.
De woning als geheel is oud, gebreken aan nieuwere aanpassingen kunnen meetellen binnen het geheel. En daar komt het lastige aspect om de hoek kijken dat de verwoording van de ouderdomsclausule bepaalt welke rechten en plichten er bestaan. Het is daarom van groot belang om als koper de mogelijke consequenties van iedere zin in het koopcontract volledig te doorzien.
Bouwkundige keuring
Naast voorbehoud van financiering is de uitkomst van een bouwkundige keuring de voornaamste ontbindende voorwaarde in een koopcontract. De koper behoudt zich het recht voor om een keurmeester in te schakelen die de bouwkundige staat van het object controleert. De verkoper moet dit toestaan. Naast het controleren van de constructie en het blootstellen van mogelijke gebreken worden er ook suggesties voorgesteld om bijvoorbeeld de woning te verduurzamen. Als uit de inspectie gebreken naar voren komen kunnen koper en verkoper onderhandelen over de consequenties.
Wat vindt de rechtbank?
Het is mogelijk om een ouderdomsclausule in het koopcontract op te nemen, de formulering moet wel helder zijn en de inhoud moet overeenstemmen met de situatie. Als de koper voor een woning met een WOZ-waarde van 300.000 euro slechts 200.000 hoeft te betalen dan mag de koper er redelijkerwijs van uitgaan dat er het één en ander mankeert aan de woning. De verkoper heeft middels de ouderdomsclausule aangegeven dat er mogelijke gebreken zijn.
Het is echter niet de bedoeling om een huis flink boven de marktprijs te verkopen met een ouderdomsclausule waarin alle aansprakelijkheid wordt weggewuifd. Bij een conflict is een rechtsgang mogelijk, de uitspraak is lang niet altijd voorspelbaar.
De ouderdomsclausule kan van toepassing zijn als de woning wat ouder is en er gebreken bekend zijn die indicatief kunnen zijn voor andere gebreken. Zo werd er een oudere woning verkocht waarvan bekend was dat de dakconstructie niet in orde was. De nieuwe eigenaar ontdekte achteraf dat de schade aan het dak nog veel groter was en stelde de verkoper hiervoor verantwoordelijk. De rechter oordeelde dat de koper zelf voor dit risico koos omdat bekend was dat er gebreken aan het dak waren. De verkoper had niet kunnen weten dat er onderliggende gebreken bestonden.
Monumentaal huis kopen
Een monument, daar moet je zuinig op zijn. Dit betekent niet automatisch dat de staat van onderhoud op peil is. Let er bij een monumentaal pand dus op dat er een ouderdomsclausule van kracht kan zijn. Er zijn mogelijk gebreken waar je als koper voor moet opdraaien. Bij een woning met monumentale status kan dit voor extra uitdagingen zorgen. Je mag namelijk niet zomaar met moderne materialen en methoden het pand renoveren. Hier kunnen voorwaarden aan verbonden zijn. Laat je hierover goed informeren door een expert voordat je het koopcontract tekent.
