Opkoopbescherming

In juli 2021 heeft de Eerste Kamer ingestemd met een nieuwe wet op de woningmarkt genaamd opkoopbescherming. Hoewel deze nieuwe wetgeving nog niet door de Tweede Kamer is goedgekeurd, is het waarschijnlijk dat deze nieuwe regel op 1 januari 2022 in werking zal treden. Wat is opkoopbescherming, wat gaan we hier van merken en wat moet je als koper of huurder weten over de nieuwe opkoopbescherming wet?

Wat is opkoopbescherming?

Opkoopbescherming is een maatregel die gemeenten kunnen nemen om te voorkomen dat huizen opgekocht worden door vastgoedbeleggers en investeerders, waardoor er minder woningen beschikbaar zijn voor reguliere huizenkopers.

Deze maatregel geeft gemeenten de mogelijkheid om bijvoorbeeld bepaalde wijken aan te wijzen waarin een opkoopbescherming van kracht is, waardoor een huis pas na een bepaalde periode verkocht mag worden aan iemand anders dan de oorspronkelijke bewoner.

Het is geen nieuws dat er meer mensen op zoek zijn naar een nieuwe woning dan er aanbod is. Bij ieder koophuis dat op de markt komt staan er een rij kandidaat kopers klaar om een bod uit te brengen. Om ervoor te zorgen dat niet alle koophuizen uiteindelijk in de verhuur komen is de wet opkoopbescherming bedacht. Dit is in feite een herziening van de huisvestingswet uit 2014.

De opkoopbescherming wet is ontwikkeld om het opkopen van woningen in populaire regio’s met als doel deze te verhuren te voorkomen. Het is de bedoeling dat huiseigenaren zelf in dit huis gaan wonen. Het gaat hierbij om woningen in gebieden waar veel vraag is naar betaalbare woonruimte.

Daarbij gaat het vooral om starters en huishoudens met een middeninkomen. De nieuwe opkoopbescherming wet zal voor een periode van vijf jaar worden ingevoerd. Daarna zal een evaluatie plaatsvinden of deze maatregel nog steeds nodig is gezien de economische situatie op dat moment.

Wordt de opkoopbescherming wet landelijk ingezet?

Hoewel het een nationale wetgeving betreft, is het aan de gemeenten om te kiezen deze wet in te voeren. Dit zal voor de meeste grote steden in Nederland het geval zijn. Daar is de druk op betaalbare woonruimte immers het grootst, hier kopen vastgoedmakelaars veel huizen op met als doel ze te verhuren.

Omdat het gaat om zogenaamde ‘betaalbare’ woningen moet de gemeente bepalen om welke huizen het gaat. Zij moeten namelijk bepalen welke huizen in het goedkope segment vallen en welke huizen als middelduur worden aangemerkt.

Uitzonderingen in de opkoopbescherming wet

Er zijn enkele gevallen waarbij de gemeente toch een vergunning kan verlenen, ook als ze ervoor hebben gekozen om de opkoopbescherming in te voeren. Als de woning aan een familie wordt verhuurd, het een onderdeel betreft van een zakelijk pand of als het om tijdelijke verhuur gaat.

Als het tijdelijke verhuur betreft dan wordt de voorwaarde gesteld dat de huiseigenaar eerst zelf een jaar in het pand moet wonen. Ook kunnen gemeenten zelf bepalen of er specifieke uitzonderingen zijn op basis van problemen in de wijk.

Maakt opkoopbescherming woningen betaalbaar?

Er is een beperkt aantal wooneenheden in Nederland. De vraag is aanzienlijk groter dan het aanbod, hier zal in de komende jaren weinig aan veranderen. Naast starters of mensen die willen verhuizen worden vastgoedinvesteerders als concurrentie gezien.

Zij hebben diepe zakken en willen huizen kopen met als doel ze voor een hoge prijs te verhuren. In de laatste jaren werd ongeveer een derde van alle huizen in de grote steden opgekocht door deze investeerders. Dit drijft de prijzen van woningen nog verder op waardoor met name starters op de woningmarkt geen kans meer maken. Zij kunnen immers de waarde van een ander huis niet gebruiken om een nieuwe hypotheek af te sluiten.

Kritiek op de opkoopbescherming wet

Niet iedereen denkt dat deze nieuwe opkoopbescherming wet effectief zal zijn. De vastgoedinvesteerders zijn namelijk van mening dat ze tegemoet komen aan de vraag vanuit huurders. Niet iedereen wil een huis kopen, als deze doelgroep ook niet in aanmerking komt voor een sociale huurwoning dan is er weinig aanbod.

Door een groot huis op te delen in meerdere kleine appartementen is het mogelijk om een aantal nieuwe huurders voor een betaalbare huursom te huisvesten. Het is natuurlijk wel de vraag wat je onder ‘betaalbaar’ mag verstaan.

Een andere kritiek op de nieuwe opkoopbescherming wet is de wijze waarop het de markt verder verstoord. Er is een huizentekort, er zijn problemen op de woningmarkt maar meer restricties kunnen de situatie ook verergeren. Zo kunnen particuliere huurwoningen nog duurder worden omdat er nauwelijks aanbod is. Of de huizenprijzen omlaag gaan valt te bezien, wat hypotheekverstrekkers van plan zijn is ook niet duidelijk.

Hoe zit het met de huurmarkt?

Ieder nadeel heeft z’n voordeel. Als koopwoningen opgekocht worden en verhuurd, dan komen er dus meer huurwoningen op de markt. De doelgroep huurders kan dan sneller een huis vinden. In theorie zou dit zo kunnen werken, in de praktijk is het helaas vaak een ander verhaal.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen sociale huurwoningen en huizen boven de zogenaamde liberalisatiegrens. Als je een inkomen hebt dat boven de huurtoeslaggrens ligt, dan kom je niet in aanmerking voor een relatief goedkope sociale huurwoning. Je bent dan overgeleverd aan de commerciële markt en daar betaal je gemiddeld genomen veel meer voor per vierkante meter. Mensen met een middeninkomen kunnen dus niet een huis kopen en voor een huurwoning betalen ze de hoofdprijs.

Een risico bij woningsplitsing om bijvoorbeeld van een eengezinswoning meerdere appartementen te maken is de druk op gemeentelijke voorzieningen. Drie alleenstaanden met ieder een eigen auto is natuurlijk heel anders dan een gezin met drie personen en één auto.

Zelfs als je de mensen kunt huisvesten dan kan de druk op de gemeente erg groot zijn. Daarnaast worden huizen vaak verhuurd aan expats die tijdelijk of voor een langere periode werken in de stad. Zij hebben geen binding met de wijk, de gemeente of zelfs het land. Dit kan effect hebben op de samenhang in de buurt.

Hoe werkt opkoopbescherming bij nieuwbouw?

De nieuwe wet is een aanvulling op de huisvestingswet van 2014 en gaat alleen over bestaande bouw. Wat betreft opkoopbescherming bij nieuwbouw is er niets veranderd ten opzichte van de oude wetgeving. Daarbij wordt gekeken naar het bestemmingsplan en er kan een zelfbewoningsplicht van toepassing zijn. De nieuwe bescherming is dus specifiek gericht op bestaande woningen omdat hiervoor nog geen duidelijke regels waren opgesteld.

Of de nieuwe opkoopbescherming wet de situatie op de woningmarkt zal verbeteren is nog een vraag. Er zijn zowel positieve geluiden als kritische noten te horen. Alle partijen zijn het er wel over eens dat er meer gebouwd moet worden om aan de vraag te voldoen. Dit geldt voor zowel (sociale) verhuur als koop. Eenvoudige oplossingen zijn er in ieder geval niet.