Niet alle huizen worden via funda verkocht. Er zijn ook woningen die op andere wijze van eigenaar wisselen. De openbare verkoop van woningen is voor veel particulieren een wat onbekende wereld. Je hebt er wellicht ooit van gehoord maar wat het precies inhoudt blijft een beetje schimmig. Er zijn voordelen en nadelen bij openbare verkopen van huizen en ook zeker enkele valkuilen waar je van op de hoogte moet zijn voordat je een bod uitbrengt. Eenmaal, andermaal, verkocht! Hoe werkt een openbare verkoop van een huis? Dat en meer lees je op deze pagina.

Wat betekent openbare verkoop woningen?

Laten we bij het begin beginnen; wat betekent openbare verkoop van woningen eigenlijk? Normaal gesproken is er bij huizen sprake van een onderhandse verkoop. Dit betekent dat een verkopende partij en een kopende partij samen tot een overeenkomst geraken. Dit kan via een makelaar lopen of direct tussen de verkoper en koper. Deze partijen zijn vrij om afspraken met elkaar te maken. Het betreft hier een besloten gebeurtenis. Twee partijen onderhandelen, pas op het moment dat de verkoopakte door de notaris wordt vastgelegd in het Kadaster zal de koop openbaar worden gemaakt.

Bij openbare verkoop van woningen betreft het een veiling waar mogelijke kopers een bod kunnen uitbrengen. Alleen een huis op funda zetten valt dus niet onder deze term. Het betreft een veiling waarbij vooraf een tijd en locatie bekend wordt gemaakt. Daarbij worden er ook voorwaarden gesteld. Het enige wat nog ontbreekt op het lijstje aan voorwaarden is de koopsom. Er zijn hierbij twee soorten veilingen te onderscheiden; een vrijwillige veiling of een executieveiling.

1. Vrijwillige veiling

De eigenaar kiest in dit geval zelf om een openbare verkoop van het huis te organiseren. Redenen hiervoor kunnen zijn dat de doorlooptijd korter is, of dat de uiteindelijke koopsom hoger zal liggen dan via een standaard onderhandse verkoop mogelijk zou zijn. De Algemene Voorwaarden voor Executieveilingen zullen doorgaans ook van kracht zijn bij een vrijwillige veiling, mogelijk met Bijzondere Veilingvoorwaarden.

2. Executieveiling

Bij een executieveiling is er sprake van een schuldeiser die een vordering uitvaardigt over het eigendom van een schuldenaar die niet voldoet aan lopende betalingsverplichtingen. De schuldeiser moet beschikken over een executoriale titel. Dit kan het vonnis zijn vanuit de rechter of een notariële akte waaruit een verplichting tot betaling blijkt. De juridische hypotheekhouder heeft het recht om tot openbare verkoop van een huis over te gaan. Als de schuldenaar wel aan de wettelijke verplichtingen voldoet dan mag er geen verkoop plaatsvinden.

Het is uiteraard mogelijk dat de huiseigenaar bij een vrijwillige veiling in geldnood verkeert, maar de verplichtingen op de woning worden nog steeds ingelost. Er kunnen meerdere redenen zijn, alleen ligt de keuze bij een executieveiling niet bij de oorspronkelijke eigenaar maar bij de schuldeiser. Dan rest de vraag: Hoe werkt een openbare verkoop van een huis?

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Zo werkt de openbare verkoop van woningen

Bij iedere verkoop speelt de notaris een cruciale rol in het formaliseren van de koopakte. Dit is ook het geval bij openbare verkopen van huizen. De notaris zal de veiling organiseren, uitvoeren en zorg dragen voor de afhandeling. Het proces vindt plaats onder de veilingvoorwaarden die gesteld zijn. Dit zijn de afspraken die voor de verkoper en koper van toepassing zijn op het moment dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen. Hierbij komen zaken aan bod als de openbare verkoop huis kosten en welke partij voor specifieke kostenposten verantwoordelijk is. Er zijn Algemene Veilingvoorwaarden en Bijzondere Veilingvoorwaarden. Die laatste voorwaarden hebben betrekking op de specifieke openbare verkoop.

Als het een executieveiling betreft dan moeten de voorwaarden minimaal 30 dagen voor de dag van veiling worden gepubliceerd. De notaris bepaalt de website waar deze publicatie zal komen te staan. Op deze website vind je naast de veilingvoorwaarden ook andere zaken zoals de mogelijkheid de woning te bezichtigen, wat de kosten zijn bij openbare verkoop van het huis en andere details over het object. Deze informatie kan aangevuld en gewijzigd worden in de periode dat de woning gepubliceerd staat. Denk aan informatie over de staat van de woning, verontreiniging of aanvullend beeldmateriaal.

Is de koper bij een openbare verkoop huis beschermd?

In de veilingvoorwaarden worden garanties opgenomen voor de koper, hier mag niet van worden afgeweken. Drie belangrijke voorwaarden zijn:

  1. De kosten die doorberekend mogen worden naar de koper zijn beperkt. De notariële kosten, kosten voor het Kadaster, overdrachtsbelasting of de omzetbelasting, ontruimingskosten en wettelijke kosten zoals erfpachtcanon of servicekosten. Hierbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen particuliere kopers of zakelijke kopers.
  2. Het moet duidelijk zijn of er bij verkoop sprake is van een huurder in het pand. Als dit niet duidelijk is, dan zal de verkoper eerst aan de rechter moeten vragen of de huurovereenkomst opgezegd mag worden. Als deze toestemming verleend wordt dan zal hier een opzegtermijn aan verbonden worden. Zo loop je als koper niet het risico een woning te kopen waar je een huurcontract van de bewoner niet kunt opzeggen.
  3. Normaal gesproken gaan risico’s na een veiling snel over op de koper, dit heet ‘gunning’. Bij de openbare verkoop van een huis zal het risico minder zijn. Je loopt wel het risico van verborgen gebreken die voor de rekening van de koper zijn. Eventuele schade tussen het moment van gunning en overdracht van de woning is wel gedekt.

Het is mogelijk dat de openbare verkoop van het huis kort voordat de veiling aanvangt alsnog wordt ingetrokken. Een aankondiging biedt dus geen zekerheid op een veiling.

Is een huis openbaar kopen interessant?

Zeker in een overspannen huizenmarkt gaan woningzoekenden kijken naar alternatieve manieren om een huis te kopen. Dan kan een openbare verkoop van een huis zeker een optie zijn. Het is een spannende gebeurtenis waarbij doorgaans meerdere gegadigden zijn die een bod zullen uitbrengen. Je moet dan stevig in je schoenen staan om geen fouten te maken. Want het is mogelijk dat je een huis koopt voor een hoge prijs die achteraf niet zoveel waard is als je gehoopt had. Ook kunnen er onbekende gebreken achteraf ontdekt worden. Het proces verloopt aanzienlijk sneller dan bij een reguliere verkoop, het is mogelijk om een dergelijk traject samen met een aankoopmakelaar uit te voeren.