Onroerend goed

Er bestaat onroerend goed en roerend goed. Letterlijk betekent ‘roerend’ in deze context ‘eenvoudig verplaatsbaar’. Een camper bus is een voertuig waar je in kunt slapen. Omdat deze bus doorgaans niet lang op dezelfde plek zal blijven staan valt dit onder roerende goederen.

Een huis is onroerend goed omdat het met de grond verbonden is (grond inclusief panden). Wat precies de verschillen en mogelijkheden zijn van roerende en onroerende goederen kun je op deze pagina lezen.

Wat is onroerend goed?

Onroerend goed is een vast object zoals grond, gebouwen of vastgoed dat eigendom is van een persoon of organisatie. Het omvat zowel residentiële als commerciële eigendommen en kan worden verkocht, verhuurd of verhandeld als investering.

Onroerend goed staat voor de grond, delfstoffen die nog niet zijn gewonnen, beplantingen die met de grond verenigd zijn, gebouwen en werken die duurzaam verenigd zijn met de grond. Hetzij Rechtstreeks of door vereniging met andere gebouwen of werken.

Dat is de officiële definitie van onroerend goed. In 1992 is overigens het woord ‘goed’ aangepast naar ‘zaak’ waarmee officieel gesproken wordt van onroerende zaken. Vaak wordt er dan gesproken van vastgoed. Daarmee wordt in beginsel onroerend goed bedoeld al heeft de term ‘vastgoed’ geen juridische betekenis.

Het ‘verbonden zijn’ met de ondergrond is niet altijd van toepassing, het gaat bij onroerend goed vooral om een permanente plaatsing van een object. Daarmee wordt een stacaravan die niet verplaatst wordt voor langere tijd ook als ‘grondgebonden’ beschouwd.

De intentie is daarmee doorslaggevend. Alle zaken die duurzaam met de grond zijn verenigd en bij het huis horen worden beschouwd als eigendom van degene die de grond bezit (ook wel vastgoed genoemd) tenzij er sprake is van een opstalrecht.

In Nederland wordt er onroerendezaakbelasting (OZB) geheven over onroerende zaken.

Verschil tussen roerende en onroerende goederen

Bij de koop van een woning kan er onduidelijkheid bestaan over welke delen van het huis precies tot het onroerend goed goed behoren en wat deel uitmaakt van de roerende goederen. In praktijk zijn er grijze gebieden wat de communicatie soms wat ingewikkeld kan maken. Hier zijn enkele voorbeelden van situaties die niet altijd direct helder zijn.

Als in een woning het parket zwevend is gelegd dan gaat het in dit geval om een roerende zaak. Dit betekent dat het parket eenvoudig verwijderd kan worden. In dit geval maakt het geen deel uit van de woning.

In een koopcontract zal een mogelijke overname opgenomen moeten worden, als dit niet het geval is dan mogen beide partijen aannemen dat het parket verwijderd moet worden. Echter wanneer het parket verlijmd is dan maakt het wel deel uit van het onroerend goed en dient dit als geheel te worden gezien. Zonder specifieke afspraken blijft het parket liggen voor de nieuwe eigenaar.

Dakpannen op het dak behoren standaard tot het onroerend goed. Dit lijkt in tegenstrijd te zijn met de regels omtrent het parket. Dakpannen liggen los op het dak en kunnen daarmee eenvoudig verwijderd worden. In dit geval wordt gesteld dat een huis zonder dakbedekking onbewoonbaar is.

Hoewel dakpannen niet verbonden zijn met de woning worden ze wel aangemerkt als onroerend goed omdat ze integraal deel uitmaken van het dak. Dit betekent dat de vorige eigenaar de pannen niet zomaar mee mag nemen, het betekent ook dat bij schade aan het dak de nieuwe eigenaar zelf verantwoordelijk is voor reparatie of een nieuwe dakbedekking.

Hoe zit het met de tuin?

Een onderwerp dat regelmatig tot discussie leidt is de beplanting in de tuin. Iemand verkoopt een woning en neemt het prijswinnende rozenstruikje mee. Dit is een prijzige struik en de eigenaar heeft er veel werk aan gehad om deze rozen tot bloei te laten komen.

Maar in het koopcontract wordt deze rozenstruik niet specifiek benoemd. Veel mensen denken dat deze plant behoort tot de roerende zaken maar dit is niet het geval. De struik is aard grondgebonden en is zonder verdere afspraken het bezit van de koper zodra hiervoor getekend is. Daarmee kan een luxe tuin dus veel geld waard zijn. Vanuit de koper gezien zou het namelijk een vreemde zaak zijn als een prachtig huis met tuin na de koop een omgewoelde zandvlakte blijkt te zijn.

Planten in potten zijn eenvoudig mee te nemen zonder dat ze de onderliggende grond aantasten, deze planten vallen daarmee onder het roerend goed. Bomen, struiken en hagen die geworteld zijn in de aarde behoren tot het onroerend goed.

Leg alles vast in de notariële akte

Het voorbeeld van de tuin geeft aan dat huiseigenaren vaak niet precies weten wat onroerend goed en roerend goed inhoudt. Er zijn dan ook grijze gebieden. Om problemen te voorkomen is het goed om een volledige lijst te maken met daarop alle onroerende zaken die bij de verkoop van de woning worden overgedragen. En bij voorkeur ook de roerende zaken die verwijderd worden. Dit is van belang voor zowel de koper als verkoper.

Je kunt in een contract niet zomaar afspraken maken die tegen het recht ingaan, je kunt wel beperkingen stellen. Het recht van overpad is een voorbeeld van een beperkt recht dat een notariële akte vereist welke is opgemaakt door een notaris.

De rechtsverhoudingen zijn in het Burgerlijk Wetboek vastgelegd, de notaris zal controleren of aan alle eisen is voldaan. Naast rechten en plichten bestaat er wel ruimte voor onderhandelingen en onderlinge afspraken. Door alles netjes vast te leggen in het koopcontract en de notariële akte sluit je mogelijke discussies uit.

Wat is roerend en onroerend goed?

Dus om het nog even in het kort samen te vatten:

Roerende goederen zijn alle zaken die verplaatst kunnen worden of zichzelf kunnen verplaatsen, die niet vastgeklonken zijn aan een gebouw of een stuk grond. Het betreft goederen die je kunt optillen, verplaatsen of verrijden. Denk hierbij bijvoorbeeld aan tafels, stoelen en kasten maar ook dieren.

Onroerende goederen zijn alle zaken die vast deel uitmaken van de grond inclusief de grond op zich. Dit kan een woonhuis zijn, een zakelijk pand, aanbouw maar ook beplanting of een woonwagen die op een vaste locatie staat. In commerciële termen wordt doorgaans gesproken van vastgoed.

Een roerende zaak zoals een inbouw keuken of badkamer zal een onroerende zaak worden wanneer het onderdeel uitmaakt van de woning.

Roerende en onroerende zaken tijdens de onderhandelingen

Er kan tijdens de onderhandelingen gebruik worden gemaakt van onroerend goed en roerend goed. Dit kan in het voordeel zijn van de koper, verkoper en bij voorkeur beide. Zo kan de verkoper verplicht zijn om het zwevende parket te verwijderen maar wellicht wil de koper dit overnemen.

Die bijzondere tuin kan een punt van onderhandeling worden, de vorige eigenaar mag namelijk niet zomaar grondgebonden beplanting verwijderen. Het is daarbij een kwestie van geven en nemen, laat je daarom tijdens de onderhandelingen bijstaan door de makelaar en bevestig de afspraken bijvoorbeeld ook in de koopovereenkomst. Let vooral op dat sommige zaken niet voor te hoge prijzen verkocht worden en dat eventuele spullen zonder schade weggehaald kunnen worden.