LTV Loan to Value

LTV Loan To Value is een term die je regelmatig tegenkomt als je een hypotheek wilt afsluiten. Letterlijk betekent het “lenen tegen waarde” maar daar word je niet direct veel wijzer van. Wat betekent LTV Loan To Value, hoe kun je dit berekenen en is het mogelijk om hoger te gaan dan 100 procent? We leggen het uit op deze pagina.

Wat betekent LTV?

LTV staat voor “Loan to Value” en verwijst naar de verhouding tussen de hoogte van de hypotheeklening en de waarde van de woning die als onderpand wordt gebruikt. Bij een LTV van bijvoorbeeld 80% betekent dit dat de hypotheeklening maximaal 80% van de woningwaarde kan bedragen.

Hoe bereken je de LTV Loan To Value?

Als eerste moet duidelijk zijn wat de waarde is van een huis, dit wordt vastgesteld door een woningtaxatie uit te laten voeren.

Woning laten taxeren

Als je in aanmerking wilt komen voor een hypotheek dan vragen ze niet naar de prijs op funda of het bod dat je hebt uitgebracht. Ze zullen om een taxatie rapport vragen van een erkende taxateur. Dit is een persoon die op basis van standaard criteria berekend hoeveel een woning waard is volgens de huidige woningmarkt. Dit hoeft niet het bedrag te zijn dat je uiteindelijk gaat betalen, het is wel de basis voor de LTV Loan To Value. De taxatiewaarde is namelijk 100 procent, dit echter niet het bedrag dat je automatisch kunt of zult lenen.

Naast taxatie door een taxateur aan huis is het in een aantal gevallen mogelijk om een desktop taxatie uit te laten voeren. Dit is een taxatie op afstand zonder huisbezoek. Steeds meer hypotheekverstrekkers accepteren een dergelijke taxatie maar wel op voorwaarde dat de lening voor maximaal 90 procent van de taxatiewaarde wordt afgesloten. Je kunt dus niet het volledige bedrag lenen, er is altijd eigen inleg nodig. Als de koopsom hoger uitvalt dan de taxatiewaarde dan zul je ook dat bedrag uit eigen middelen moeten financieren.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

In een overspannen huizenmarkt is het mogelijk en zelfs waarschijnlijk dat je meer moet betalen dan de taxatiewaarde. Het bedrag boven de woningwaarde kun je niet in de hypotheek onderbrengen omdat er een LTV Loan To Value limiet bestaat van 100 procent. Bij overbieden moet je dus eigen middelen hebben of in staat zijn elders geld vandaan te halen.

Daling LTV Loan To Value

De Loan To Value is in de afgelopen jaren gedaald, van 105 procent in 2013 tot 100 procent in 2018. Dit betekent dat het niet langer mogelijk is om een hypotheek af te sluiten voor meer dan de taxatiewaarde. Een uitzondering hierop is een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Als je voldoet aan bepaalde voorwaarden dan kun je 6 procent extra lenen dus tot maximaal 106 procent.

Dit is gekoppeld aan verbouwing of verduurzaming van de woning. Als je na aankoop bijvoorbeeld de woningisolatie gaat verbeteren of zonnepanelen zult plaatsen dan kun je die op voorhand al incalculeren bij de hypotheekaanvraag. Hierdoor zal de LTV Loan To Value stijgen. Dit betekent overigens niet dat meer lenen automatisch beter is. Wat is een goede LTV Loan To Value? Dat hangt af van meerdere factoren.

Eigen inbreng bij hypotheekaanvraag

Een maximale LTV betekent dat je niet meer mag lenen, je mag wel minder geld lenen bij de hypotheekverstrekker. Als je bijvoorbeeld een huis wilt kopen voor 300.000 euro en je kunt 100.000 op voorhand betalen dan kun je voor de resterende 200.000 euro een lening aanvragen.

Zo kun je bijvoorbeeld jouw spaargeld inleggen of je maakt gebruik van de eenmalige schenking die je bij aanschaf van een woning kunt krijgen. Als je meer eigen geld inlegt dan hoef je minder te lenen waardoor je ook minder rente zult betalen gedurende de looptijd van de lening.

Banken zullen niet zomaar 100 procent van de Loan To Value toekennen. Het is vrij gebruikelijk dat je 10 tot 20 procent moet inleggen, dan kun je 80 tot 90 procent lenen. Met een lege portemonnee zul je dus niet ver komen. Daar komt nog bij dat er aanvullende kosten zijn zoals de makelaarscourtage. Dit is een bedrag dat geen onderdeel uitmaakt van de hypotheek maar je moet dit wel betalen.

Voordat je de hypotheek binnen hebt zul je diverse kosten moeten maken, zorg er dus voor dat je deze kosten kunt dragen.

Loan To Value bij vastgoedinvesteringen

Als je in vastgoed wilt investeren dan zal de term LTV Loan To Value ook zeker aan bod komen. Als je een huis koopt met als doel hier geld aan te verdienen dan spreken we van vastgoedinvesteringen. Je koopt een pand met als doel dit pand te verkopen of verhuren. Dit kan een zakelijk pand zijn of een woonhuis, als je er zelf niet gaat wonen dan is het een beleggingsobject. Je kunt hiervoor een lening afsluiten bij de bank, dit een andere vorm van hypotheek.

In dit geval wordt ook weer de LTV Loan To Value gebruikt om te bepalen hoeveel geld je mag lenen. In de meeste gevallen kun je 70 tot 90 procent van de beleggingswaarde lenen, de rest moet je uit andere middelen betalen. Een lager percentage betekent minder risico voor de geldverstrekker.

Als eerste zal ook hier de taxateur de waarde bepalen van het pand. Naast de waarde zullen mogelijke gebreken ook in kaart worden gebracht. De LTV wordt niet alleen bepaald op dit bedrag maar ook zekerheden die je als koper kunt bieden. Meer zekerheden zoals een onderpand betekent minder risico voor de geldverstrekker. En banken houden niet van risico nemen.

Als je de volle 100 procent wilt lenen dan zijn hier opties voor maar doorgaans niet via de reguliere banken. Er zijn echter wel kredietverstrekkers die je het volledige bedrag lenen onder specifieke voorwaarden.

Net zoals bij particuliere woonhuizen zijn er annuïtaire hypotheken en lineaire hypotheken, informeer bij de geldverstrekker naar de mogelijkheden. De wijze van aflossen is van invloed op de rente die je moet betalen over de lening. Als je het pand verhuurt dan kun je de vaste lasten dekken en winst maken op je investering. Bij verkoop kun je de lening aflossen met het geld dat je krijgt van de nieuwe koper.