Een woning kan leeg staan of verhuurd worden. Bouwtechnisch gezien is er geen verschil, fiscaal gezien wel. Er kan namelijk onderscheid worden gemaakt tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Om vastgoed te waarderen moet er een leegwaarderatio worden bepaald. Voor zowel woningcorporaties als vastgoedbeleggers is het van belang om deze berekening zorgvuldig te maken. Wat is de leegwaarde ratio en hoe kun je deze berekenen?

Wat is de leegwaarde?

Als je kijkt naar woningcorporaties dan moeten zij het vastgoedbezit waarderen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Indien er sprake is van een bewoner met een huurcontract dan is er sprake van huurbescherming. Als een woning verkocht wordt dan blijft de huurovereenkomst van kracht, daar mag de nieuwe eigenaar niet zomaar verandering in aanbrengen. Dit noemt met verkoop in verhuurde staat. Het rendement op deze woning is in dit geval afhankelijk van de huursom, de opties voor verhoging van de huur en mogelijke verkoop van de woning op termijn. Al deze factoren hebben invloed op de marktwaarde.

Als een pand niet verhuurd wordt dan telt men de leegwaarde. De woning staat leeg, er zijn in dit geval geen zittende huurders. Die heeft bijvoorbeeld de huur opgezegd en is vertrokken. De leegwaarde is niet hetzelfde als de marktprijs bij verhuur. In het geval van een lege woning zijn er minder restricties en verplichtingen voor de nieuwe eigenaar, de leegwaarde van een woning zal daarmee hoger uitvallen dan een woning die verhuurd wordt. Nu heb je een beeld van de twee categorieën die er bestaan om de woningwaarde te bepalen. Daarmee komen we op de leegwaarderatio. Wat bedoelen we hiermee?

Wat is de leegwaarderatio?

De leegwaarderatio is een begrip dat onderdeel uitmaakt van de Nederlandse belastingwetgeving. Als een huis verhuurd wordt aan een persoon of huishouden dat in aanmerking komt voor huurbescherming dan hoeft er minder belasting betaald te worden. De WOZ-waarde van het pand mag namelijk worden verlaagd. De rekensom om dit te bepalen wordt de leegwaarderatio genoemd.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

De WOZ-waarde wordt ieder jaar bepaald door de gemeenten. Dit vindt plaats middels een waardetaxatie, controle op de juistheid van deze berekening wordt gecontroleerd door de waarderingskamer. De peildatum van de WOZ ligt ieder jaar op 1 januari van het afgelopen jaar. Je krijgt deze waardebepaling toegezonden als huiseigenaar of vraag het bedrag op via wozwaardeloket.nl. Als je een huis bezit met een WOZ-waarde van 200.000 euro dan is dit het bedrag dat je moet aangeven op het aangiftebiljet inkomstenbelasting. Als deze woning echter verhuurd wordt dan zal dit bedrag lager uitvallen.

Waarom is er leegwaarderatio?

Vastgoed bezit komt in box 3 van het aangiftebiljet onder sparen en beleggen te staan. Je moet hier vervolgens belasting over betalen. Als de woning echter voor een deel wordt verhuurd aan iemand die wettelijk gezien onder de huurbescherming valt, dan betaal je minder. Dit komt omdat de WOZ-waarde lager uitvalt door de leegwaarderatio toe te passen. Hoe bereken je de leegwaarderatio? Laten we een voorbeeld som maken:

  • Eerst neem je de WOZ-waarde zoals deze op de beschikking staat die je hebt ontvangen. Laten we uitgaan van 200.000 euro.
  • Vervolgens bereken je de jaarlijkse huursom. Je neemt de huur per maand en vermenigvuldigt deze met 12. Het gaat hierbij om de huursom zoals die in januari van toepassing was. Als de maandhuur op 475 euro ligt dan is de jaarlijkse huursom dus 5700 euro.
  • Nu bereken je het percentage dat de verhouding aangeeft tussen de jaarlijkse huursom en de WOZ-waarde. Dit doe je door de jaarlijkse huursom te delen door de WOZ-waarde. In dit geval dus 5700 : 200.000 x 100 = 2,85 procent.
  • Kijk in de tabel (zie hieronder voor meer informatie) en kijk waar dit percentage uitkomt. In dit geval gaat het om 56 procent.
  • Nu bereken je de waarde van de woning in verhuurde staat. Dit doe je door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Deze som wordt daarmee 56 procent x 200.00 euro = 112.000 euro.

Als je door een schenking of erfenis eigenaar wordt van een huis of appartement dan moet je in de aangifte schenkbelasting of erfbelasting een waarde aangeven. Ook hier maak je weer gebruik van de leegwaarderatio.

Wat is de leegwaarderatio van een appartement?

Als een gebouwd is verdeeld in appartementen met meer bewoners dan wordt de rekensom anders. In dit geval moet je de oppervlakte van de woning in vierkante meters berekenen. Je telt de vierkante meters verhuurde delen van het complex bij elkaar op. Nu moet je eerst bepalen welk deel van de oppervlakte verhuurd wordt. Laten we zeggen dat er in totaal 160 vierkante meters zijn. 120 vierkante meter daarvan wordt verhuurd, dat is dus een ratio van 0,75. Dit getal vermenigvuldig je met de WOZ waarde. Dan tel je weer de huur op zoals in de vorige berekening. Die wordt weer gedeeld op de WOZ-waarde. Zoek de uitkomst op in de tabel en je ziet wat de leegwaarderatio is.

Dit is een summiere beschrijving van de manier waarop je dergelijke berekeningen maakt. Neem voor meer informatie over dit onderwerp contact op met een financieel adviseur.

Wat is de leegwaarderatio tabel?

Daarmee komen we op de leegwaarderatio tabel. In het rekenvoorbeeld werd al verwezen naar een tabel die bepaalt welk percentage je moet aanhouden. Bij verhuurde of verpachte woningen is er een leegwaarderatio tabel van toepassing. Dit werkt op basis van de verhouding jaarlijkse huurprijs tot de WOZ-waarde. Het betreft een percentage dat oploopt van 0 procent tot 7 procent. Vanaf 7 procent moet een leegwaarderatio van 85 procent worden geteld. Als het percentage meer is dan 0 procent maar minder dan 1 procent dan is de leegwaarderatio 45 procent.

Als het een woning betreft waar een ongebruikelijke huurprijs van toepassing is dan ligt de leegwaarderatio op 62 procent van de WOZ-waarde. Dit kan van toepassing zijn als iemand bijvoorbeeld de woning voor een lagere prijs verhuurt aan een familielid. Of een directeur die een woning aan een BV verhuurt tegen een lager tarief. Een BV die een woning verhuurt aan de directeur voor een gereduceerd bedrag is ook mogelijk.