Wat betekent kosten koper (k.k.) bij het kopen van een huis?

Als je op zoek bent naar een huis, kom je het ongetwijfeld tegen: de afkorting k.k. achter de vraagprijs. Dit staat voor kosten koper. Maar wat houdt dat precies in? Welke kosten horen hierbij, wanneer betaal je ze en zijn ze aftrekbaar? Op deze pagina leggen we het uit.

Wat zijn kosten koper?

Kosten koper (k.k.) zijn de extra kosten die je als koper betaalt bovenop de koopsom van de woning. Deze kosten bestaan uit:

  • Overdrachtsbelasting

  • Notariskosten

  • Kosten voor inschrijving van de hypotheekakte bij het Kadaster

Soms komen hier nog andere kosten bij, zoals:

  • Kosten voor hypotheekadvies

  • Taxatiekosten

  • Een aankoopmakelaar

De verkopende partij betaalt alleen voor de verkoop van de woning zelf. Jij als koper betaalt de bijkomende kosten, tenzij anders afgesproken.

Hoeveel bedragen de kosten koper gemiddeld?

Gemiddeld liggen de kosten koper tussen de 4% en 6% van de koopsom. Bij een woning van €400.000 betekent dit zo’n €16.000 tot €24.000 aan extra kosten.

Let op: Deze kosten kun je meestal niet meefinancieren in je hypotheek. Je moet ze dus uit eigen middelen betalen, of eventueel met een aanvullende lening.

Wat valt er allemaal onder de kosten koper?

1. Overdrachtsbelasting

Als je een bestaande woning koopt, betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Koop je een woning als belegging of vakantiewoning? Dan is dat tarief 10,4% (tarief 2025).

Startersvrijstelling
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste woning voor eigen bewoning? Dan kun je in 2025 gebruikmaken van de startersvrijstelling als de woning niet duurder is dan €510.000. In dat geval betaal je géén overdrachtsbelasting.

2. Notariskosten

Voor de eigendomsoverdracht en het inschrijven van de hypotheek is een notaris nodig. De kosten hiervoor liggen gemiddeld tussen de €1.000 en €2.000. Je kiest als koper zelf de notaris.

3. Kadasterkosten

De notaris regelt ook de inschrijving van de woning en hypotheek in het Kadaster. Deze kosten zijn meestal inbegrepen in de notarisfactuur.

Andere kosten bij aankoop (niet altijd onder ‘k.k.’, maar wél belangrijk)

Aankoopmakelaar

Niet verplicht, maar wel slim. Een aankoopmakelaar helpt bij het onderhandelen, controleren van documenten en inschatten van de woningwaarde. De kosten: meestal een courtage van 1% tot 2% van de koopsom.

Taxatiekosten

Voor je hypotheek is vaak een taxatierapport nodig. Reken op €500 tot €800 voor een fysieke taxatie. Een online rapport, desktoptaxatie kan goedkoper zijn, maar wordt niet altijd geaccepteerd.

Hypotheekadvies en bemiddeling

Een hypotheekadviseur helpt bij het vinden en afsluiten van je hypotheek. Kosten: gemiddeld tussen de €1.500 en €3.000.

Bankgarantie

Om je bod kracht bij te zetten, stort je meestal 10% van de koopsom als waarborgsom of regel je een bankgarantie. De kosten hiervoor liggen rond de €250 tot €500.

Kosten koper berekenen hoe doe je dat?

Zijn kosten koper aftrekbaar?

Sommige kosten zijn fiscaal aftrekbaar, andere niet. Hieronder een overzicht:

Wél aftrekbaar:

  • Hypotheekadvieskosten

  • Bemiddelingskosten voor de hypotheek

  • Notariskosten voor de hypotheekakte

  • Taxatiekosten t.b.v. hypotheek

  • Rente op een overbruggingskrediet (tijdelijk)

Niet aftrekbaar:

  • Overdrachtsbelasting

  • Notariskosten voor de leveringsakte

  • Kosten aankoopmakelaar

  • Bankgarantie

  • Verhuiskosten of inrichtingskosten

Laat je goed adviseren door een financieel adviseur of belastingadviseur over jouw persoonlijke situatie.

Wanneer betaal je de kosten koper?

De meeste kosten betaal je bij de overdracht van de woning bij de notaris. Deze maakt een overzicht (de afrekening) en zorgt dat alle bedragen worden overgemaakt. Zorg dat je deze kosten ruim op tijd paraat hebt, vooral als je ze niet kunt meefinancieren.

Huis kopen zonder kosten koper?

Soms zie je een woning die vrij op naam (v.o.n.) wordt aangeboden. Dit betekent dat de verkoper de kosten voor overdracht en notaris betaalt. Dit komt vooral voor bij nieuwbouwwoningen of in speciale promoties bij bestaande woningen.

Wil je weten wat jij aan kosten koper kwijt bent bij een specifiek huis? Vraag een vrijblijvende berekening aan bij je hypotheekadviseur of laat het ons weten, dan denken we met je mee.

Voorbeeldberekening kosten koper bij een woning van €400.000

Koopsom woning: €400.000

Kosten koper (indicatief):

  • Overdrachtsbelasting (2%): €8.000

  • Notariskosten (leveringsakte + hypotheekakte): €1.500

  • Kadasterkosten: €250

  • Taxatiekosten: €700

  • Hypotheekadvies en bemiddeling: €2.000

  • Bankgarantie: €350

Totaal kosten koper: €12.800

Let op: als je ook een aankoopmakelaar inschakelt (stel 1,5% courtage), dan komt daar nog eens €6.000 bij.

Totale bijkomende kosten inclusief aankoopmakelaar: €18.800

Veelgestelde vragen over kosten koper

1. Kun je kosten koper meefinancieren in je hypotheek?
In de meeste gevallen niet. Je moet de kosten koper uit eigen zak betalen. Soms kun je een aanvullende lening afsluiten, maar dit hangt af van je financiële situatie.

2. Betaal ik ook kosten koper bij een nieuwbouwwoning?
Nee. Nieuwbouwwoningen worden vaak vrij op naam verkocht, wat betekent dat de verkoper de overdrachtsbelasting en notariskosten voor zijn rekening neemt.

3. Wat is het verschil tussen ‘kosten koper’ en ‘vrij op naam’?
Bij kosten koper betaal jij als koper de bijkomende kosten. Bij vrij op naam zijn deze kosten inbegrepen in de verkoopprijs en betaalt de verkoper ze.

4. Krijg ik geld terug van de Belastingdienst over kosten koper?
Een deel van de kosten, zoals hypotheekadvies en notariskosten voor de hypotheekakte, zijn fiscaal aftrekbaar. Je kunt ze dus mogelijk terugvragen bij je belastingaangifte.

5. Wanneer moet ik de kosten koper daadwerkelijk overmaken?
Op de dag van de overdracht. De notaris regelt de financiële afwikkeling en zorgt dat alle bedragen, inclusief de kosten koper, op tijd betaald zijn.