Als je een huis wilt kopen dan ben je ongetwijfeld bekend met de term ‘kosten koper’ of de afkorting kk. Je moet dus als koper de kosten betalen, maar wat zijn deze kosten eigenlijk en wanneer betaal ik ze? Hoe je de kosten koper berekent en waarvoor je moet betalen leggen we uit op deze pagina.

Wat is kosten koper?

Kosten koper wordt vaak afgekort met kk, je ziet het vaak staan bij huizen die te koop worden aangeboden. Eenvoudig gesteld betekent deze term dat de persoon of personen die een huis kopen de kosten die met de overdracht gepaard gaan moeten betalen. Dit zijn kosten die bovenop de woningwaarde komen te liggen. Er zijn in basis twee kostenposten die onder kk vallen en dat zijn:

  1. Overdrachtsbelasting
  2. Notariskosten

Dit vormt de basis van kosten koper. Het is mogelijk dat er andere kosten bij opgeteld worden zoals de kosten voor hypotheekadvies of voor het opstellen van de hypotheekakte.

Wat zijn de kosten die je moet betalen?

Gemiddeld genomen mag je vier tot zes procent van de koopsom rekenen als kosten koper. Als het gaat om een huis van 4 ton dan heb je het dus over 16.000 tot 24.000 euro. Dit is een bedrag die niet binnen de hypotheek valt, je moet dit op een andere wijze financieren. De bedragen hierboven zijn slechts voorbeelden, wat zijn de kosten in jouw situatie?

Hoe bereken ik de kosten koper?

Als koper moet je veel kosten maken. Denk maar aan de inrichting, verhuizing en andere praktische zaken. Je ziet een mooie woning op funda waar je nét een hypotheek voor kunt krijgen en dan staat er de gevreesde afkorting kk bij. Laten we even op een rijtje zetten wat je moet betalen naast de koopsom van de woning:

1. Hoeveel is K.K. Overdrachtsbelasting

Als je in Nederland een gebouw of grond koopt dan moet je overdrachtsbelasting betalen. Dit geldt voor rechten op onroerende zaken. De overheid stelt jaarlijks de hoogte van de overdrachtsbelasting vast. Op dit moment is dat 2%.

Als je een huis koopt, zakelijk vastgoed of vakantiewoning om te verhuren dan betaal je een bedrag van 8% aan overdrachtsbelasting. Naast de overdrachtsbelasting krijg je ook nog te maken met de notariskosten.

Voordeel als starter

Als je als starter onder de 35 jaar bent en een huis koopt onder 400.000,-euro waar jezelf in gaat wonen dan betaal je in 2022 geen overdrachtsbelasting.

2. Notariskosten

Om een huis van eigenaar te laten wisselen is een notaris nodig die een aantal zaken regelt. De notaris is een onafhankelijk tussenpersoon die notariële akten mag opstellen, het koopcontract zal registreren in het Kadaster en alle formaliteiten controleert voordat de sleuteloverdracht plaatsvindt. In de meeste gevallen zal de verkopende partij de kosten voor dit werk doorschuiven naar de koper. Je bent als kopende partij vrij in de keuze voor een notaris binnen de kaders van de wetgeving. Notariskantoren zijn vrij om hun eigen tarieven te stellen, in de praktijk zullen de verschillen doorgaans niet enorm zijn. Reken rond 1000 euro voor notariskosten.

Dit zijn dus de kosten die altijd onder ‘kosten koper’ vallen. Daarnaast zijn er nog andere kosten waar iemand die een huis koopt rekening mee moet houden:

Makelaar

Een makelaar inschakelen bij een huis kopen is niet verplicht maar wel heel verstandig. Deze dienstverleners helpen je te bepalen wat de werkelijke waarde van een huis is, ze kunnen voor je onderhandelen en documenten controleren. Makelaars rekenen doorgaans een courtage, dit wordt berekend als een percentage van de uiteindelijke koopsom.

Taxatie

Om een hypotheeklening rond te krijgen zal de bank om een (gevalideerd) taxatierapport vragen. Dit rapport wordt opgesteld door een erkend taxateur. De tarieven voor woningtaxatie zijn afhankelijk van het type woning en de tarieven die de taxateur rekent. Normaal gesproken vindt een taxatie op locatie plaats, voor standaard woningen is het mogelijk om een online taxatierapport aan te vragen dat door veel banken wordt geaccepteerd.

Advies- en bemiddeling

Wil je eerst advies inwinnen over de hypotheek, verzekeringen en andere zaken? Als je behoefte hebt aan professioneel advies dan zullen daar kosten aan verbonden zijn. Dit noemen we advies- en bemiddelingskosten. Ook hier kunnen de tarieven weer variëren op basis van aanbieder en vraagstelling vanuit de klant.

Bankgarantie

De verkoper wil er zeker van zijn dat de koop doorgaat en dat het geld beschikbaar is. Dit is mogelijk door een bankgarantie of waarborgsom aan te vragen. Dit biedt de verkoper zekerheid dat het geld beschikbaar is op het moment dat de overdracht plaatsvindt. Deze waarborg ligt rond 10 procent van de overeengekomen koopsom.

Bovenstaande uitgaven vallen strikt genomen niet onder de kosten koper. Omdat je deze kosten in de praktijk doorgaans zult maken worden ze wel vaak onder deze noemer geschaard. Dit zijn kosten waar de verkopende partij in feite niets mee van doen heeft en voor een deel optioneel zijn.

Zijn k.k. aftrekbaar?

Een deel van de kosten koper zijn aftrekbaar maar niet alles.

Aftrekbare kosten

  • Advies
  • Bemiddeling
  • Notariskosten
  • Rente over leningen*
  • Verbouwing / onderhoud*

* Onder voorwaarden

Niet-aftrekbare kosten

  • Makelaar
  • Belastingen

Laat je voorlichten door de makelaar, hypotheekadviseur of de belastingadviseur over de mogelijke aftrekposten en de meest voordelige manier om kosten te boeken.

Wanneer betaal ik deze kosten?

Het moment om de kk te betalen is uiteraard ook van belang. Eigenlijk is dit het meest eenvoudige deel van dit verhaal; de notaris regelt het voor je. Op het moment dat de koper en verkoper de papieren tekenen op het notariskantoor zal de deal gesloten zijn, de notaris geeft het bedrag vrij aan de verkopende partij. Let er goed op dat niet alle kosten binnen de hypotheeklening vallen, je zult zelf duizenden en wellicht tienduizenden euro’s zelf moeten betalen. Het is mogelijk om hiervoor een aanvullende lening af te sluiten, vraag het na bij de bank of hypotheekadviseur.

Huis kopen zonder kosten koper

Er zijn situaties waarin je geen kosten koper hoeft te betalen. Zo zijn er huizen waarbij de verkopende partij deze kosten zelf op zich neemt. Dit zullen doorgaans minder gangbare huizen zijn. Daarnaast hoef je voor een nieuwbouwwoning geen overdrachtsbelasting te betalen omdat er geen sprake is van een overdracht. In dat geval zal de woning ‘vrij op naam’ worden verkocht.