Kosten aankoopmakelaar aftrekbaar?

De makelaarscourtage die een aankoopmakelaar rekent behoort tot de grootste kostenposten bij een huis kopen. Zijn de makelaarskosten aftrekbaar? Je krijgt zowel als koper of verkoper te maken met allerlei verplichtingen, gelukkig zijn er ook voordelen zoals aftrekposten bij verkoop van een huis. Helaas is niet alles aftrekbaar of slechts voor een deel. Meer over de aftrekbare kosten bij verkoop van een woning of aankoop lees je op deze pagina.

Zijn makelaarskosten aftrekbaar?

Laten we beginnen met het meeste eenvoudige antwoord op de vraag: “Zijn de kosten voor een makelaar aftrekbaar?” Nee, deze kosten zijn niet aftrekbaar. Je kunt ze dus niet in mindering brengen op je belastbaar inkomen bij het invullen van de jaaraangifte. Dat is jammer want de gemiddelde makelaarscourtage is een flink bedrag. Met name bij aankoop van een woning zijn er veel kosten waar je niet onderuit komt. Reken zeker enkele duizenden euro’s voordat je bij de notaris bent. En ja, die notaris rekent ook nog eens een flink bedrag om de papieren te controleren.

We laten ons niet direct uit het veld slaan. Er zijn namelijk uitgaven die je wel degelijk mag opgeven om er belastingvoordeel uit te halen. Welke verkoopkosten van een woning zijn aftrekbaar?

• De taxatiekosten voor een woning zijn aftrekbaar van de belasting. Deze kosten kunnen laag blijven als een online taxatie volstaat, als er een taxateur moet langskomen dan lopen de kosten snel op.
• De notariskosten voor de overdracht zijn aftrekbaar van de belasting. Net zoals met makelaars van toepassing is mag een notaris zelf bepalen wat het tarief is. In de praktijk lopen de tarieven voor standaard controle en de overdracht niet zoveel uiteen. Ook hier zijn er weer goedkopere online notarissen die het meeste werk op afstand uitvoeren.
• Hypotheekadvies door een hypotheekadviseur is aftrekbaar van de belastingen. Dit advies is niet verplicht bij wet maar veel hypotheekverstrekkers zullen dit wel als voorwaarde stellen. Hypotheekadvies helpt niet alleen de koper maar ook de hypotheekverstrekker omdat de aanvrager op de hoogte is van wat mogelijk is en waar de grenzen liggen. Vroeger werd er een afsluitprovisie berekend, dit is sinds 2013 verboden. Alleen advies- en/of afsluitkosten mogen worden gefactureerd.
• De bouwtechnische keuring is aftrekbaar op voorwaarde dat deze inspectie verplicht wordt gesteld, bijvoorbeeld om in aanmerking te komen voor de Nationale Hypotheek Garantie. Deze keuring is eigenlijk altijd aan te bevelen, zo komen mogelijke gebreken aan de woning op tijd aan het licht. De NHG kosten van 0,7 procent van de koopsom zijn overigens ook aftrekbaar.
• De kosten voor een bouwdepot kunnen onder voorwaarden aftrekbaar zijn op het aangiftebiljet evenals de bouwrente na het sluiten van een voorlopige koopovereenkomst.

Als je een belastingadviseur hebt dan kun je hier terecht voor een overzicht van de belastingvoordelen in jouw situatie. Op basis van bijvoorbeeld het inkomen en vermogen kunnen bepaalde afschrijving voordeliger geboekt worden.

Goedkopere makelaar vinden

In plaats van makelaarskosten die aftrekbaar zijn is er gelukkig toch een manier om kosten te besparen op een makelaar. Zo kun je offertes aanvragen bij meerdere makelaars en zo de keuze maken uit lokale dienstverleners. Naast de kosten moet je ook zeker rekening houden met de werkzaamheden en de communicatie. Een makelaar helpt je namelijk om elders kosten te besparen, voordeel te behalen en het traject vlot te laten verlopen. Minder kosten weegt niet altijd op tot meer besparing.

Waarom makelaarskosten niet aftrekbaar?

Er zijn behoorlijk wat aftrekbare kosten bij verkoop van een woning. Waarom zijn makelaarskosten niet aftrekbaar en bijvoorbeeld taxatiekosten wel? Daar is eigenlijk geen eenduidig antwoord op te geven. Heel eenvoudig gesteld zijn de kosten die je moet maken om een huis te (ver)kopen aftrekbaar als ze verplicht worden gesteld. Je kunt geen huis kopen zonder een taxatierapport, je kunt wel een huis kopen zonder waardebepaling. Is het verstandig om een huis te kopen of verkopen zonder aankoop- of verkoopmakelaar? Dat is een overweging die je zelf moet maken.

Het is extra vreemd als je bedenkt dat veel makelaars ook diensten verrichten als taxateur. Dit betekent dat de makelaarscourtage geen onderdeel uitmaakt van de aftrekbare kosten bij verkoop van de woning terwijl de taxatiekosten wel aftrekbaar zijn. Als je de aankoopmakelaar de taxatie laat regelen vraag dan om een losse factuur van de taxatiekosten omdat deze rekening wel op te voeren is.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Er is overigens wel een verplichting voor de verkopende partij waarbij de kosten niet opgevoerd kunnen worden en dat is het energielabel. Het is namelijk verplicht om een geldig energielabel te overleggen bij verkoop of verhuur van een huis. Voorheen was dit tijdens het contact met een koper of huurder, nu moet dit reeds vermeld worden in de advertentie.

In 2015 hebben alle woningen in Nederland een voorlopig label ontvangen met een geldigheid van 10 jaar. Als er echter geen definitief label is bepaald of als de situatie niet meer overeenstemt met het oorspronkelijke label dan moet je sinds 2021 betalen voor een inspectie. Hiervoor zal er een erkend EP-adviseur langskomen, deze kosten zijn niet aftrekbaar.

Is een aankoopmakelaar verplicht?

Zowel een aankoopmakelaar als een verkoopmakelaar zijn optioneel. Zijn ze dan toch de kosten waard, zeker gezien het feit dat ze niet tot de aftrekbare kosten bij verkoop van een woning horen? Iedere koper of verkoper zal een persoonlijke afweging moeten maken maar in de meeste gevallen zullen makelaars zeker een meerwaarde vertegenwoordigen. Met name kopers krijgen te maken met veel verplichtingen en professionals op hun pad waarbij ondersteuning en advies zeker geen overbodige luxe is.

Je hebt al te kampen met veel stress en onzekerheid, een fijne aankoopmakelaar is dan jouw rots in de branding. Bij verkoop hoef je doorgaans minder zaken te regelen waar een verkoopmakelaar essentieel bij is, het zijn wel juist die hindernissen die je moet nemen waar je voordeel hebt bij een doelgerichte verkoopmakelaar. Dit begint al met de woningwaarde te bepalen op basis waarvan de vraagprijs wordt bepaald. Dan zijn er bezichtigingen, onderhandelingen, controle van het koopcontract en assistentie bij oplevering van de woning tot aan de notaris.

Je bent niet verplicht om een aankoopmakelaar of verkoopmakelaar in te schakelen, je staat vrij om minimaal enkele offertes aan te vragen om zo te bepalen welke werkwijze het beste aansluit op jouw situatie.