Hypotheekrenteaftrek berekenen hoe doe je dat? Als je een hypotheek rond hebt en een huis hebt gekocht dan kun je niet lang voldaan achterover leunen in je nieuwe optrekje. Want een hypotheek betekent ook dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Dit is een fiscaal voordeel dat je zeker niet moet laten liggen. Je zult wel wat moeten rekenen en je moet voldoen aan de voorwaarden die de Belastingdienst stelt. Hoe bereken ik de hypotheekrenteaftrek in 2022? Goede vraag, we leggen het uit op deze pagina.

Wat houdt hypotheekrenteaftrek in?

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek? Het is eigenlijk niks meer dan een fiscale aftrekpost. Je moet belasting afdragen over je belastbaar inkomen. Er zijn bepaalde aftrekposten die je in mindering kunt brengen, daardoor hoef je onder de streep minder belasting te betalen. De betaalde hypotheekrente aftrekken is hier een voorbeeld van, zoals de naam al aangeeft is deze aftrek alleen mogelijk voor huiseigenaren.

Een huurder kan er dus geen gebruik van maken. Door gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek betaal je minder inkomstenbelasting, het is zelfs mogelijk dat je geld terug krijgt van de Belastingdienst.

Je kunt wachten tot het jaar is afgerond maar dit hoeft niet. Het is namelijk mogelijk om de hypotheekrenteaftrek toe te passen op de voorlopige aanslag die je ontvangt. Dan zal er maandelijks rekening worden gehouden met de renteaftrek (betaalde hypotheekrente) Dit houdt in dat je maandelijks (je netto maandlast) minder belasting hoeft te betalen wat voor veel mensen prettiger is dan achteraf de hypotheekrenteaftrek berekenen. Dit zijn de voornaamste voorwaarden van de hypotheekrenteaftrek:

  • Woning als hoofdverblijf: De hypotheek die je toepast in de berekening is bestemd voor je hoofdverblijf. De hypotheekschuld wordt gebruikt voor aankoop van de woning, verbetering of onderhoud aan het huis.
  • Huis te koop: Je mag geen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek op een tweede woning, een huis voor je kinderen of een beleggingsobject. Je mag wel rente aftrekken op je oude woning als je reeds een nieuwe woning hebt gekocht. Dit geldt voor een periode van drie jaar vanaf het moment dat je oude huis in de verkoop gaat.
  • 30 jaar maximum: Hoelang is de hypotheekrente aftrekbaar? Het recht op hypotheekrenteaftrek geldt voor een periode van maximaal 30 jaar. Bij een eventuele verlenging van de hypotheek is het mogelijk dat het recht op aftrek komt te vervallen.
  • Bijleenregeling: Bij verkoop van een woning met overwaarde treedt de zogenaamde bijleenregeling in werking. Dit betekent dat je alleen aftrek over de hypotheek naast de overwaarde hebt.
  • Type hypotheek: Je komt alleen in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek als het een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek betreft. Om voor renteaftrek in aanmerking te komen moet de lening namelijk binnen een periode van 30 jaar zijn afgelost. Als er sprake is van een aflossingsvrije hypotheek dan is deze aftrek niet van toepassing.
  • Overgangsregeling: Voor hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten zoals een (bank)spaarhypotheek is het mogelijk om de oude hypotheek mee te nemen mits je aan bepaalde voorwaarden voldoet. Dezelfde regel is van toepassing voor een aflossingsvrije hypotheek die eerder is afgesloten. In dat geval is er een limiet die gesteld is op 50 procent van de woningwaarde. Je zult er dus een andere hypotheek bij moeten afsluiten.
  • Belastingschijf: Als je in de hoogste belastingschijf valt dan wordt de hypotheekrenteaftrek afgebouwd naar 43 procent in 2021 en 40 procent in 2022. Vanaf 2023 geldt een tarief van 37,05 procent. Deze afbouw is niet van toepassing op de lagere belastingschijven.

Hoeveel hypotheekrenteaftrek in 2022?

Je wilt natuurlijk weten wat de hypotheekrenteaftrek jou oplevert in 2022. Vergeet niet dat je naast de hypotheekrenteaftrek ook nog diverse kosten bij aankoop van een woning kunt aftrekken. Denk hierbij aan hypotheek advieskosten en de notariële kosten voor het opstellen van de hypotheekakte. Taxatiekosten mag je eveneens aftrekken in het jaar van aankoop. Kosten voor de makelaar zijn niet aftrekbaar. Hoeveel hypotheekrenteaftrek je krijgt kun je bepalen op basis van een berekening die niet al te ingewikkeld hoeft te zijn.

Hoe bereken je de hypotheekrenteaftrek?

Omdat iedereen zich in een iets andere situatie bevindt zullen we een standaard berekening maken. Vul de cijfers in die voor jouw situatie van toepassing zijn.

  • Je hebt een woning met een WOZ waarde van 400.000 euro.
  • De hypotheek is voor het bedrag van 400.000 euro afgesloten.
  • De rente op de hypotheek bedraagt 3 procent op basis van een annuïtaire hypotheek.
  • Het eigenwoningforfait van de woning ligt op 0,45 procent van de WOZ-waarde.

Je moet nu de bruto rentelasten berekenen en daar het eigenwoningforfait van aftrekken

  • 3 procent x 400.000 euro = 12.000 euro
  • 0,45 procent x 400.000 euro = 1800 euro
  • 12.000 euro – 1800 euro is 10.200 euro

De hypotheekrenteaftrek komt in dit geval uit op 1800 euro. Dit is het bedrag dat je van het belastbaar inkomen mag aftrekken. Deze rente is aftrekbaar van het inkomen waarover je belasting moet betalen. Stel; jouw bruto inkomen is 50.000 euro. De inkomstenbelasting is 37,07 procent van dit bedrag wat neerkomt op 18.535 euro.

Het inkomen mag in dit rekenvoorbeeld worden verlaagd met 1800 euro waarmee het belastbaar inkomen daalt tot 39.800 euro. Nu bereken je 37,07 procent op 39.800 euro wat neerkomt op 14.753 euro. Je hebt al 18.535 euro betaald, je hoefde maar 14.753 euro te betalen dus je ontvangt 3782 euro terug van de Belastingdienst. Als je hier op voorhand rekening mee houdt kun je dit voordeel dus spreiden over het jaar heen. Dan bespaar je maandelijks een flink bedrag. 3782 Euro gedeeld door 12 is 315 euro. Zo vallen jouw bruto maandlasten een stuk lager uit.

Let op: Houd er rekening mee dat de rente tijdens de looptijd van je hypotheek ieder jaar lager wordt. Dit betekent dat de hypotheekrenteaftrek verdwijnt in de loop der jaren.

Hypotheekrenteaftrek na een scheiding?

Als je gaat scheiden en één van de partners verlaat de woning en jij in het huis blijft wonen dan kun je gebruik maken van de scheidingsregeling. De persoon die niet langer in de woning verblijft kan zo nog enkele jaren profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Verandert er iets in jouw situatie? Denk aan een verhuizing of bij het einde van de rentevaste periode. Dan is het verstandig om de voorlopige teruggave aan te laten passen voor de jaarlijkse belastingaangifte. Anders kan de definitieve aanslag hoog uitvallen met veel hogere kosten dan je had ingecalculeerd.