Waar kun je terecht als een huurder het niet eens is met de verhuurder? Een Huurcommissie kan je bijstaan, maar wat is een Huurcommissie precies? Wat ze voor je kunnen betekenen leggen we uit op deze pagina.
Wat is een Huurcommissie?
Een huurcommissie is een onafhankelijke instantie die geschillen tussen huurders en verhuurders op het gebied van huurprijs en servicekosten behandelt. De huurcommissie geeft bindende uitspraken en kan adviseren over huurverhogingen en eventuele aanpassingen aan de huurprijs.
In 1917 werd de Huurcommissiewet ingevoerd. Hoewel Nederland neutraal was in de Eerste Wereldoorlog werden er minder huizen gebouwd vanwege een tekort aan materialen voor de bouw van huurwoningen. Omdat er geen huurdersbescherming bestond waren woningzoekenden en huurders overgeleverd aan de markt. Daardoor stegen de huren en nam de kwaliteit van wonen af. Naast regels voor huurverhoging werd ook de Huurcommissie in het leven geroepen. Dit waren commissies die per gemeente zouden bepalen of een huurverhoging werd toegestaan.
Tot april 2010 waren er 59 regionale Huurcommissies in Nederland actief. In een nieuwe wet uit 2009 zou worden bepaald dat in plaats van een Huurcommissie per regio er één landelijke commissie zou komen. Nu is er dus een centraal punt waar je terecht kunt.
Wat doet een Huurcommissie?
Als er een geschil bestaat tussen huurder en verhuurder dan zal de Huurcommissie hier een uitspraak over doen. Daarbij gaat het over de huurprijs en de servicekosten die de verhuurder berekent aan de huurder. Als er een huurkwestie is dan zal een commissie bestaande uit drie personen uitspraak doen. Deze zittingscommissie bestaat uit een voorzitter die aangewezen is door de regering en twee leden.
Één lid is benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties en het andere lid is benoemd op voordracht van de verhuurders organisaties. De benoeming wordt uitgevoerd door de minister van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties.
De commissie heeft een centraal ondersteunend kantoor voor zowel juridische, administratieve als bouwtechnische ondersteuning.
Wat kan de Huurcommissie voor je doen?
- Toetsing of de kale huurprijs hoger ligt dan is toegestaan volgens het wettelijk puntensysteem.
- Een geschil over de huurprijs bij een nieuw contract.
- Bij onenigheid over een huurverhoging na een verbetering aan de woning.
- Als je een tijdelijke huurverlaging wilt aanvragen vanwege onvoldoende herstel of bij onderhoudsgebreken.
- De huurder en verhuurder zijn het niet eens over de jaarafrekening van de servicekosten.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Hoe verloopt de procedure bij een Huurcommissie?
Als eerste moet er een verzoekschrift ingediend worden. Je kunt dit formulier downloaden op de website van de Huurcommissie en online invullen. Als een huurder een bezwaarschrift voor huurverhoging indient dan wordt hier een bedrag van 25 euro voor gerekend. Een verhuurder betaalt een hoger bedrag van 300 euro. Is een toetsing bij de commissie gratis? Als je in het gelijk wordt gesteld ontvang je het bedrag terug. Door een bedrag op voorhand te vragen wordt de drempel voor een verzoekschrift wat hoger gelegd.
Na het indienen van een verzoekschrift zal er iemand van de Huurcommissie langskomen om de situatie ter plekke te bekijken. Er wordt dan gesproken met zowel de huurder als verhuurder, hieruit wordt een intake-rapport opgesteld. De Huurcommissie kan bemiddelen tussen de twee partijen. Als hier geen oplossing uit voortvloeit dan zal de commissie een formele procedure starten. Is het advies bindend? Alleen als er een formele procedure wordt opgestart zal de uitspraak bindend zijn.
Vraag en antwoord
Is de huurverhoging na woningverbetering juist?
Uit onderzoek wordt bepaald wat het aantal punten zijn van de woning na verbetering. Ook wordt er rekening gehouden met de kosten voor het verbeteren van de woning. Zo wordt bepaald of de huurverhoging redelijk is.
Behoort een woning tot de sociale of vrije sector?
Als de redelijke huur boven de liberalisatiegrens ligt dan betreft het een vrije sector woning. Dit is tevens de huurtoeslaggrens.
Vanaf welk moment geldt de nieuwe huursom na uitspraak?
De nieuwe vastgestelde huursom geldt vanaf het moment dat het huurcontract is ingegaan.
Heeft het zin om bezwaar te maken tegen een huurverhoging?
Er zijn zeker redenen om bezwaar te maken zoals bij een te hoge huur volgens de puntentelling of bij gebreken in de woning.
Wat betekent in verzet gaan?
Als je het niet eens bent met de uitspraak van de Huurcommissie dan kun je in verzet gaan. Er wordt dan nogmaals naar de uitspraak gekeken. Hier zijn geen verdere kosten aan verbonden.
Kunnen verhuurders ook terecht bij de Huurcommissie?
Ja, als een huurder bijvoorbeeld de huurverhoging niet betaalt dan is het mogelijk om een procedure te starten.
Huurcommissie en woonwaarderingsstelsel
Bij woningen in de gereguleerde sector wordt het woningwaarderingsstelsel toegepast. Op basis van een puntensysteem wordt bepaald wat een redelijke huurprijs is voor een woning. Daarbij wordt onder andere rekening gehouden met de staat van onderhoud en de voorzieningen. Als een bewoner huurtoeslag aanvraagt en er gevraagd wordt naar een verklaring van een redelijke huurprijs dan kan de Huurcommissie dit verzorgen.
Het woningwaarderingsstelsel is in principe gericht op huizen binnen de gereguleerde sector, er is echter een optie voor vrije sector huurwoningen om hier gebruik van te maken. In dat geval moet het worden toegepast binnen zes maanden na aanvang van de huur van een vrije sector woning.
De commissie zal dan bepalen of een redelijke huur voor die woning boven of onder de liberalisatiegrens ligt. Als een redelijke huur onder deze grens valt dan zal de huur verlaagd worden. Dit wordt de toets aanvangshuurprijs genoemd.
Huurverhoging door uitspraak Huurcommissie
Komt de Huurcommissie alleen op voor de rechten van de huurder? Niet helemaal, je moet het zien als een neutrale organisatie die toetst op basis van wettelijk vastgestelde normen. Zo is het mogelijk dat een verhuurder juist een extra huurverhoging mag opleggen aan een huurder op basis van het inkomen.
Als er een geschil bestaat omtrent de categorie waar het huishoudinkomen valt dan zal de Huurcommissie dit beoordelen. Daarbij zal de huurder gegevens moeten verstrekken die betrekking hebben tot het inkomen. Welke gegevens hiervoor nodig zijn wordt door het ministerie bepaald.
Naast de jaarlijkse huurverhoging is er ook de inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekent dat de huursom meer mag stijgen voor huishoudens met een hoger inkomen dan voor huishoudens waar het inkomen lager ligt. De huurverhoging voor een woning in een sociale huurwoning bedraagt in 2022 maximaal 2,3 procent. In een vrije sectorwoning is dit 3,3 procent.
