Soms lijkt het alsof huurders vogelvrij verklaard zijn. Torenhoge huur betalen en als er iets gerepareerd moet worden dan geeft de verhuurder niet thuis. Toch heb je als huurder wel degelijk recht op bescherming, al zit huurbescherming in de vrije sector niet altijd eenvoudig in elkaar. Zelfs bij een woningcorporatie die sociale huurwoningen verhuurt kan het soms flink mislopen. Kan een verhuurder je zomaar op straat zetten? Dat en meer over huurbescherming leggen we uit op deze pagina.
Wat is huurbescherming?
Huurbescherming is de bescherming van huurders tegen beëindiging van hun huurovereenkomst door de verhuurder, tenzij daar een goede reden voor is. Dit geeft huurders meer zekerheid en stabiliteit in hun woonsituatie.
Als je een huis, appartement of kamer huurt dan heb je in beginsel recht op huurbescherming. De standaard voorwaarden gelden voor huurcontracten voor onbepaalde tijd. Het gaat om de volgende situaties:
- Je huurt een huis, appartement of kamer. (huurrecht)
- Je huurt een woonwagen of standplaats voor een woonwagen op een vaste plek, niet op een vakantiepark.
Deze huurbescherming is van toepassing op zowel de persoon die de woonruimte huurt als voor de partner en huisgenoten. Als de huurder komt te overlijden dan is het mogelijk dat de nabestaanden in huis niet langer in aanmerking komen voor dezelfde rechten. Als je een onderhuurder bent dan heb je ook recht op huurbescherming. Dit is iemand die huurt van een persoon die zelf ook huurt. De onderverhuurder moet zich aan dezelfde regels houden als de verhuurder. Als de onderverhuurder de overeenkomst met de huurder beëindigt dan wordt de onderverhuurder automatisch de hoofdhuurder. De verhuurder kan je dus niet zomaar op straat zetten. Dit is niet het geval als er sprake is van hospitaverhuur. Dan huur je een kamer van een huurder die zelf woonachtig is in dat huis. Als dit contract opgezegd wordt dan moet de hospita huurder ook vertrekken.
Wat is huurbescherming in de vrije sector?
Het maakt in principe niet uit of je in een sociale huurwoning woonachtig bent of in de vrije sector. In beide gevallen heb je recht op huurbescherming als je binnen de omschreven doelgroepen valt. Omdat er zeker in vrije sector huurwoningen regelmatig sprake is van onderverhuur en hospitaverhuur zul je sneller tegen de uitzondering op de regel aanlopen. Let daarom altijd goed op de aard van het huurcontract en de bepalingen in het contract. Wat er in het huurcontract staat hoeft echter niet altijd te kloppen. De wetgeving is best ingewikkeld en regels kunnen veranderen. Verhuurders kunnen soms bepalingen in het contract opnemen die juridisch gezien niet kloppen. Als je twijfelt laat jouw huurcontract dan controleren door een juridisch adviseur of ga naar Het Juridisch Loket voor meer informatie. Soms is er sprake van malafide verhuurders die bewust de huurder misleiden, het kan ook gewoon een situatie zijn waarbij de verhuurder niet op de hoogte is van de regels.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Huurbescherming bij verkoop
De verhuurder en eigenaar van een huurwoning of appartement besluit om het pand te verkopen. Komt jouw huurcontract hierdoor te vervallen? Nee, bij verkoop zal de bestaande huurovereenkomst aan de nieuwe eigenaar worden overgedragen onder exact dezelfde voorwaarden. Nou is het mogelijk dat in de kleine lettertjes van je contract staat dat de huur beëindigt wordt als de eigenaar de woning verkoopt. Dit betekent niets want een dergelijke bepaling is niet rechtsgeldig. De nieuwe eigenaar neemt niet alleen het pand over maar ook huurcontracten en alle voorwaarden die hiermee gepaard gaan.
Het is mogelijk dat de nieuwe eigenaar de huurder uit de woning wil zetten. Dit mag niet zomaar en je kunt dan als huurder naar de rechter stappen. In de meeste gevallen houdt dit in dat je als huurder mag blijven wonen tot de rechter uitspraak heeft gedaan. Dit blijft zo tot en met hoger beroep. Als de huurder echter niet in hoger beroep gaat en de lagere rechter bepaalt dat het contract ontbonden mag worden, dan geldt deze uitspraak. Zorg daarom bij wisseling van eigenaar dat je contact opneemt met een juridisch adviseur met expertise.
Huurbescherming tijdelijk contract
Als je tijdelijk een woning huurt met een contract voor een specifieke termijn, die niet langer is dan twee jaar voor een huis of appartement of vijf jaar voor een kamer, dan heb je minder huurbescherming. Er is nog steeds sprake van huurbescherming bij een tijdelijk contract, zo mag de verhuurder het contract niet tussentijds opzeggen. Wanneer de contractperiode is verstreken dan eindigt ook de bescherming. Een voorwaarde hierbij is dat de verhuurder minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden voor het aflopen van je contract de huur opzegt. Als dit niet gebeurt dan wordt een tijdelijk contract automatisch omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd. Als dit het geval is dan zul je ook automatisch huurbescherming krijgen.
De huurder mag een tijdelijk contract wel opzeggen. Een vorm van bescherming die je ook bij tijdelijk huren krijgt is huurprijsbescherming. Dit betekent dat de verhuurder niet zomaar meer huur mag vragen. De Huurcommissie kan eventueel de huursom voor je controleren.
Wanneer krijg je geen huurbescherming?
Er zijn situaties waarin je geen of minder huurbescherming krijgt. We hebben zojuist al enkele uitzonderingen genoemd, hier zijn nog een aantal voorbeelden:
- Als je een winkel of kantoor huurt waar een woonruimte onderdeel van uitmaakt, dan zul je minder bescherming krijgen dan bij een reguliere huurwoning van toepassing is.
- Als het een ligplaats van een woonboot betreft dan heb je momenteel geen recht op huurbescherming. Er ligt overigens een wetsvoorstel klaar waarin dit anders zal worden. Als dit voorstel wordt goedgekeurd door de Tweede Kamer dan vallen ligplaatsen ook onder huurbescherming.
- Bij een hospitakamer is er sprake van 9 maanden proeftijd. In die periode mag de verhuurder zonder opgaaf van reden de huur opzeggen. Dit moet wel minimaal 3 maanden vooraf plaatsvinden. Na de proeftijd zullen de standaard regels voor huurbescherming van kracht worden.
- In een dienstwoning huur je van de werkgever. Deze woning is direct gekoppeld aan je werk. Als je niet langer in dienst bent bij de werkgever dan zal ook dit huurcontract ophouden te bestaan.
- Als je in een vakantiehuis verblijft zonder permanente woonfunctie dan heb je geen recht op huurbescherming. Dit geldt voor zowel een hotelkamer, caravan, appartement of huis.
Op de website van de Rijksoverheid kun je alle situaties vinden waaronder je recht hebt op huurbescherming en de uitzonderingen.
