Huizenbubbel

Bubbels ofwel zeepbellen zien er prachtig uit maar ze zijn geen lang leven beschoren. Er komt een moment dat ze uit elkaar spatten. De dotcom bubbel is hier een goed voorbeeld van. De millennium bug bleek in het jaar 2000 niet het grote probleem te zijn maar de internet industrie klapte wel in elkaar. In 2008 zou de huizenbubbel barsten in Nederland. Gaat dit in 2022 of 2023 weer gebeuren?

Wat is de huizenbubbel?

Voor het begin van de vastgoedzeepbel moeten we niet in Nederland zijn maar in de Verenigde Staten. In de periode van 2001 tot 2007 werden veel huizen verkocht aan mensen die het eigenlijk niet konden opbrengen. Dit was bekend bij banken, toch bleven ze ‘subprime loans’ uitdelen aan iedereen die interesse had. Steeds meer Amerikanen konden na enkele jaren de maandelijkse hypotheeklasten niet meer voldoen en werden gedwongen om hun woning te verkopen. De verliezen liepen op en dit had impact op de wereldwijde huizenmarkt.

Nederland zou in 2008 een grote recessie doormaken. De economie zou voor vijf opeenvolgende kwartalen dalen. In 2009 zouden de Nederlandse economie dalen met 3,9 procent. Dit kwam mede door de stagnerende export, minder zakelijke investeringen en consumenten gaven minder geld uit. In de periode tussen 2008 en 2013 zou de verkoop van huizen enorm terugnemen. En dit was te merken aan de huizenprijzen die met 21 procent zouden dalen. De regering zou strengere eisen stellen om een nieuwe huizenbubbel te voorkomen, zo werd de hypotheekrenteaftrek afgeschaft voor aflossingsvrije hypotheken.

Huizenprijzen stijgen weer

In 2014 leek het tij te keren. De regering had enkele maatregelen doorgevoerd maar het leek vooral het vertrouwen in de economie die zorgde voor een opleving in de huizenmarkt. Het zou tot 2018 duren voordat het niveau van 2008 weer bereikt was. En toen schoten de prijzen verder door, naar recordhoogte zelfs. Toen de corona pandemie zijn intrede deed werd het einde van deze huizenbubbel ingeluid door banken en vastgoed experts. In het Watismijnhuiswaard.nl blog archief kun je hier meer over lezen. Toen voorspelde wij al dat de prijzen niet zouden dalen maar juist blijven stijgen. Twee jaar later kunnen we duidelijk vaststellen dat de experts het finaal mis hadden met een forse stijging tot midden 2022.

Oorlog in Oekraïne

Na corona diende een nieuwe uitdaging zich aan; de oorlog in Oekraïne. Dit heeft geleid tot tekorten aan gas en olie en prijsstijgingen in veel sectoren. Deze oorlog zal niet snel overwaaien, de gevolgen zullen ook na de oorlog nog jarenlang voortduren. Ze hebben het Eurovisie Songfestival gewonnen maar de strijd is nog lang niet voorbij. Ook als je niet bakt met zonnebloemolie dan zul je als Nederlander de gevolgen merken, want we leven immers in een wereldeconomie. Maar wat betekent dit voor de huizenbubbel?

Zitten we in een nieuwe huizenbubbel?

De oorlog zorgt voor een afnemend vertrouwen in de economie. Volgens schattingen komt de inflatie in 2022 uit op gemiddeld 7,7 procent en in 2023 op 4,5 procent. Of deze berekeningen uit gaan komen valt te bezien, toch heeft de inflatie nog niet direct geleid tot een patroon van bezuiniging bij de consumenten. Dit kan worden toegeschreven aan de afgelopen twee jaar waarin we niet mochten reizen of een terrasje konden pikken. Burgers hebben wat geld gespaard en springen om een verzetje. De inflatie wordt nog niet gevoeld maar daar kan verandering in komen.

In plaats van werkloosheid is er juist een tekort aan personeel. Bedrijven verzinnen de meest bizarre oplossingen om werknemers aan te trekken. Onlangs was er een plan om kansloze jongeren uit de ‘sloppenwijken’ van Parijs op te leiden voor werk in Nederland. Met pakweg 400.000 vacatures is er behoefte aan mensen maar waar vind je die? Deze banen zullen voor een deel ingevuld worden door werknemers uit het buitenland. Voor een deel uit Europa maar waarschijnlijk ook van buiten de EU. En deze werknemers, ook wel expats genoemd, hebben huisvesting nodig.

Oekraïense vluchtelingen moeten eveneens gehuisvest worden. Nu is het nog een tijdelijke oplossing maar de kans is groot dat een flink aantal vluchtelingen zich hier voor langere tijd zullen vestigen. Een einde van de oorlog is nog niet in zicht, daarnaast is het de vraag of er een toekomst ligt in een voormalig oorlogsgebied. Vakantieparken stromen vol met werknemers en vluchtelingen uit het buitenland omdat permanente huisvesting ontbreekt. Bedrijven kopen zoveel mogelijk huizen op om hier personeel onder te brengen. In steeds meer gemeenten worden de regels strenger maar de druk op de woningmarkt blijft bestaan.

Is er voldoende nieuwbouw?

In 2020 werd aangekondigd dat er tot 2030 maar liefst 1 miljoen woningen in Nederland bij moesten komen. Het gemiddelde van 100.000 woningen extra per jaar wordt echter bij lange na niet gehaald. Daarnaast is er geen nieuw personeel te krijgen in de bouw en bouwmaterialen worden steeds duurder. Dit zijn allemaal ingrediënten voor een toenemende huizenprijs in 2023 en verder, in ieder geval voor nieuwbouw woningen. Dit zal de huizenbubbel eerder groter maken dan doen knappen.

Huizen zijn opgewaardeerd

In 2019 en 2020 hebben huiseigenaren massaal hun woning verduurzaamd en gerenoveerd. Er was geld over want een vakantie was twee jaar lang niet mogelijk, dan maar de woning tot een privé hotel maken! Dit zal gevolgen hebben voor de verkoopprijzen in de komende jaren. Je zult namelijk steeds minder opknappertjes tegenkomen en steeds meer huizen met ‘visgraat motief’ parket en zonnepanelen. Als je een huis wilt kopen waar een splinternieuwe keuken in zit dan kun je direct 10 tot 20.000 euro bij de prijs optellen.

Wat betekent een hogere hypotheekrente?

Op vrijdag 17 juni werd bekendgemaakt dat de hypotheekrente verwachting gemiddeld met 0,3 procentpunt zal stijgen. Dit is de grootste stijging sinds 2008. Is dit een teken dat de huizenbubbel weer gaat barsten? Een hypotheek afsluiten zal aanzienlijk duurder worden. Dit heeft deels te maken met de Europese Centrale Bank en de Federal Reserve in Amerika. Lenen gaat duurder worden voor banken wat doorberekend wordt naar hypotheeknemers. Dit kan tot gevolg hebben dat de vraag naar koophuizen daalt. Maar het tekort is zo groot dat het de vraag is of de hoge hypotheekrente echt effect zal hebben op het overbieden. Met name starters zullen moeite hebben een hypotheek te krijgen want doorstromers kunnen met hun overwaarde een nieuwe hypotheek bekostigen.

Conclusie: Verwacht in 2022 en 2023 geen huizenbubbel zoals tussen 2008 en 2013 plaatsvond.