Wetten en regels, die zijn er genoeg in Nederland. Je merkt niet altijd direct de impact van de wetgeving. Als je geknipt wordt voor te hard rijden wel, maar wat staat er in de Huisvestingswet? En welke invloed heeft dat op het dagelijkse leven? Met de huidige wooncrisis is er meer aandacht voor de Huisvestingswet gekomen. Wat is het, wat staat er in en welke gemeenten doen hier aan mee? In 2002 is bijvoorbeeld de opkoopbescherming toegevoegd, welke impact dit heeft lees je op deze pagina.

Wat is de Huisvestingswet?

De Huisvestingswet is een wet uit 2014 waarin regels staan met betrekking op de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad. Het betreft een wet vanuit de regering met mogelijkheden voor de gemeente om zelf regels te stellen die passen bij de problematiek ter plekke. Denk aan een groot tekort aan betaalbare huurwoningen of misbruik van het woningtekort in de vorm van huisjesmelkers. De regels die specifiek zijn toegespitst op de gemeenten vallen onder de noemer Huisvestingsverordening. Dit is een onderdeel van de Huisvestingswet.

Wat staat er in de Huisvestingswet?

Er is een focus op de meer betaalbare woningen in de Huisvestingswet. Als er een tekort is aan woningen in het hogere segment dan kan de markt dit zelf oplossen. Met name in de sociale huursector en woningen voor starters zijn er problemen die niet zomaar opgelost kunnen worden. In de Huisvestingswet zijn niet alleen landelijke regels opgenomen maar gemeenten kunnen zelf sancties opleggen als dit nodig is. Denk aan opkoopbescherming, een nieuwe regel die sinds 1 januari 2022 van kracht is.

Wat staat er in de Huisvestingsverordening?

Binnen de Huisvestingsverordening is het mogelijk voor gemeenten om woonruimte in categorie├źn in te delen. Zo moet er voor bepaalde woningen eerst een Huisvestingsvergunning worden aangevraagd. Dit betekent dat de gemeente mag bepalen wie er het beste past bij de woning bij toewijzing. Daarbij wordt rekening gehouden met zaken als urgentie, maatschappelijke of economische binding.

Wat is woonruimtevoorraad?

Een pand met woonfunctie mag niet zomaar aangepast worden zonder toestemming van de gemeente. Als er huizen aan de woonruimtevoorraad worden onttrokken, worden samengevoegd, gesplitst of van zelfstandige woonruimte naar een onzelfstandige woonruimte worden veranderd dan moet hiervoor een voorraadvergunning worden toegekend. Niet alle woningen in een gemeente mogen binnen de Huisvestingswet op deze wijze worden gecontroleerd. Het moet gaan om huizen en gebieden waar sprake is van schaarste in de lagere segmenten van de woningmarkt. Ook wordt er rekening gehouden met de leefbaarheid in de buurt. Hiervoor wordt de leefbaarometer gebruikt, een meetinstrument van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.

Hoeveel gemeenten doen mee met de Huisvestingswet?

Gemeenten die Huisvestingswet gebruiken

In het rapport Evaluatie Huisvestingswet 2014 wordt aangegeven dat ongeveer de helft van de gemeenten in Nederland een Huisvestingsverordening gebruikt. De gemeente moet kunnen onderbouwen waarom bepaalde regels nodig zijn om schaarste te voorkomen. Het is niet de bedoeling dat de vrijheid van vestiging in het geding komt evenals het eigendomsrecht. In de praktijk blijkt de uitleg die gemeenten geven vaak beperkt van aard te zijn. Naast schaarste wordt ook gestuurd op leefbaarheid, een meetpunt dat niet zomaar objectief te bepalen valt.

In de meeste gemeenten wordt gebruik gemaakt van de Huisvestingsverordening voor woningen onder de liberalisatiegrens. Dit is de grens voor huurtoeslag. Er zijn gemeenten die regels hebben opgesteld voor middeldure woningen. Een toenemende intentie vanuit gemeenten om lokale bewoners voorrang te geven bij de toekenning van woonruimte in de gemeente heeft tot kritiek geleid vanuit woningcorporaties en provincies.

Toeristische verhuur aan banden gelegd

Particuliere verhuur aan toeristen via diensten als Airbnb heeft ervoor gezorgd dat een flink aantal woningen en appartementen niet langer normaal bewoond worden. In de Huisvestingswet van 2014 waren hier geen regels voor. In 2019 werd een nieuw wetsvoorstel in behandeling genomen dat gemeenten de mogelijkheid biedt om dergelijke verhuur te beperken. In plaats van permanente bewoners werden steeds meer huizen ingezet als hotel. Dit kan leiden tot een groter woningtekort, met name in gemeenten waar veel toeristen komen. Een middel om deze trend te reguleren is de verplichting voor registratie of het aanvragen van een vergunning om woonruimte via Airbnb of een ander platform te verhuren.

Wat kunnen gemeenten met de Huisvestingswet?

De Huisvestingswet is door de regering opgesteld, toch hebben gemeenten behoorlijk wat vrijheid om zelf invulling te geven aan de regels. De situatie in een Drents dorp zal namelijk anders zijn dan in een stad als Amsterdam. Er is behoefte aan maatwerk en de Huisvestingswet biedt ruimte aan gemeente om hun eigen beleid te bepalen. Uiteraard zijn er wel restricties aan deze vrijheid, welke uitzonderingen mogelijk zijn is vastgelegd in artikel 21 van de Huisvestingswet onder a en b. Een gemeente mag niet zelf vrijstellingsbepalingen opstellen, hoewel Amsterdam dit wel heeft gedaan tussen 2016 en 2020.

Wat is opkoopbescherming?

Een nieuwe regel die op 1 januari 2022 in werking is getreden is de opkoopbescherming. Dit beperkt de mogelijkheden voor vastgoedinvesteerders om panden te kopen met als doel deze te verhuren. Zo worden er koopwoningen onttrokken aan de woningvoorraad, daarnaast worden eengezinswoningen regelmatig opgedeeld waardoor er meerdere wooneenheden ontstaan. Naast het feit dat hierdoor vaak appartementen met een onredelijke hoge huur door ontstaan kan het ook gevolgen hebben voor de omgeving. Een pand met meerdere expats die geen binding hebben met de wijk maar wel allemaal een afvalpas krijgen heeft invloed op de leefbaarheid in de omgeving. De opkoopbescherming geeft gemeenten handvatten om hier regels voor te bepalen.

De opkoopbescherming is nieuw, toch waren er al soortgelijke mogelijkheden voor gemeenten zoals een bewoningsplicht. Dit betekent dat de gemeente alleen huizen laat verkopen aan personen die zelf in dit huis gaan wonen. Het is dus niet toegestaan om een huis te kopen en deze snel weer door te verkopen. Hier kan bijvoorbeeld een termijn van drie jaar voor bepaald worden. Het is een probleem in een aantal gemeenten waar nieuwbouwwijken worden gebouwd. Vastgoedinvesteerders of particulieren kopen eerst de woning in een ontwikkelingsgebied. Als de straten voltooid zijn en er winkels in de buurt geopend worden dan schiet de waarde omhoog. De bewoningsplicht wordt niet alleen in de grote steden ingezet maar ook in randgemeenten waar veel expats wonen.