Huis verkopen binnen 1 jaar

Je bent net in je nieuwe stulpje gaan wonen en het blijkt toch niet helemaal jouw droomhuis te zijn. Misschien wordt je moe van de hond van de buren die de hele blaft of je kunt eindelijk met die Bed & Breakfast in Mallorca beginnen. Wat de reden ook mag zijn, het is mogelijk dat je de woning weer snel van de hand wilt doen. Kan je een huis verkopen binnen 1 jaar na aankoop? Zo ja, onder welke voorwaarden en hoe werkt dit eigenlijk met nieuwbouw? Dat en meer kun je op deze pagina lezen.

Waarom een huis verkopen binnen 1 jaar na aankoop?

Er zijn verschillende redenen om een huis snel na aankoop weer door te verkopen. Vaak betreft het een situatie die niet voorzien had kunnen worden bij aankoop. De wetgeving maakt het niet altijd even eenvoudig om snel een huis door te verkopen. Het concept van ‘huizen flippen’ ofwel een huis snel voor winst te verkopen komt in Nederland niet zo vaak voor. Er zijn echter wel handige klussers die na enkele jaren een opknappertje voor een flink hogere prijs weer van de hand doen. Binnen 1 jaar is het echter vaak een kwestie van noodzaak. Omdat de eigenaar niet langer in staat is hier te wonen, vanwege gezondheid of financiën. Of als er zich elders een kans openbaart die je niet kunt laten liggen. Een echtscheiding, overlijden of andere verandering in de persoonlijke situatie kan ook een reden zijn.

Hoe zit het precies met de overdrachtsbelasting?

Je betaalt als koper niet alleen de prijs die je overeenkomt met de verkoper van de woning. Als het om bestaande bouw gaat dan is er ook sprake van overdrachtsbelasting die je moet afdragen. Er zijn hiervoor drie tarieven gesteld; 0, 2 en 8 procent. In de meeste gevallen zul je 2 procent overdrachtsbelasting moeten afdragen, laten we daar even van uitgaan. In dit geval gaat het niet specifiek over een huis verkopen binnen 1 jaar na aankoop maar om een termijn van 6 maanden.

Als een woning binnen 6 maanden wordt doorverkocht aan een nieuwe partij dan is er geen overdrachtsbelasting verschuldigd voor de eigenaar die in deze periode de woning doorverkoopt. In 2021 is de situatie omtrent deze regel aangepast, het is daarom goed dat je op de hoogte bent van de huidige situatie. Als je een huis koopt waar je normaal gesproken 2 procent overdrachtsbelasting voor zou betalen, dan vervalt deze verplichting als je deze woning binnen 6 maanden na overdracht zelf weer verkoopt. Je zult dit bedrag dan retour ontvangen als je deze reeds afgedragen hebt.

Als je binnen het 0 procent tarief valt voor starters of in het 8 procent tarief voor een beleggingspand of tweede woning dan kan de situatie anders zijn. Controleer goed waar je recht op hebt en wat je eventueel moet betalen.

Wie profiteert van deze regeling?

Dat er in dit geval een belastingvoordeel bestaat mag duidelijk zijn, wie hier de vruchten van plukt is geen uitgemaakte zaak. Normaal gesproken zal de verkoper hier van profiteren maar het is mogelijk om een andere afspraak overeen te komen. De nieuwe koper en verkoper moeten hier onderling overeenstemming over bereiken. Als het aankoopbedrag van de nieuwe koper hoger ligt dan de prijs die de verkopende partij oorspronkelijk heeft betaald, dat zal de koper de overdrachtsbelasting over het verschil betalen. De wijze van verrekenen kan in het modelcontract worden opgenomen.

Nieuwbouw huis verkopen binnen 1 jaar na aankoop

Het ligt anders als je een nieuwbouw huis wilt verkopen binnen 1 jaar na aankoop. In dat geval heb je geen overdrachtsbelasting betaald dus dat is geen factor. Toch betekent dit zeker niet dat een snelle verkoop je geen geld gaat kosten. Er is namelijk zoiets als het antispeculatiebeding. Dit is een boete die opgelegd wordt wanneer een nieuwe woning verkocht wordt binnen de gangbare contractuele voorwaarde zoals gesteld door de overheid. Het komt er hierbij op neer dat je een boete moet betalen als je te snel je nieuwbouw woning weer verkoopt. De standaard termijn hiervoor is 5 jaar, er zijn wel uitzonderingen zoals overlijden, echtscheiding en onteigening.

Hoe lang moet ik in mijn huis wonen?

Waarom zou je een huis verkopen binnen 1 jaar na aankoop? Als het nieuwbouw betreft dan zal de omgeving bij het intrekken doorgaans nog niet helemaal gereed zijn. Na 1 of 2 jaar is de omgeving en daarmee de woning een stuk aantrekkelijk geworden. De boete is ingesteld om te voorkomen dat mensen een relatief goedkoop huis kopen om deze snel weer met winst te verkopen. Zeker in de huidige markt is de kans groot dat je een woning met flinke overwaarde weer van de hand kunt doen.

Wanneer betaal je een boete bij verkoop van je huis?

De hoogte van de boete mag door de overheid of door de gemeente gesteld worden. Standaard ligt deze boete rond de 10 procent. Met een gemiddelde stijging van de huizenprijzen tussen 15 en 20 procent in het afgelopen jaar zou een huis verkopen binnen 1 jaar na aankoop wellicht toch interessant kunnen zijn. De gemeente Vught zag dit niet zitten en besloot om de boete gelijk te stellen aan de overwaarde op het huis. De vertrekkende partij houdt er dus niets aan over. Zo is de boete maximaal 100 procent van de overwaarde, de boete neemt gaandeweg af tot 20 procent. Er wordt overigens wel rekening gehouden met speciale omstandigheden waarbij er geen boete zal worden opgelegd.

Voor bestaande bouw geldt deze boete eigenlijk niet omdat de omgeving in korte tijd niet veel zal veranderen. Het antispeculatiebeding is hier dan ook niet van toepassing. De enige stijging in de waarde is dan de inflatie. In een periode zoals deze is die aanname overigens niet juist, maar dat is een ander verhaal. In principe is het beding alleen van toepassing op nieuwbouw woningen.

Wat zegt de Belastingdienst?

Als je binnen een periode van 3 jaar na aankoop van de woning een ander huis koopt, dan is het verplicht om de overwaarde te gebruiken om een nieuwe woning te kopen. Dit wordt de bijleenregeling genoemd. Als je de woning met verlies verkoopt en daardoor een restschuld overhoudt, dan mag je waarschijnlijk de rente over deze restschuld aftrekken. Op de website van de Belastingdienst kun je een rekenhulp voor de bijleenregeling vinden.