Waarom mag je een koophuis niet verhuren? Het is jouw eigendom dus je moet ook zelf kunnen kiezen wat je ermee doet. Als jouw huis geheel betaald is dan heb je in principe gelijk, als je nog een schuld hebt uitstaan bij de bank dan is het een ander verhaal. Een huis verhuren met hypotheek, mag dat en welke hypotheekverstrekker staat dit toe? Dat en meer bekijken we op deze pagina.
Mag je een huis verhuren met hypotheek?
Het eenvoudige antwoord is; “ja, het mag met toestemming van de hypotheekverstrekker”. De praktijk wijst echter uit dat je een koophuis niet zomaar mag verhuren als je er naar vraagt. In de hypotheekvoorwaarden zal vermeld staan dat je niet zonder toestemming je huis mag verhuren zolang de hypotheekovereenkomst loopt. Er kan ook in staan dat verhuur niet toegestaan is zolang de schuld niet geheel is afbetaald.
Waarom een koophuis verhuren?
Laten we even kijken naar de reden die je hebt om je koopwoning te verhuren. Als je een huis koopt om hier zelf te wonen dan zou dit onderwerp niet te sprake mogen komen. Jij moet immers ergens wonen, daar koop je dit huis voor. Toch zijn er situaties waarin een huis verhuren met hypotheek voordelig kan zijn:
- Als je gaat verhuizen en de oude woning nog te koop staat.
- Als het een tweede of derde woning betreft die (een deel van het jaar) leeg staat.
- Als je voor langere tijd elders zult wonen, bijvoorbeeld in het buitenland.
- Als je elders een woning gaat huren met lagere huursom en je koophuis met winst kunt verhuren aan iemand anders.
Als je verhuisd bent naar een nieuwe woning maar je oude woning is nog niet verkocht, dan wordt je geconfronteerd met dubbele lasten. Je kunt dan je huis verhuren via de leegstandswet. Als jouw woning voor langere tijd op de markt wordt aangeboden maar niet verkocht wordt dan kun je voor een specifieke periode toch de oude woning verhuren. Een voordeel voor zowel de verhuurder als voor de bank is dat huurbescherming niet van toepassing is.
Je spreekt een periode af, als deze termijn is verstreken dan moet de huurder het pand verlaten. Dit lijkt wel een beetje op een antikraak woning. Als de woning verkocht wordt dan kun je (bijna) per direct de huur opzeggen. Een hypotheekverstrekker zal deze constructie mogelijk wel toestaan omdat de risico’s aanzienlijk kleiner zijn.
Om in aanmerking te komen voor de leegstandwet geldt een maximale termijn van 2 jaar. Deze termijn kan driemaal voor een periode van 1 jaar worden verlengd. De maximale periode is dus 5 jaar. Je moet daarnaast een vergunning aanvragen bij de gemeenten waar de woning geregistreerd staat. Als je kiest voor deze oplossing dan vallen de huurinkomsten in box 3 van het aangiftebiljet. Dus niet in box 1 wat betekent dat je niet langer recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Als de woning na afloop van de verhuurtermijn nog steeds te koop staat dan kun je wel weer gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.
Mag je een koophuis verhuren?
Als je een (tweede) huis hebt gekocht vanuit eigen middelen zonder hypothecaire lening dan mag je dit pand verhuren mits je voldoet aan de vereisten als verhuurder. Heel eenvoudig gesteld; geen hypotheek, geen toestemming nodig. Zowel bij een eerste of tweede huis zul je toestemming moeten vragen zolang er nog schuld uitstaat.
Waarom mag je een koophuis niet verhuren? Dit heeft vooral te maken met risico’s. Als je de inkomsten van de huur gebruikt om de hypotheek te betalen dan bestaat het risico dat de huurder de huursom niet netjes op tijd betaalt. De bank zal het huurcontract moeten onderzoeken, bepalen of er risico is op betalingsachterstand en meer zaken. Het is mogelijk dat er schade ontstaat of dat onderdelen van de woning onderhoud nodig hebben.
Als verhuurder moet je dan investeringen maken in de woning wat kan betekenen dat jij de hypotheek aflossing niet langer kan opbrengen. Het huishouden dat woonachtig is in jouw koopwoning valt niet onder de controle of verantwoordelijkheid van de hypotheekverstrekker. Dit betekent dat het risico op calamiteiten toeneemt.
Het is mogelijk dat de hypotheekverstrekker verhuur van je koopwoning toestaat mits de verzekeringen worden uitgebreid. Zo kan de opstal- en aansprakelijkheidsverzekering stijgen. Let altijd goed op de som van kosten en baten. Naast de huursom zijn er namelijk kosten die je elders moet maken, of verliezen die je moet nemen.
Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier
Stiekem koophuis verhuren
Hoe komt de bank achter verhuur? Een kamer illegaal verhuren komt best vaak voor, het is lastig om te controleren op kamerverhuur in een normale woning. Een heel huis verhuren zal aanzienlijk lastiger zijn, niet in de laatste plaats omdat de huurder rechten heeft. De verhuur zal vastgelegd worden in de BKR en is daarmee eenvoudig te controleren. Bij de gemeente staan de bewoners geregistreerd. Als in een koophuis met 2 personen op de koopakte plotseling 5 mensen staan ingeschreven bij de gemeente dan kan er sprake zijn van fraude.
Als een hypotheekverstrekker ontdekt dat er sprake is van illegale verhuur dan mag de resterende hypotheekschuld per direct wordt opgeëist. Met andere woorden; je moet dan de volledige hypotheek in één keer verplicht afbetalen met boeterente. Daarnaast kan de bank jouw informatie laten opnemen in het fraude register. Dit betekent dat je voor een periode van 8 jaar niet langer in aanmerking komt voor een hypothecaire lening. Dit geldt voor alle hypotheekverstrekkers, niet alleen voor de bank die melding heeft gemaakt van fraude.
Welke hypotheekverstrekker staat een huis verhuren met hypotheek toe? Het is lastig om hier een eenduidig antwoord op te geven omdat het vaak maatwerk regelingen zijn. Er wordt gekeken naar je huidige schuld, onder welke omstandigheden je de woning zult verhuren en welke voorwaarden hiermee gepaard gaan. Zolang je de hypotheek niet volledig hebt betaald bepaalt de hypotheekverstrekker wat er wel of juist niet mag. Als je het wat eenvoudiger wilt maken dan sluit je op voorhand al een verhuur hypotheek af.
Verhuurhypotheek
De meest eenvoudige methode voor een tweede of derde woning is een verhuur hypotheek. Dit is een lening voor een huis met de doelstelling om deze te verhuren. Je moet dan een deel eigen vermogen inleggen en voor de rest kun je een hypothecaire lening afsluiten. Deze overeenkomsten zijn specifiek ingericht voor particulieren en vastgoedbedrijven die investeren in woningen bestemd voor verhuur.
