Horeca Makelaar

Een horecabedrijf zal ook een locatie nodig hebben. Bij een restaurant zijn er andere zaken die van belang zijn dan bij een bezorgrestaurant. Er zijn veel mogelijkheden, grote prijsverschillen en er liggen ook flink wat beren op de weg als ondernemer. Wat is een horeca makelaar en wat doet een horeca makelaar wat je zelf niet zou kunnen doen?

Wat is een horeca makelaar?

Een horeca makelaar is een makelaar die gespecialiseerd is in vastgoed voor de horeca. Dit kan koop of verkoop, huur of verhuur van horeca locaties zijn. Het valt onder de zakelijke vastgoed sector, toch zijn er panden die naast een commerciële functie ook als woonruimte worden gebruikt. Denk aan appartementen boven een snackbar of restaurant waar huurders wonen of waar de uitbaters zelf intrekken. Een horeca makelaar biedt diensten aan voor ondernemers die naar een geschikte locatie op zoek zijn maar ook zeker eigenaars die een bestaande zaak willen verkopen.

Wat doen horecamakelaars?

De dienstverlening van een horeca makelaar heeft uiteraard overeenkomsten met andere vastgoedmakelaars. Denk bijvoorbeeld aan:

• Zoeken naar een geschikte locatie voor een klant.
• Zoeken naar een geschikte koper of huurder voor een eigenaar.
• Waardebepaling uitvoeren van pand en inboedel.
• Adverteren van het aanbod via diverse kanalen.
• Onderhandelen over de prijs en voorwaarden.
• Opstellen en controleren van contracten.
• Uitvoeren van bezichtigingen.
• Adviseren over diverse zaken omtrent vastgoed.

Roerende en onroerende zaken

Net zoals er bij een woonhuis mogelijke roerende zaken worden aangeboden ter overname geldt dit ook zeker voor horeca vastgoed. Roerende zaken kunnen relatief eenvoudig verplaatst, vervangen of verwijderd worden, onroerende zaken zijn permanent verbonden met het land of gebouw. In een horecagelegenheid zullen er zaken zijn waarvan het permanente karakter subjectief is. Een keukenblok kun je verwijderen maar het is wel een cruciaal onderdeel van een restaurant. Bij overname zullen er vaak roerende zaken zijn die niet te gebruiken zijn op een andere locatie maar voor de nieuwe eigenaar wel een waarde vertegenwoordigt.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Als er mooie bankjes zijn voor gasten om te zitten die niet in de stijl zijn die de nieuwe uitbater voor ogen heeft, dan zal de horeca makelaar een rol spelen tijdens de onderhandelingen. Je kunt een keuken doorgaans vrij snel converteren van de Franse keuken naar een Chinese keuken. Maar het interieur van een Grieks restaurant past niet bij een Japanse Sushi bar. Een horeca makelaar zal niet alleen kijken naar de partij die het meeste geld biedt maar ook zeker naar het profiel van de partij die de locatie wil overnemen. Welke ervaring is er aanwezig, welke producten wil de nieuwe eigenaar gaan verkopen? Een goede match maken is nog niet zo vanzelfsprekend. Ook dat doet een horeca makelaar.

Wat is een horecapand waard?

Bij het bepalen van de vraagprijs zal een horeca makelaar als eerste een waardebepaling uitvoeren van het onroerend goed. Daarna komen de roerende goederen die ter overname worden aangeboden. Daarbij zullen er zaken zijn die wel of juist niet ter discussie kunnen staan. De waarde van de inboedel kan flink oplopen, de kosten voor herinrichting trouwens ook. Het is mogelijk dat de locatie tot op het bot is afgekloven en er niets meer is over te nemen dan het pand op zich. Daarnaast zijn er ook zaken die geheel instapklaar aangeboden worden. Klanten merken wellicht niets eens dat er nieuw management in de zaak is.

Als er plannen zijn voor nieuwbouw, een parkeerplaats of nieuwe huizen dan wil je dit als koper uiteraard weten. De waardebepaling gaat niet alleen om het pand maar ook de omgeving.

De omzet als prijsbepalende factor

Is een horeca locatie van 100.000 euro beter dan een locatie van 200.000 euro als je wilt beginnen als horeca ondernemer? Niet als de duurdere optie vijfmaal zoveel omzet draait op jaarbasis. In veel gevallen is de omzet van de afgelopen jaren zelfs van groter belang dan de prijs van de locatie en inboedel. Als koper zul je in ieder geval de omzet van de laatste drie jaar willen weten om daarmee een schatting te maken van de omzet die je zelf kunt genereren. Het blijft uiteraard een prognose maar de vorige eigenaar is niet verantwoordelijk voor interne en externe wijzigingen na overname.

Als je onder dezelfde condities de zaak voortzet zou je rond de gemiddelde jaaromzet uit moeten kunnen komen. Daarom is het zo belangrijk om dit uit te zoeken. De horeca makelaar geeft hier uiteraard advies in.

De prijs van goodwill

Als iemand een woonhuis verkoopt dan maakt het doorgaans niet zoveel uit wat de buren van de vorige eigenaar vinden. Dit werkt anders bij een horeca gelegenheid. Goodwill is een factor die in de prijs terug zal komen, hierbij kan het advies van een horeca makelaar zeker voordeel bieden. Als de vorige eigenaar bekend stond om een vrolijke en vriendelijke manier van communiceren, dan kun je spreken van goodwill. Als de reviews online lovend zijn dan is dit een goed teken. Het is ook mogelijk dat de tent ooit gesloten is vanwege een rattenplaag. Of misschien heeft de eigenaar ooit een groep kinderen uit de buurt hardhandig de zaak uit gewerkt. Een nieuwe eigenaar betekent bij horeca niet direct een schone lei. Zowel goodwill als badwill kun je als ondernemer nog jarenlang voelen in het bedrijf.

Huur, koop en combinatie

Naast een horeca pand kopen kun je ook een locatie huren van een eigenaar. In veel gevallen betreft het een overnameprijs met een maandelijks vast bedrag. Het is ook mogelijk dat je een compleet pand overneemt met een restaurant beneden en woonruimte erboven. Dit kan voordelig zijn omdat je zo (een deel van) de vaste lasten kunt terugverdienen. Dit verlaagt het ondernemersrisico. Het is dan wel zo dat je naast horeca uitbater ook een verhuurder wordt. Dit kun je zelf uitvoeren of besteed het uit aan een makelaarskantoor die de verhuur voor je regelt. Als je niet weet hoe dit in zijn werk gaat vraag het dan gerust aan de horeca makelaar. Die weet precies hoe het zit met de koop en huur van een horeca pand.

Naast het vastgoed zijn er uiteraard nog veel andere zaken om rekening mee te houden. Een bedrijfsplan opstellen, de financiën regelen en zorgen dat je verzekerd bent bij onvoorziene omstandigheden om maar enkele zaken te noemen. Niemand zal beweren dat horeca ondernemer een eenvoudig beroep is!