Je hebt een huis. Je breekt dit huis af en bouwt hetzelfde huis weer terug. Dit komt niet zo vaak voor maar het gebeurt wel. De herbouwwaarde staat voor de kosten om hetzelfde huis van de grond af aan opnieuw te bouwen. Dit is niet hetzelfde als de WOZ-waarde of de verkoopsom. Het is wel een belangrijke waarde om te achterhalen als je de woning verzekert. Wat is de herbouwwaarde, hoe kun je deze waarde berekenen en hoe zit het met de opstalverzekering? Wij geven je het antwoord op al deze vragen en leggen uit wat jij moet weten over (her)bouwen.

Wat is de herbouwwaarde?

De standaard definitie van herbouwwaarde is “het bedrag dat je nodig hebt om een woning in gelijkwaardige staat op dezelfde locatie opnieuw te bouwen”. Waarom zou iemand een huis afbreken om weer exact hetzelfde te bouwen? Als de oude woning tot aan de fundering toe afbrandt bijvoorbeeld. Of als er een dronken bestuurder van een enorme stoomwals jouw huisje met de grond gelijk maakt. Het eerste scenario is meer waarschijnlijk maar je weet het nooit natuurlijk. Een huis kost veel geld, je kunt dit risico niet nemen. Daarom sluit je een opstalverzekering af. Deze verzekering is gebaseerd op een extreme situatie waarbij je woning helemaal opnieuw gebouwd moet worden.

Wat is een opstalverzekering?

De opstalverzekering wordt voor een groot deel gebaseerd op de herbouwwaarde. Na een brand, blikseminslag of een ander ongeval is een volledige vernieling van het pand een ‘worst case scenario’. Dit is de uiterste grens en het duurste voorval dat kan plaatsvinden. Dit is dus het bedrag waar de verzekeringsmaatschappij rekening mee moet houden. Daarom wordt bij het berekenen van de premie voor de opstalverzekering als eerste gekeken naar de herbouwwaarde. De wijze waarop dit berekend wordt verschilt per verzekeraar. Hoe wordt de herbouwwaarde berekend? Dit hangt af van de situatie.

Zo wordt de herbouwwaarde berekend

Een aantal verzekeraars werkt op basis van een herbouwwaarde meter. Dit is een lijst met kenmerken van een woning. Door deze lijst stap voor stap in te vullen komt er een bedrag uit. Dit bedrag wordt vervolgens als basis genomen voor de premie die je moet betalen. Dit zijn de voornaamste criteria waar de herbouwwaarde op wordt gebaseerd:

  • Het type dak: Dit kan een schuin dak zijn met pannen, een schuin dak met speciale dakbedekking zoals riet of een plat dak.
  • Het type gevel: Hierbij zijn er de opties normaal, hoge kwaliteit of een bijzondere gevel. Als er veel glas in de gevel geplaatst moeten worden of bij het gebruik van bijzondere materialen gaat de herbouwwaarde omhoog.
  • De kwaliteit van afwerking: Voor de woonkamer, keuken en badkamer kun je kiezen voor normale afwerking, hoge kwaliteit of luxe.

Om de opties duidelijker te maken zullen er tijdens het overleg afbeeldingen getoond worden zodat je het verschil kunt zien tussen normaal of hoogwaardig. Laten we even een voorbeeld som maken:

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Om de herbouwwaarde te berekenen wordt uitgegaan van de gemiddelde bouwkosten per kubieke meter voor een specifiek type woning. Als we een tussenwoning nemen dan kom je gemiddeld op zo’n 500 euro per meter uit. Als de woning 300 kubieke meter inhoud heeft dan is het resultaat een bedrag van 500×300=150.000 euro om de woning opnieuw te bouwen. Hierbij wordt uitgegaan van een standaard kwaliteit keuken, badkamer en afwerking. Als je kiest voor meer luxe aan de binnen- of buitenzijde van de woning dan zal deze prijs hoger uitvallen. Als je het heiwerk niet verzekert, of als de woning op zand is gebouwd, dan valt de premie lager uit.

Door een herbouwwaarde meter te gebruiken kan de verzekeringsmaatschappij een opstalverzekering aanbieden waarbij je verzekerd bent van volledige schadevergoeding. Als achteraf blijkt dat de schatting lager uitviel dan de werkelijke schade zul je toch alles vergoed krijgen. Is het verzekerd bedrag hetzelfde als de herbouwwaarde? Als het goed is wel maar door te kiezen voor een verzekering met bescherming tegen onderverzekering speel je op safe.

Garantie tegen onderverzekering

Veel verzekeraars bieden een garantie tegen onderverzekering. Dit geldt voor diverse verzekeringen waaronder de inboedelverzekering en de opstalverzekering. Als je in het verleden een schatting hebt gemaakt die later te laag blijkt te zijn, dan kom je niet onverwacht voor extra kosten te staan. Er wordt een berekening gemaakt volgens een standaardformule en vragenlijst. Als de uiteindelijke schade hoger blijkt uit te vallen dan ben je hiervoor gedekt. De verzekeraar neemt dit risico over. Het is wel van belang om de kleine lettertjes in de polis te lezen. Het is niet de bedoeling om te besparen op de premie door belangrijke informatie te verzwijgen. Zorg er daarom bij de herbouwwaarde berekenen voor dat de schatting zo nauwkeurig mogelijk is.

Waarom is herbouwwaarde zo laag?

De vraag “hoe wordt de herbouwwaarde berekend?” wordt vaak gesteld, we hopen dat bovenstaande informatie en voorbeeld berekening wat meer duidelijkheid heeft verschaft. Toch is het je wellicht nog niet duidelijk waarom dit bedrag vaak zo laag is. De berekende herbouwwaarde komt namelijk vaak lager uit dan de prijs waar de woning voor is gekocht. Dan volgt de vraag “is deze opstalverzekering goed voor mijn situatie?”. De reden waarom de herbouwwaarde zo laag kan uitvallen heeft te maken met de waarde van je perceel. Als jouw huis net zoals in “The Wizard of Oz” door een tornado de lucht in vliegt, dan heb je nog steeds een kaal stuk grond. Deze waarde hoeft niet meegeteld te worden in de opstalverzekering. De herbouwwaarde ligt daarmee lager dan de koopsom. Dit geldt ook voor de WOZ-waarde waarbij het gehele perceel als eigendom wordt berekend.

Herbouwwaarde en verzekering

Is het verzekerd bedrag hetzelfde als de herbouwwaarde? Als je alle stappen hebt doorlopen om een berekening te maken, en je bent verzekerd tegen onderverzekering, dan is het verzekerd bedrag inderdaad hetzelfde als de herbouwwaarde. Dit bedrag zal lager uitkomen dan de WOZ-waarde of de waarde bij koop en verkoop, het gaat specifiek om het opnieuw bouwen van een gelijkwaardig huis. Het is mogelijk om een taxatie uit te laten voeren. Dit is niet een standaard taxatierapport die je voor het aanvragen van een hypotheek nodig hebt, maar een taxatie waarbij het specifiek gaat om het bepalen van de herbouwwaarde. Als het een monument of boerderij betreft dan is een dergelijk taxatierapport eigenlijk altijd vereist.