Wat is de Groninger Akte?

De Groninger akte is akte van levering die van toepassing is op een onroerende zaak zoals een woning of zakelijk pand. Deze akte wordt opgesteld en verstrekt door een notaris. Er is een bepaling opgenomen waarbij de onroerende zaak wordt opgeleverd voordat de koopsom is voldaan. Wat is de Groninger akte en waarom is deze akte vernoemd naar Groningen?

Wat is de Groninger akte?

Een Groninger akte is de benaming die wordt gebruikt voor een notariële akte waarbij het eigendom eerder wordt overgedragen dan de betaling plaatsvindt. Als de koper de koopsom nog niet kan opbrengen, maar de verkoper wel bereid is om het onroerend goed over te dragen, dan kan een dergelijke akte opgesteld worden door de notaris.

Eind 2020 was er relatief veel vraag naar Groninger aktes. Dit had te maken met het feit dat de tarieven voor de overdrachtsbelasting aanzienlijk verhoogd werden voor een aantal kopers.

Waarom de naam Groninger akte?

In Groningen bestond vroeger de gewoonte om de koopsom van een onroerende zaak te voldoen op 1 mei. De levering kon eerder plaatsvinden maar de betaling volgde op een later tijdstip. Als de koper op deze datum niet had betaald dan zou het eigendomsrecht komen te vervallen en zou deze weer teruggaan naar de verkoper.

Dit werd in de overeenkomst als ontbindende voorwaarde opgenomen. Vandaar de naam Groninger akte voor een notariële overeenkomst die verder niet gebonden is aan deze provincie of gemeente.

Waarom een Groninger akte opstellen?

Er kunnen verschillende redenen ten grondslag liggen aan het overeenkomen van een Groninger akte. Zo is het mogelijk dat er een tariefwijziging voor de overdrachtsbelasting aan zit te komen. Als dit een verhoging betreft dan heeft de koper er baat bij om al eerder de akte definitief te maken.

Het kan ook te maken hebben met de BTW van het registergoed. Naast financiële voordelen kan een Groninger akte voordeel bieden bij het aanvragen van een omgevingsvergunning. Anders zou de koper wellicht niet de geplande activiteiten kunnen uitvoeren nadat de koop rond is.

Hoe verschilt een Groninger akte met een standaard akte?

In de normale gang van zaken zal de koopsom voldaan worden op het moment dat de onroerende zaak wordt overgedragen bij de notaris. Dit wordt ook wel de sleuteloverdracht genoemd. Dit is nodig omdat de hypotheek die de verkoper destijds heeft afgesloten voldaan moet worden op het moment van overdracht.

Als er sprake is van een Groninger akte dan wordt de koopsom pas op een later tijdstip voldaan. De uiterste betaaltermijn wordt in de akte vastgelegd. Dit betekent in de meeste gevallen dat de verkopende partij niet in staat is om de hypotheek af te lossen. Het eigendom wordt overgedragen maar is niet vrij van de hypotheek bij oplevering.

Wat vinden banken van deze overeenkomst?

Niet alle banken accepteren een verkoop op basis van een Groninger akte. De bank kan bepalen dat een onroerende zaak op basis van een hypotheek niet aan een nieuwe eigenaar mag worden overgedragen voordat de hypotheek volledig is afgelost.

Als de koper en verkoper een dergelijke overeenkomst willen sluiten is het van belang dat de verkopende partij eerst controleert of de bank hier medewerking aan wil verlenen. Het is altijd mogelijk om een notaris in te schakelen en een Groninger akte op te laten stellen, dit betekent echter niet dat de bank hiermee akkoord zal gaan.

Als dit niet het geval blijkt te zijn dan gaat de verkoop niet door. Je zult wel de notariële kosten moeten betalen waarmee de eindsom dus op een verlies uitkomt. Vraag dus eerst na bij de bank of een Groninger akte is toegestaan alvorens je een notaris inschakelt.

Waar moet je rekening mee houden bij het opstellen van een Groninger akte?

• De bank moet toestemming verlenen om een dergelijke constructie toe te passen. Neem dus eerst contact op met de bank waar de hypotheek is afgesloten.
• De kosten die gemoeid zijn met het opstellen van een Groninger akte liggen aanzienlijk hoger dan bij een standaard levering het geval is. Reken op dubbele kosten.
• Er zal een aanvullende akte van kwijting opgesteld moeten worden. Hier zijn kosten aan verbonden.
• In het geval van een verlenging van de voorwaarde voor ontbinding zal er een aanvullende akte opgemaakt moeten worden. Deze akte moet dan ingeschreven worden in het Kadaster.
• Op het moment dat de juridische oplevering plaatsvindt zal de overdrachtsbelasting geïncasseerd worden. Dit bedrag moet dus beschikbaar zijn.
• Vanaf het moment dat de overdracht heeft plaatsgevonden heeft de koper beschikking over het onroerend goed. De verkoper loopt daarmee risico dat het eigendom niet in dezelfde toestand weer opgeleverd wordt.

Voorbeeld van een Groninger akte

Onroerend goed verkopen maar nog geen geld incasseren. Dat klinkt niet als een interessante overeenkomst vanuit het oogpunt van de verkoper. Waarom zou je toch een Groninger akte opstellen? Bijvoorbeeld als je onlangs een pand hebt gekocht en binnen zes maanden besluit om deze weer door te verkopen.

Als je binnen een half jaar nadat je een woning hebt gekocht deze weer verkoopt dan hoef je hier geen overdrachtsbelasting over te betalen. In de koopovereenkomst kan worden vastgelegd dat de koper een deel van de overdrachtsbelasting terugbetaalt aan de verkoper.

Als blijkt dat de koper binnen de gestelde termijn de financiering niet rond kan krijgen, dan is het mogelijk om op basis van een Groninger akte het eigendom over te dragen. In de akte wordt opgenomen dat de koper het eigenaarschap overneemt maar dat de betaling op een later tijdstip volgt.

Als de koper deze verplichting niet nakomt en niet het bedrag voldoet op het moment dat de uiterste datum is verstreken, dan gaat het eigendomsrecht weer terug naar de verkoper.

Er is nog een scenario waarbij de Groninger akte voordeel kan bieden. Zo ligt het tarief voor de overdrachtsbelasting niet vast, dit kan aangepast worden. De overheid zal dit vooraf bekendmaken. Als dit het geval is dan zal de koper voor aanzienlijk hogere kosten komen te staan in het nieuwe jaar.

Het verschil tussen de overdracht regelen in december van het huidige jaar ten opzichte van januari in het daaropvolgende jaar kan voor een flinke besparing zorgen.