Een kwart miljoen huizen in Nederland is verzakt. Redenen hiervoor zijn lage grondwaterstanden en droge zomers. Een verzakte fundering herstellen kan een kostbare zaak zijn. Het is daarom van belang om bij verzakking snel maatregelen te nemen om zo de kosten te beperken. Welk type woning het meeste risico loopt op verzakking lees je op deze pagina.

Fundering verzakt

Inhoudsopgave artikel

Het grootste aandeel huizen die te kampen hebben met verzakking zijn gebouwd voor 1970. In die periode zou er in klei- en veengebieden vaak geheid worden met houten palen. Er zijn bijna 4 miljoen huizen in Nederland die aan dit profiel voldoen, driekwart miljoen huizen lopen risico dat er schade zal ontstaan aan de houten palen. Ook andere huizen kunnen verzakken. Zo zijn er 300.000 huizen die gebouwd zijn op lage, stenen muren op klei- of zandgrond. Tot pakweg 20 jaar geleden werden dergelijke huizen nog gebouwd in Nederland. Als het een woning betreft die na 1980 is gebouwd met heipalen van beton dan ligt de kans op verzakking laag.

Waarom een verzakte fundering?

De voornaamste reden dat huizen verzakken is een lage grondwaterstand. Houten palen blijven langdurig droog staan waardoor ze kunnen gaan rotten. In veel gebieden is het grondwaterpeil een halve meter tot een volle meter gezakt. Zo kan er lucht bij het hout komen wat de degradatie van het hout in gang zet. Het is ook mogelijk dat bacteriën de houten palen schade toebrengen of een daling van de bodem. De mijnbouw in Limburg, zoutwinning in Drenthe en gaswinning in Groningen dragen allemaal bij aan verzakking van huizen. In Amsterdam en Rotterdam zijn veel huizen gebouwd op palen in kleigrond. Je kunt de verzakte fundering herstellen, hiervoor zal eerst onderzoek nodig zijn.

Wat is het gevaar van verzakking?

Als de fundering verzakt dan kunnen de kosten hoog oplopen. Naast de financiële schade kan er ook instortingsgevaar ontstaan. Kenmerken van verzakking zijn:

Scheuren in muren
Ramen en deuren sluiten niet goed meer
Vloer is niet langer waterpas

Als de palen niet sterk genoeg zijn om de woning te dragen dan zullen plafonds en muren gestut worden om instortingsgevaar te voorkomen. Er zijn niet altijd visuele kenmerken bij verzakking zichtbaar. Als de woning in een risicogroep valt en/of in een gebied staat met verhoogd risico voor verzakking dan kan er een funderingsonderzoek worden uitgevoerd. Het is mogelijk dat de gemeente hierin kan voorzien, anders kun je contact opnemen met een bouwkundig specialist of een bureau met de juiste expertise. Hoe kun je een verzakte fundering herstellen?

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Herstel verzakte fundering

In de eerste plaats zal er onderzoek worden uitgevoerd. De fundering zal deels worden uitgegraven en indien nodig zullen er houtmonsters worden genomen. Als de palen niet beschadigd zijn en er geen sprake is van bacteriën dan kan het grondwaterpeil worden verhoogd. Dit is een effectieve manier om de palen weer onder het waterpeil te brengen waardoor er geen zuurstof bij kan komen. In dit geval zal er medewerking verleend moeten worden vanuit het betreffende waterschap of de gemeente.

Als de kwaliteit van de palen niet langer toereikend is dan zal er een nieuwe fundering nodig zijn. Eerst zal de woning op een plateau worden gezet, vervolgens worden nieuwe heipalen geplaatst in de bodem. Hier zal een betonnen plaat op komen te rusten. Als de fundering verzakt is dan kunnen de kosten voor een bescheiden woning al snel op 40.000 euro uitkomen. Voor een grotere woning zijn bedragen van 70.000 euro voor een verzakte fundering herstellen niet uitzonderlijk.

Verzakte fundering herstellen in rijtjeswoningen

Bij een rij aan huizen die met elkaar verbonden zijn is samenwerking een vereiste. De schade die op één plek ontstaat zal ook andere huizen treffen, dit is een kwestie van tijd. Niet alle huiseigenaren zullen direct dezelfde mening hebben over de juiste gang van zaken, door hiervoor een bureau in te schakelen die overzicht houdt en een centraal plan bepaalt zal het proces sneller verlopen. Bij constatering van schade zullen er direct foto’s gemaakt worden. Herhaal regelmatig deze controle om de progressie te monitoren. Als bewoners (deels) zelf voor de kosten moeten opdraaien dan moeten hier duidelijke afspraken over worden gemaakt.

Wie draagt de kosten?

Bij een fundering die verzakt is kunnen de kosten hoog oplopen. In ongeveer 5 procent van Nederlandse gemeenten is er een funderingsloket waar je terecht kunt voor informatie en ondersteuning. Als er geen lokaal loket is neem dan contact op met het Nationaal Funderingsloket. Dit centrale loket wordt beheerd door het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek). Door bijvoorbeeld satelliet metingen uit te voeren is het mogelijk verzakte funderingen op te sporen. Daarnaast worden rapporten en andere documenten met betrekking tot panden die hersteld zijn centraal opgeslagen. Dit loket is te bereiken via de officiële website van het KCAF.

De gemeente is verantwoordelijk voor het stutten van een woning. Gemeenten hebben namelijk de opdracht de veiligheid van gebouwen te handhaven. De eigenaar is verantwoordelijk voor de fundering. Omdat de kosten hoog kunnen oplopen zijn er subsidies of leningen met een laag rentetarief beschikbaar. Als de gemeente aangesloten is bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel dan is het mogelijk om een lening op maat tegen een lage rente af te sluiten. Er wordt in deze situatie rekening gehouden met de financiële middelen van de huiseigenaar.

Huis verkopen met verzakking

Het is mogelijk om een huis dat verzakt is te verkopen aan een nieuwe eigenaar. De verkopende partij heeft een informatieplicht en moet dergelijke gebreken melden aan de potentiële koper. Anders kan de koper juridische actie ondernemen vanwege een verborgen gebrek. Sinds juli 2021 hebben taxateurs de opdracht gekregen om meer op de staat van de fundering te letten. Als er een risico bestaat op verzakking dan kan dit gevolgen hebben voor de verkoop of de verkoopsom. KCAF werkt momenteel samen met organisaties als Vereniging Eigen Huis om een fundering label te ontwikkelen.