Flexwonen

Wonen is een recht, toch lijkt het eerder krom te zijn. Het aantal daklozen loopt op en kinderen moeten langer bij hun ouders blijven wonen omdat ze geen woonruimte kunnen vinden. Ondertussen lopen de prijzen voor huur- en koopwoningen op tot ongekende hoogte. Flexwonen is een vorm van wonen die meer flexibel is en de druk op de wooncrisis zou moeten reduceren. Wat betekent flex wonen en is het een goede oplossing om het woningtekort op te lossen?

Wat betekent flex wonen?

Flex wonen, of aan elkaar geschreven flexwonen, heeft meerdere betekenissen. De voornaamste onderverdeling kan gemaakt worden uit het oogpunt van verhuurders en huurders van flexwoningen. Laten we daarom de betekenis van flexwonen voor beide categorieën wat nader toelichten.

1. Flexwonen voor verhuurders

Een huis wordt gebouwd op basis van een aantal exploitatie jaren. Veel huizen in Nederland zijn in de jaren 50 en 60 van de vorige eeuw gebouwd. Met verbouwen en renoveren zijn deze panden vaak nog steeds in gebruik. Bij flex woningen worden er afspraken gemaakt met de gemeente voor pakweg 15 jaar. De gemeente wijst grond toe met als doel hier tijdelijke woonruimte te creëren. Na die periode moeten deze huizen eenvoudig weer verwijderd kunnen worden.

Vastgoedontwikkelaars en verhuurders kunnen vaak de rekensom niet rond krijgen voor 15 jaar en hebben bijvoorbeeld 30 jaar nodig om de investering terug te verdienen. Daarom wordt er gewerkt met subsidies en andere regelingen om flexwonen toch mogelijk te maken. Wat dit op de lange termijn zal betekenen is in veel gevallen onduidelijk.

2. Flexwonen voor huurders

Wat betreft huurders worden flexwoning contracten voor pakweg twee jaar afgesloten. Er zijn diverse doelgroepen waarvoor deze woningen een oplossing kunnen bieden zoals:

• Spoezoekers: Dit kunnen mensen zijn die hun oude woning moeten verlaten en met spoed op zoek zijn naar vervangende woonruimte. Bijvoorbeeld bij sloop of een echtscheiding.
• Studenten: Een student die ver moet reizen heeft behoefte aan een kamer in de buurt van een school. Met flexibele appartementen kunnen studenten enkele jaren gehuisvest worden.
• Statushouders: Als een asielzoeker mag blijven wordt deze persoon als ‘statushouder’ aangemerkt en behoort deze migrant een woning buiten een AZC te krijgen. Er is een groot tekort aan betaalbare woningen, flexwonen kan een tijdelijke oplossing bieden.
• Arbeidsmigranten: Er is niet alleen een tekort aan huizen maar ook aan mankracht. Arbeidsmigranten en seizoenswerkers kunnen met flexibele woonvormen van onderdak worden voorzien.
• Senioren: Dit is een groep bewoners met afwijkende woonwensen en mogelijkheden. Seniorenwoningen moeten daarom aan andere eisen voldoen. Met de toenemende vergrijzing is er behoefte aan woonruimte voor deze doelgroep.

In veel gevallen betreft het oplossingen voor mensen met een lager inkomen die niet in aanmerking komen voor een hypotheek. Het kunnen echter ook mensen zijn die niet aanmerking komen voor een sociale huurwoning maar niet de kosten voor particuliere verhuur kunnen betalen.

Hoe zit het met flexwonen voor kopers?

Hoewel de meeste initiatieven gericht zijn op de huurmarkt zijn er wel degelijk mogelijkheden bij flexwonen voor kopers. Zo zijn er gemeenten die bouwgrond toewijzen waar particulieren zelf hun eigen huis kunnen bouwen. Er is meer vrijheid in ontwerp en keuze voor materialen.

Deze huizen hebben een levensduur die lager ligt dan een permanente woning. Ook kunnen er kopers zijn van een pand dat gebruikt kan worden voor meerdere toepassingen. Nu wordt er verbouwd voor woonruimte, later zal dit wellicht een winkelpand worden. Er zijn lokale en nationale initiatieven voor flexibele woonvormen met vaak ook subsidies of andere vormen van ondersteuning. Het betreft echter wel vaak kleinschalige projecten.

Wat zijn flex woningen en is het een oplossing voor het woningtekort?

De regering heeft de ambitie om voor 2030 één miljoen nieuwe huizen te bouwen. Mede door Corona maatregelen en tekorten in materialen en personeel lijkt deze doelstelling nauwelijks haalbaar. Om de druk op de woningmarkt wat te verlichten kan flexwonen een oplossing zijn op de korte termijn. Flexibele woonvormen bieden echter geen permanente oplossing, bouw van nieuwe huizen is nog steeds van groot belang.

Met steeds meer leegstaande kantoor- en winkelpanden ligt het voor de hand om hier flex woningen van te maken. Zo kunnen woningzoekenden enkele jaren onderdak vinden. De doelgroep is echter wel beperkt, bij gezinsuitbreiding is een dergelijke woonruimte al snel te klein. Ook kunnen er geen duurzame toekomstplannen worden gemaakt als je een huurcontract met een maximale duur van twee jaar krijgt. Het kan daarmee een tussenoplossing zijn maar dit is niet het geval voor alle woningzoekenden.

Wat kost een flex woning?

Het is niet eenvoudig om de kosten van een flexwoning te bepalen omdat er zoveel opties zijn. Zo is het mogelijk om een container te verbouwen tot woonruimte voor 5000 tot 10.000 euro. Het betreft dan een tijdelijke woonruimte die enkele jaren gebruikt kan worden. Dan zijn er meer duurzame oplossingen waarbij bestaande panden herbestemd worden voor permanent gebruik. Dan zijn kosten tussen 50.000 en 75.000 euro de norm. Naarmate de kosten per flex woning toenemen zullen er ook meer exploitatie jaren nodig zijn om deze investering terug te verdienen.

Conclusie flexwonen

Flexibel wonen kan een specifieke doelgroep in de behoefte voor woonruimte voorzien, het is echter geen duurzame oplossing. De vraag is ook wat er met de (verbouwde) woningen na de exploitatie jaren gebeurt. De bedoeling is dat er met materialen gewerkt wordt die het milieu niet onnodig belasten.

Flex woningen nemen ruimte in waar geen permanente bebouwing mogelijk is, dit kan later weer voor problemen zorgen. Er zijn initiatieven die veelbelovend zijn op het gebied van flexibele woonvormen, het betreft wel vaak experimenten waarbij de consequenties op de langere termijn niet helder zijn.

Er is geen standaard definitie van flexwonen, daarmee is het begrip op zich al zeer rekbaar. Het gaat om een verzameling van woningen en woonvormen die niet van permanente aard zijn. Die worden gebouwd of ingericht om in een tijdelijke vraag te voorzien.

Het is daarmee een buffer om het bestaande woningtekort op te lossen, het behoort echter geen vervanging te zijn. De vraag is echter hoe flexibel de bewoners zelf zijn en hoe eenvoudig ze een vervangende woning kunnen vinden na enkele jaren. Denk aan situaties zoals gezinsuitbreiding of invaliditeit na een ongeval. De woningmarkt moet flexibel genoeg zijn om bewoners in verschillende levensfasen en situaties te huisvesten. Daarin zijn er nog volop uitdagingen die in de markt en binnen het sociale stelsel opgelost moeten worden.