Als je een huis wilt kopen dan moet je veel financiële zaken regelen. Terwijl je worstelt met de cijfers heb je maar één doel voor ogen; dat huis bemachtigen! Wat de gevolgen zijn voor de aangifte inkomstenbelasting en welke bedragen je later voor de kiezen krijgt is dan eventjes bijzaak. Toch moet je hier zeker niet te licht over denken. Wat zijn de fiscale aspecten van een hypotheek en wat komt er allemaal bij kijken als je een huis koopt? Wat je moet weten over het boxenstelsel, leningen en het eigenwoningforfait vind je op deze pagina.

Hoe werkt het boxenstelsel?

Je kunt mensen niet in een hokje plaatsen, met cijfers kan dit wel. Het Nederlandse belastingformulier maakt gebruik van het zogenaamde boxenstelsel. Welke bedragen waar moeten staan kan ondoorzichtig zijn, zeker als het gaat om de fiscale aspecten van een hypotheek. Onder box 1 vallen de inkomsten uit arbeid en eigen woning. Dat is dus van belang als je huiseigenaar bent.

In box 1 kun je de hypotheekrente aftrekken voor het deel dat gebruikt wordt om de woning te kopen, onderhouden of verbeteren. Je hebt alleen recht op hypotheekrenteaftrek op het huis dat je hoofdverblijf is, dus niet op een tweede of derde woning. Je mag de hypotheekrente 30 jaar lang aftrekken op de uitstaande schuld. Dit is tevens de standaard termijn van een hypothecaire lening. Sinds 2013 is het verplicht om ten minste een deel van je hypotheek af te lossen. Dit betekent dat je steeds minder voordeel hebt van de hypotheekrenteaftrek. Minder schuld betekent minder aftrek. Het betekent overigens ook dat je minder hypotheekrente hoeft te betalen.

De hypotheekrente is niet geheel aftrekbaar. Je zult het deel dat je betaald hebt eerst moeten salderen met het eigenwoningforfait. Als de rente die je hebt betaald hoger uitvalt dan het eigenwoningforfait dan mag je het verschil in de belastingaangifte opvoeren als aftrekpost.

Het boxenstelsel kent een aantal voorwaarden. Zo moet jouw hypotheek voldoen aan een aantal regels om de schuld in box 1 te kunnen plaatsen. Als dit niet het geval is dan komt de lening in box 3 terecht. Je hebt dan geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Een mogelijk voordeel is weer dat de vermogensrendementsheffing lager kan uitvallen als de hypotheek in box 3 wordt opgenomen.

Dit is in het kort welke bedragen in iedere box komen te staan:

  • Box 1: In deze box wordt belasting geheven over inkomen uit werk en woning. Denk hierbij aan het salaris, uitkering, pensioen of inkomsten uit freelance werkzaamheden. Er zijn 2 tariefschijven in box 1 met een aangepast tarief voor mensen die de AOW-leeftijd hebben bereikt. De eerste schijf in 2022 ligt op 37,07 procent en de tweede schijf ligt op 49,50 procent. Er zijn een aantal persoonsgebonden aftrekposten en heffingskortingen die toegepast worden. Het overgebleven bedrag moet je betalen.
  • Box 2: In deze box wordt belasting berekend over inkomen uit aanmerkelijk belang. Dit is het geval als je minimaal 5 procent aandelen, opties of winstbewijzen van een vennootschap bezit. Ook als je dit samen met een fiscale partner hebt. Je moet 26,90 procent belasting betalen over het aanmerkelijk belang in box 2.
  • Box 3: In deze box wordt belasting geheven op het inkomen uit vermogen. Dit kan spaargeld zijn of aandelen die je bezit maar ook een tweede woning valt in box 3. De waarde van alle bezittingen die je hebt minus de schulden is het vermogen. Je hoeft niet over het geheel belasting te betalen. Het deel waarover je niet betaalt is het heffingsvrije vermogen. In 2022 is dit bedrag gesteld op 50.650 euro of 101.300 euro als er sprake is van een fiscaal partner.

Box 3 in het boxenstelsel zal in 2023 en 2024 gaan veranderen met een nieuw stelsel dat met ingang van 2025 ingaat.

Fiscale aspecten van een hypotheek

Wat is de bijleenregeling?

Als je de woning verkoopt en na het aflossen van de aftrekbare hypotheek nog geld overhoudt dan treedt de bijleenregeling in werking. In fiscale termen wordt dit eigenwoningreserve genoemd, overwaarde is een andere term voor de winst die je maakt op de verkoop van een woning. Als je vervolgens een nieuwe woning koopt dan mag je de rente over de aankoopsom van deze woning aftrekken, de overwaarde wordt afgetrokken van dit bedrag. De hypotheekrenteaftrek is beperkt tot het deel van de hypotheek voor de nieuwe woning boven de overwaarde van de oude woning.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Afbouw van het eigenwoningforfait

Als de hypothecaire lening bijna of geheel is afgelost dan komt de hypotheekrenteaftrek lager uit dan het eigenwoningforfait. Je hebt in dit geval geen fiscale aftrekpost meer, er is dan sprake van een fiscale bijtelling. Dit zou betekenen dat mensen die hun hypotheekschuld afbetalen hiervoor benadeeld worden. Om huiseigenaren te motiveren om toch de woning af te lossen kwam in 2005 de wet Hillen.

In deze wet staat dat het eigenwoningforfait vervalt op het moment dat het hoger uitvalt dan de hypotheekrenteaftrek. Deze regeling wordt echter sinds 2019 in fasen afgebouwd. Met ingang van 2048 moet je als huiseigenaar zonder schuld de volledige bijtelling betalen. De afbouw vindt dus plaats over een periode van 30 jaar. Het verschil op jaarbasis is niet groot maar de schuld aflossen wordt steeds minder interessant. Het afbouwen van de wet Hillen is één van de fiscale aspecten van een hypotheek die een aflossingsvrij deel interessanter maakt.

Persoonlijke lening

Naast het gebruik van een hypotheek is het mogelijk om een huis te verbouwen of verbeteren. We hebben we dan over het onroerend deel van de woning dus niet zaken als meubilair of raambekleding. Als je gebruikt maakt van een persoonlijke lening om deze kosten te financieren dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Dit wordt ‘rente eigen woning’ genoemd. In dit geval moet je kunnen bewijzen dat de lening met als doel het verbouwen of verbeteren van de woning is afgesloten. Als je in aanmerking wilt komen voor renteaftrek dan moet de lening afgelost worden volgens de voorwaarden in het contract.

Er komt dus heel wat aan fiscale aspecten kijken bij een hypotheek afsluiten. Laat je vooraf goed informeren door een hypotheekadviseur en vraag aan de belastingadviseur hoe je meer kunt besparen binnen de regels van de belastingwet.