Met alle informatie in de wereld op een scherm heb je geen hulp meer nodig van specialisten. Als je iets niet weet dan zoek je het gewoon even op via Google. Een huis kopen kun je ook zelf doen, daar heb je geen hypotheekadviseur voor nodig. Of toch wel? Er is een manier om zonder tussenkomst van een adviseur een huis te kopen; execution only. Wat is het, wat zijn de voor- en nadelen en waar moet je aan voldoen om een hypotheek execution only af te sluiten?

Wat is execution only?

Het begrip ‘execution only’ is niet uniek voor hypotheekaanvragen, het is een term voor een overeenkomst aangaan zonder advies van een expert / tussenpersoon. Het betreft doorgaans financiële producten zoals aandelen op de beurs of een hypothecaire lening als je een huis koopt. In plaats van een adviseur in te schakelen die alles uitlegt ga je zelf op zoek naar informatie.

Je staat er niet direct alleen voor. Makelaars en banken kunnen je ook van de nodige informatie voorzien, een hypotheekadviseur is een specialist die je soms ook een spiegel kan voorhouden als dit nodig is. Als koper kunnen emoties een grote rol spelen en die kunnen in de weg staan van de beste keuzes. Niet alle hypotheekaanbieders geven klanten de opties voor execution only aanvragen, soms is tussenkomst van een hypotheekadviseur verplicht.

execution only

Voordelen en nadelen execution only

De afweging voor deze methode is persoonlijk van aard. Dit zijn de voornaamste voordelen van een hypotheek execution only aanvragen:

  • Je houdt alles in eigen hand.
  • Hypotheekadvies is niet goedkoop.
  • Execution only kosten liggen lager.

Dit zijn de voornaamste nadelen van een hypotheek execution only aanvragen:

  • Je kunt belangrijke details missen.
  • Niet alle hypotheekaanbieders werken op basis van execution only.
  • Aan het einde van de looptijd kun je met onverwachte kosten geconfronteerd worden.
  • Je hebt geen objectief persoon die je adviseert.

Niet alle hypotheekverstrekkers bieden execution only hypotheken aan. Daarnaast kunnen er extra kosten worden berekend voor een aanvraag zonder hypotheekadviseur. Een aantal hypotheekverstrekkers die met execution only werken zijn:

Deze lijst komt van MoneyView en werd samengesteld in juni 2022. De kosten liggen gemiddeld tussen 500 en 750 euro voor een execution only hypotheekaanvraag. Dit zal goedkoper zijn dan de kosten die een hypotheekadviseur rekent maar als je hierdoor een minder voordelige hypotheek afsluit dan kun je decennia lang extra betalen wat je veel meer kost. Starters betalen een lager tarief dan doorstromers bij execution only hypotheekaanvragen.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Voorwaarden execution only

Waar moet je bij een execution only hypotheekaanvraag aan voldoen? De belangrijkste vereiste is het uitvoeren van een kennis- en ervaringstoets. Dit is een wettelijke verplichting voor financiële producten zoals hypotheken, pensioenen of een arbeidsongeschiktheidsverzekering. Door de toets te doorlopen leer je meer over het product en de risico’s die ermee gepaard gaan. Er zijn geen standaard toetsen, de aanbieder zal deze zelf invulling geven en toespitsen op het product dat je wilt afnemen.

Hoewel de kennis- en ervaringstoets verplicht is bij een hypotheekaanvraag op basis van execution only hoef je er niet voor te ‘slagen’. Het is meer bedoeld ter voorbereiding op de aanvraag met informatie en aandachtspunten die van belang zijn om een goede afweging te maken. Uiteindelijk kies je zelf om de aanvraag in te dienen en de hypotheekofferte te aanvaarden.

Wat moet je weten voor een execution only hypotheek? Hier zijn enkele aandachtspunten om rekening mee te houden:

  • Je moet weten welke informatie er in de overeenkomst staat.
  • Je moet de voorwaarden, rechten en plichten begrijpen.
  • Je moet weten wat de gevolgen zijn van iedere beslissing die je moet nemen.
  • Je moet rekening houden met onverwachte situaties zoals overlijden of arbeidsongeschiktheid.
  • Je moet de verschillen kennen tussen de diverse hypotheek producten.

De meest voorkomende hypotheken zijn annuïtair, lineair en aflossingsvrij. Sinds 2013 is het niet meer mogelijk om een hypotheek volledig aflossingsvrij af te sluiten, voor een deel is dit nog wel mogelijk. Bij een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek heb je aan het einde van de overeenkomst de woning geheel afgelost, bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de schuld af met de overwaarde op de woning. Die laatste optie brengt de meeste risico’s met zich mee.

Is een execution only hypotheek goedkoper?

Als je zelf alle stappen doorloopt zonder hypotheekadvies dan zul je in ieder geval geen tijd besparen, opties vergelijken en de toets uitvoeren neemt behoorlijk wat tijd in beslag. Je hoeft niet te betalen voor de hypotheekadviseur maar de geldverstrekker kan bij execution only hypotheken wel extra kosten berekenen.

De hypotheekadviseur als tussenpersoon biedt de bank of andere hypotheekverstrekker namelijk meer zekerheid dat de hypotheekaanvraag succesvol zal zijn. Onder de streep kan execution only goedkoper zijn bij het afsluiten, als je echter een hypotheek neemt die minder voordelig is dan kun je deze besparing weer snel verliezen.

In het verleden werden hypotheekadviseurs betaald door de hypotheekverstrekker middels een provisie. Dit zorgde voor een belangenverstrengeling, daarom betaalt de koper nu direct aan de adviseur. De kosten zijn hierdoor meer transparant omdat het geen deel meer uitmaakt van de hypotheekovereenkomst.

Woningwaarde bepalen

Net zoals een hypotheekadviseur niet verplicht is hoef je ook geen makelaar in te schakelen als je de koop of verkoop van een huis zelf regelt. En net zoals bij de adviseur zal een makelaar de kosten vaak ruimschoots terugverdienen dankzij de specifieke kennis die deze dienstverlener bezit. Denk bijvoorbeeld aan het bepalen van de werkelijke woningwaarde. Deze dienst wordt gratis aangeboden, je kunt online vrijblijvend offertes aanvragen bij makelaars in de buurt. Zo weet je snel wat jouw huis waard is en wat de mogelijkheden zijn.

Wanneer hypotheekadviseur inschakelen?

Als je een ‘standaard’ koper bent die een ‘standaard’ huis wil kopen dan kan execution only voor jou interessant zijn. Zodra je echter buiten de standaard normen valt dan wordt het direct lastiger. Denk aan een hypotheek met een deel belegging, bij overlijden of een echtscheiding. Als je 57+ bent dan wordt de rekensom nog ingewikkelder, dit geldt ook voor ZZP-ers of bij aankoop van een woonboot.

Meestal is de eerste afspraak bij de hypotheekadviseur gratis, je kunt dan bepalen of je het verdere traject zelf kunt uitvoeren of dat je liever werkt met een professional.