Als het om onroerend goed gaat dan zijn de twee voornaamste rechten eigendom en erfpacht. Wat betreft eigendom is het doorgaans niet zo ingewikkeld om te bepalen wie de eigenaar is en welke rechten hiermee gepaard gaan. Wat betreft erfpacht kan het wat lastiger worden omdat de regels niet overal gelijk zijn.
Wat is erfpacht en welke soorten zijn er eigenlijk? Dat en meer lees je op deze pagina.
Wat is erfpacht?
Erfpacht is een systeem waarbij iemand het recht krijgt om een bepaald stuk grond te gebruiken voor een bepaalde periode, maar niet het eigendomsrecht bezit. De grondeigenaar, ook wel de verpachter genoemd, blijft formeel eigenaar van de grond en de erfpachter betaalt jaarlijks een bedrag aan de verpachter als vergoeding voor het gebruik van de grond.
Aan het einde van de erfpachtperiode eindigt het recht om de grond te gebruiken en keert de grond weer terug naar de verpachter.
Net zoals eigendom is erfpacht een zakelijk recht waarbij de erfpachter bevoegd is om een onroerende zaak te bezitten en te gebruiken. Het is een recht dat vaak gepaard gaat met het recht van opstal. Het is zeker geen nieuwe ontwikkeling, al 300 jaar voor Christus maakten de Grieken gebruik van een soortgelijke overeenkomst voor grond. Daarbij zou het recht overgedragen worden van ouder op kind. Als er geen kinderen waren of geen testament was opgesteld dan zou het recht beëindigd worden.
Eigenaarschap
In basis is er niet zoveel verschil met eigenaarschap van grond. Als iemand erfpachter is dan mag er opstal gebouwd worden dat naast gebruik ook verkocht mag worden aan een andere partij. De grond onder de opstal is echter niet eigendom, hiervoor moet erfpacht betaald worden aan de grondeigenaar.
Dit wordt ook wel bloot eigenaar genoemd. Dit bedrag moet jaarlijks worden afgedragen en wordt canon genoemd. Als er een overeenkomst bestaat voor een langere periode dan kan dit bedrag in één keer voldaan worden, dit is vaak het geval. Naast erfhuur met als doel een woonhuis te bouwen is het veel voorkomende constructie in de landbouw. In dat geval is er sprake van agrarische erfpacht. Er zijn drie kenmerken te onderscheiden bij erfpachtrecht:
- Het erfpachtrecht is van betrekking op een onroerende zaak.
- De erfpachter heeft dezelfde mogelijkheden die als eigenaar ook van toepassing zouden zijn.
- Er is een gerechtelijke relatie met de hoofdgerechtigde, deze relatie wordt omschreven in de akte van vestiging.
Wat kost erfpacht en hoe wordt dit berekend? Laten we eens een rekensommetje maken.
Wat kost erfpacht?
Tot 2010 was er een probleem met de huizenprijzen waarbij werd gesteld dat huizen gemiddeld genomen 30 procent te hoog waren. Een oplossing werd gevonden door niet langer de grond met de woning verkopen maar deze in erfhuur te geven voor honderden euro’s per maand.
Banken waren niet altijd bereid om een hypotheek op een huis te financieren als de onderliggende grond in erfpacht was genomen. Sinds 2010 zijn de regels op het gebied van hypotheken met erfpacht aangescherpt. Erfpachtcontracten die uitgegeven zijn sinds 2013 komen in aanmerking voor een hypotheek, van eerdere datum niet.
In dat geval is het nodig dat het contract voldoet aan de bancaire richtlijn financiering erfhuur. Contracten voor bepaalde tijd vallen niet onder deze richtlijn.
Een huis met grond op basis van erfpacht zal doorgaans goedkoper uitvallen bij aankoop. Houd er rekening mee dat je wel canon moet betalen en dit zijn kosten die ieder jaar terugkeren. Er is geen vast tarief voor erfpacht canon, gemiddeld genomen kun je vijf procent van de grondwaarde rekenen.
Deze canon is aftrekbaar van het belastbaar inkomen, zo vallen de netto lasten lager uit dan de bruto lasten. De waarde wordt bepaald op het moment dat het canon wordt vastgesteld.
Als de waarde van de grond op 60.000 euro wordt vastgesteld dan zal de erfpacht op basis van 5 procent op 3000 euro uitkomen. Deel dit door 12 voor het maandelijkse bedrag van 250 euro. Dan kom je netto uit op ongeveer 160 euro per maand.
Erfpacht gemeente
Naast particuliere erfpacht zijn er veel gemeenten die grond bezitten en deze niet zomaar verkopen. Dit zijn enkele gemeenten in Nederland die momenteel nog een systeem van erfpacht hanteren:
- Amsterdam
- Diemen
- Hendrik-Ido-Ambacht
- Utrecht
- Vlaardingen
Een aantal andere gemeenten heeft besloten om grond te koop aan te bieden waaronder Eindhoven, Groningen, Maastricht, Rotterdam en Zwolle. In Den Haag werd er in 2008 een nieuw erfpacht stelsel ingevoerd waarbij eigenaren grond tegen een vast tarief naar eigendom konden omzetten.
Voordelen van erfpacht
Er zijn redenen waarom het systeem van erfpacht voordeel biedt, zoals in deze situaties:
- Gemeenten in Nederland kunnen grondspeculatie in de gemeente tegengaan.
- Gemeentelijke erfhuur kan extra inkomsten genereren die burgers ten goede kan komen.
- Als het erfpachtrecht vervalt dan vervalt ook het opstalrecht. De waarde van de woning op de grond moet dan vergoed worden.
- Het is mogelijk dat de kosten voor erfpacht aftrekbaar zijn.
Nadelen van erfpacht
Naast de pluspunten zijn er ook minpunten te benoemen. Wat zijn de nadelen van erfpacht?
- De grond zal nooit eigendom worden van de persoon die de bebouwing op deze grond bezit.
- De canon zal bij verlenging doorgaans hoger uitvallen.
- Als het erfpachtrecht komt te vervallen dan vervalt ook het opstalrecht.
- Niet alle banken verlenen een hypotheek voor een woning op basis van erfhuur.
Als er geen sprake meer is van erfpachtrecht dan vervalt ook het opstalrecht. Dit betekent dat de eigenaar van de woning niet langer eigenaar is van dit huis. Het is in dat geval in basis verplicht dat de grondeigenaar de woning overneemt tegen de waarde die het pand vertegenwoordigt.
Kan erfpacht eigendom worden?
De looptijd van erfpacht zal meestal voor een periode van 49 of 99 jaar zijn. Als de looptijd langer is dan kan het canon lager uitvallen. Als het canon langer loopt en goedkoper is zal het recht van erfpacht een hogere waarde vertegenwoordigen. Wanneer het erfpacht wordt verlengd na het verstrijken van de looptijd is het mogelijk dat het canon hoger uitvalt voor de volgende periode. Zo kan de eigenaar van de grond meer verdienen.
In Groningen is er een variant op het standaard erfpacht waarbij er sprake is van een eeuwigdurend recht. Dit wordt het recht van beklemming genoemd. Dit zou later door andere gemeenten worden overgenomen. De reden hiervoor is meer invloed op de wijze waarop de gemeente zich ontwikkelt. Bouwkavels worden niet verkocht als eigendom maar in erfpacht uitgegeven.
Als de erfpacht is afgekocht tot een specifieke datum, dan hoeft er gedurende die periode niet meer betaald te worden. Als er sprake is van een eeuwigdurende afkoop dan betaalt de eigenaar van de woning nooit meer canon. Toch zal de huiseigenaar nog steeds niet de eigenaar van de grond zijn, erfpacht blijft ook dan bestaan.
