Soms mag je gebruik maken van een stuk grond dat niet van jou is. Dit wordt een erfdienstbaarheid genoemd. Deze term is minder bekend dan recht van overpad, toch is het een belangrijk recht om te kennen. Zo kun je onduidelijkheid en zelfs een hoogoplopende ruzie met je buren voorkomen. Wat is erfdienstbaarheid, welke erfdienstbaarheden zijn er en wat kun je ermee? Deze antwoorden en meer over verworven rechten lees je op deze pagina.

Wat is erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is het recht om gebruik te maken van een stuk grond waar je zelf niet de eigenaar van bent. Erfdienstbaarheden ontstaan vanzelf, door jarenlang gebruik te maken van grond die je niet bezit zonder dat de betrokken partijen hier weet van hebben. Het is daarnaast ook mogelijk om samen een overeenkomst op te stellen.

Heersend erf en dienend erf

Als het gaat om erfdienstbaarheden dan moet er onderscheid gemaakt worden tussen het heersend erf (ten gunste van) en het dienend erf (ten laste van). Iemand maakt gebruik van de grond waar ze wettelijk gezien geen recht op hebben. De feitelijke eigenaar is er niet van op de hoogte dat het land in gebruik is of het wordt oogluikend toegestaan.

Als de eigenaar ziet dat de buren dagelijks over zijn pad lopen maar hier geen melding van maakt dan zal er vanzelf een erfdienstbaarheid ontstaan. Als deze persoon later besluit om een hek te plaatsen waarmee de doorgang wordt belemmerd dan is dit in strijd met de wet. Hoewel het eigen land betreft is er sprake van een erfdienstbaarheid, wat de gebruiker rechten geeft. Hoe erfdienstbaarheden ontstaan leggen we verder op deze pagina uit.

Welke erfdienstbaarheden zijn er?

Er zijn verschillende situaties waarin je kunt spreken van erfdienstbaarheden. Enkele voorbeelden zijn:

  • Recht van overpad
  • Recht van uitzicht
  • Recht van overbouw
  • Recht van goot of afwatering

Het gebruik van de grond kan dus divers zijn. Wellicht moet de buurman over een stukje weiland lopen om bij de weg te geraken. Of iemand heeft jarenlang over een open veld kunnen kijken, een veld dat niet van deze persoon was. Een hoog appartementencomplex bouwen mag dan niet zomaar. Wellicht is er een gebouw dat op eigen grond staat maar het dak komt een stukje over de erfgrens heen of er is een goot aangelegd waardoor het water naar het land van iemand anders stroomt.

Wil je graag weten voor welk bedrag jouw woning nu verkocht zou kunnen worden? klik hier

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Er zijn twee manieren waarop een erfdienstbaarheid kan ontstaan; door vestiging of door verjaring.

1. Erfdienstbaarheid door vestiging

Als er sprake is van erfdienstbaarheid door vestiging dan wordt er een overeenkomst opgesteld tussen eigenaar en gebruiker. Deze overeenkomst wordt vastgelegd in een notariële akte. Deze akte zal vervolgens worden ingeschreven in de openbare registers. Daarmee is de overeenkomst in te zien door derde partijen.

2. Erfdienstbaarheid door verjaring

De tweede optie is verjaring. Als iemand iemand ter goeder trouw gebruik maakt van de grond dan zal er na tien automatisch een erfdienstbaarheid worden verkregen. Als de eigenaar niet ter goeder trouw is zal na twintig jaar de erfdienstbaarheid worden verkregen.

Als de eigenaar het toestaat dan zal het recht dus na tien jaar automatisch worden verworven. Als de eigenaar het niet toestaat maar geen stappen onderneemt om het gebruik tegen te gaan dan zal het recht na twintig jaar alsnog in werking treden. In principe heeft erfdienstbaarheid door vestiging de voorkeur omdat beide partijen in dit geval aangeven dat er sprake is van een overeenkomst. Dit voorkomt onenigheid, ook als er nieuwe buren verschijnen na een verkoop.

Opheffen van erfdienstbaarheden

Het is mogelijk om een erfdienstbaarheid op te heffen. Volgens het Burgerlijk Wetboek kan de rechter besluiten om het recht op te heffen als de gebruiker geen redelijk belang meer heeft bij de erfdienstbaarheid en het is niet waarschijnlijk dat dit belang zal terugkeren. Denk aan het bereiken van de openbare weg. Als er een nieuw pad of nieuwe weg wordt aangelegd die directe toegang verschaft dan is het niet langer noodzakelijk om gebruik te maken van de oude route.

Is een erfdienstbaarheid overdraagbaar?

In beginsel is een erfdienstbaarheid overdraagbaar. Dit betekent dat een nieuwe eigenaar van een perceel dezelfde rechten geniet als de vorige eigenaar. Als er dus sprake is van recht van overpad dan wordt dit recht overdragen aan de volgende eigenaar. Erfdienstbaarheden hebben een oneindige duur tenzij er een andere overeenkomst is gesloten in de notariële akte. Als er een periode van gebruik is overeengekomen dan geldt dezelfde einddatum ook voor een volgende eigenaar. Als er bijvoorbeeld een periode van 25 jaar is vastgelegd en na 10 jaar komt er een nieuwe eigenaar dan resteert er nog 15 jaar. De nieuwe buren kunnen overigens wel nieuwe afspraken vastleggen.

Als er geen gebruik meer wordt gemaakt van de verworven rechten dan zullen deze na 30 jaar automatisch verjaren. Ook dit is cumulatief. Als de vorige eigenaar 20 jaar lang geen gebruik heeft gemaakt van het recht dan zal de volgende eigenaar binnen 10 jaar wel aanspraak moeten maken op het recht. Anders komt de erfdienstbaarheid te vervallen.

Erfdienstbaarheid en recht van overpad

Is er een verschil tussen erfdienstbaarheid en recht van overpad? Het recht van overpad is één van de erfdienstbaarheden. Het is niet het enige maar wel het meest bekende recht. Als de eigenaar van een woning niet de straat kan bereiken vanuit de poort in de achtertuin, dan mag er wel over het paadje van de buren worden gelopen. Dit recht strekt overigens verder dan alleen de bewoners. Als er gasten op bezoek komen, of er moeten werklieden overheen lopen om de tuin op orde te brengen, dan valt dit onder het recht van overpad. Als het gebruik niet direct gekoppeld is aan de rechthebbende dan geldt het recht niet. Dit betekent dat niet iedereen zomaar over dit pad mag wandelen.

Mag de eigenaar een hek plaatsen?

Als de buren gebruik maken van de erfdienstbaarheid door over een pad te lopen, dan kan deze route ook aantrekkelijk zijn voor andere mensen. Dit kan storend zijn. De eigenaar mag in dit geval een hek plaatsen, op voorwaarde dat het huishouden met erfdienstbaarheid wel een sleutel voor dit hek krijgt. De doorgang mag dus niet belemmerd worden voor de personen met recht van overpad, je mag wel maatregelen treffen om andere mensen buiten te sluiten.