Er zijn twee soorten woningen; huur en koop. Bij huren betaal je de eigenaar een bedrag om in de woning te verblijven en bij koop ben je zelf de eigenaar. Er is een groep met hoge woonlasten in huurwoningen, die noemen we duurhuurders. Wat is een duurhuurder en waarom sluit je geen hypotheek af om een huis te kopen?

Wat is een duurhuurder?

Een duurhuurder is iemand (of een huishouden) die minimaal een derde van het inkomen besteedt aan de huursom van een woning. Dit zijn doorgaans mensen die woonachtig zijn in een geliberaliseerde woning. Dit zijn huurhuizen die zich boven de huurtoeslaggrens bevinden. Als je bijvoorbeeld 800 euro moet betalen voor een huurhuis per maand terwijl het inkomen op 2000 euro ligt, dan ben je een duurhuurder.

De meeste personen in de categorie duurhuurder wonen alleen of samen met een ander persoon. Ze hebben meestal (nog) geen kinderen. De woning is vaak een geliberaliseerd huis of appartement dat verhuurd wordt door een commerciële partij. De ligging zal doorgaans in de Randstad zijn maar er zijn ook andere gebieden met relatief veel duurhuurders. Het betreft vaak langdurige bewoning van 5 jaar of langer. In de vrije sector zijn huurverhogingen niet aan banden gelegd zoals dit in de sociale sector het geval is. Het komt voor dat de huursom hoger ligt dan een hypotheek voor een vergelijkbare woning. Duur huren kan een vrije keuze zijn, in veel gevallen blijkt het lastig om door te stromen naar een woning met een betere verhouding tussen inkomen en woonlasten.

Wat is een duurhuurder?

Duur huren in Nederland

Waar woont de duurhuurder in Nederland? Het zal je waarschijnlijk niet verbazen dat de meeste duurhuurders in de grote steden wonen. Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven hebben het grootste aandeel huurwoningen die relatief duur zijn in verhouding tot het inkomen. In andere gemeenten kun je doorgaans wat goedkopere huurhuizen vinden maar deze groep kan gebonden zijn aan de regio vanwege werk, studie of familiebanden. Waar loopt de duurhuurder tegenaan op de woningmarkt?

  • Beperkt aanbod aan betaalbare huurwoningen: Er is een tekort aan huurwoningen, eigenaars maken gebruik van de vrije marktwerking door hoge huurprijzen te vragen.
  • Geen toegang tot sociale huur: Bij een te hoog inkomen kan een sociale verhuurder mensen weigeren omdat het sociale bezit bestemd is voor mensen met een lager inkomen.
  • Duurhuurder kan geen hypotheek krijgen: Met name personen die niet in vaste dienst werken of zelfstandig ondernemer zijn hebben moeite om een hypotheek te krijgen bij de bank. Ook niet als ze bewezen hebben jarenlang de hoge huur te kunnen betalen.

Koop maar een huis dan, zo ben je van die huur af… Kan een duurhuurder een hypotheek krijgen? Soms wel, soms niet, laten we eens kijken naar de uitdagingen die duurhuurders tegenkomen.

Uitdagingen van duurhuurders

Teveel inkomen om sociaal te huren en te weinig inkomen om een huis te kopen. Het is de inspiratiebron voor vele ‘memes’ op het internet. Boomers die beweren dat zij vroeger gewoon spaarde om een huis te kopen en geen geld verspilde aan ‘avocado toast’ en ‘caramel lattes met sojamelk’. De reactie van Millennials is dat ze wel 1200 euro per maand mogen betalen voor huur maar geen hypotheek kunnen krijgen voor 1000 euro. De woningmarkt is anders dan tientallen jaren geleden.

Er zijn zeker mensen die bewust kiezen om duurhuurder te zijn. Bijvoorbeeld voor de luxe die wonen in het centrum van een grote stad biedt, met alle faciliteiten in de buurt. De meeste duurhuurders zouden echter liever minder van hun besteedbaar inkomen uitgeven aan de huur maar ze vallen tussen wal en schip. Als je teveel inkomen of vermogen hebt dan kun je geen sociale huurwoning krijgen, als het inkomen niet voldoende is of als ZZP-er kun je geen hypotheek krijgen voor een koopwoning.

Een ander probleem waar de duurhuurder tegenaan loopt is de energierekening. Naast de huursom is het mogelijk dat de kosten voor gas en stroom hoog uitvallen. De verhuurder bepaalt namelijk hoe en wanneer de woning wordt verduurzaamd, je mag als huurder niet zomaar dakisolatie aanbrengen. Je betaalt al veel aan huur en dan moet je ook nog hoge energielasten opbrengen. Er zijn duurhuurders die meer dan de helft van hun inkomen kwijt zijn aan de woning. Dan blijft er niet altijd voldoende over om voeding, kleding en vervoer te betalen laat staan uitgaan of een vakantie in het buitenland.

Er zijn redenen om liever te huren dan te kopen. Als je geen zin hebt om klussen in huis zelf uit te voeren bijvoorbeeld. Het is echter niet altijd een keuze, als je minder valide bent dan kun je niet zomaar een koophuis krijgen of onderhouden. Duur huren is soms een betere optie dan kopen.

Hoe los je problemen duurhuurder op?

Er zijn opties om de uitdagingen als duurhuurder op te lossen, per geval zullen de mogelijkheden anders zijn. Denk bijvoorbeeld aan:

  • Onderzoek de mogelijkheden voor een (klein) huis of appartement kopen. Als je spaargeld hebt dan kun je dat gebruiken, ook als ZZP-er zijn er mogelijkheden.
  • Verhuis naar een goedkopere huurwoning buiten de Randstad als je niet gebonden bent aan een specifieke locatie. Dit is mogelijk een optie voor met name thuiswerkers.
  • Als je in een sociaal huurhuis woont dat onder de huurtoeslaggrens ligt dan kun je huurtoeslag aanvragen. Heb je teveel vermogen of een iets te hoog salaris? Geld uitgeven of een paar uur minder werken per week kan je in dat geval onder de grens brengen.

Duurhuurder of scheefwoner?

Een duurhuurder betaalt veel huur in vergelijking met het besteedbaar inkomen. Een scheefwoner is juist iemand die veel verdient in vergelijking met de huursom. Dit zijn vaak huishoudens die in de sociale sector huren zonder recht op huurtoeslag. Ze betalen dus de volledige huursom zonder subsidies maar sociale huurwoningen zijn doorgaans relatief toch goedkoop om te huren. Er zijn meerdere redenen waarom deze huurwoningen een lagere huursom hebben. Ten eerste hebben sociale verhuurders de verplichting vanuit de regering om betaalbare huurwoningen aan te bieden. Verder kunnen de woningen een lager energielabel bezitten, liggen ze soms op minder voordelige locaties of bieden ze minder ruimte. Bij toewijzing kan er een toetsing plaatsvinden op basis van inkomen, als je eenmaal in een sociaal huurhuis woont dan mag je wanneer het inkomen stijgt niet uit huis worden geplaatst. Scheefwoners zijn daarmee eigenlijk het tegenovergestelde van duurhuurders.